遠洋地產青島地王遇定價難題 拿地4年未開盤
每經記者 王杰 發自北京
近日，青島市規劃局發布青島工人療養院改造項目(遠洋公館)施工圖變更公告，將在不突破原有規劃指標的前提下，充分開發地下空間，擬將原方案地下未利用部分進行變更，規劃為半地下室，作為小區休閑活動中心，完善配套內容。
上述項目是青島遠洋地王項目。該項目從拿地到現在近4年時間，至今未開盤。
該項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，預計開盤時間是下周，整體均價43000元/平方米，其中包含精裝修的費用。
青島房地產業內人士張百忍接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，之所以開不了盤，主要是積累的客戶不夠，蓄客到一定數量的話就開盤了。
“地王”項目變更規劃
根據規劃公告，變更后的青島工人療養院改造項目總建筑面積為133643.13平方米，比變更前增加了928.65平方米。其中，地上建筑面積增加了252.7平方米，地下建筑面積增加了675.95平方米，增加的地上建筑部分將規劃作為小區的休閑活動中心，完善配套內容。
另據了解，該項目總用地面積為42463.09平方米，地上建筑面積79720.27平方米，地下建筑面積53922.86平方米。其中住宅部分面積為60356.38平方米，商業辦公區域的面積為16944.66平方米，幼兒園為2166.53平方米，休閑活動中心為252.7平方米。
遠洋地產給 《每日經濟新聞》記者的回復表示，規劃變更的主要原因是為了提升小區物業的品質，完善配套設施，所以在不突破原有規劃指標的前提下進行了變更。
公開資料顯示，該項目由遠洋地產下屬公司北京遠坤房地產公司于2010年3月，角逐66輪后擊敗8家開發商以15.6億元總價摘得，折合樓面價19500元/平方米，溢價率高達225%。時至今日，該項目地塊仍是青島最高“單價地王”紀錄的保持者。
拿地已4年有余，遠洋公館項目在去年“五一”和“十一”有兩次開盤預告，今年初又預告將于5月開盤，但時至今日仍未開盤。
周邊高端項目成交低迷
克而瑞青島機構首席分析師鄧國華表示，在沒有特殊景觀資源下，做這款高端項目，入市時機和價格調整方面，(開發商方面)也在不斷嘗試。
據悉，該項目將由10棟歐式建筑組成，戶型面積在248～460平方米之間。如果按照售樓員所講的4.3萬元/平方米計算，該項目單套最低價超過1000萬元。
鄧國華分析稱，近兩年，隨著高端需求被抑制，青島高端樓盤去化變緩，千萬級的房源一年也就去化150套左右，如果該項目依靠本地人群消化，肯定不夠，還要面向山東，或者從北京吸引客戶。
克而瑞青島機構提供的數據顯示，2014年1～5月，青島報價3萬元/平方米以上的高端項目共有8個，共成交179套。其中，魯商中心項目成交均價最低，成交套數最高，成交價格為25610元/平方米，成交套數為64套，而魯商中心恰是距離遠洋公館最近的一個高端住宅項目。
在張百忍看來，戶型定位略小的話，入市會容易很多。“畢竟買價值幾百萬元的房子的人要比買上千萬元(房子)的多。”但張百忍認為，外來人群來青島購房，更看中一線海景資源，如果套均價格超過千萬元，那么競爭對手就是海信天悅、綠城深藍中心等一線海景高端項目，但遠洋公館沒有海景資源。
據悉，遠洋公館項目坐落于青島最繁華的東部商圈，地處青島市經濟金融中心，正在建設中的青島地鐵M2號線也在該地塊周邊設置有站點。周邊的香港中路、寧夏路、江西路、燕兒島路、福州南路等交通主干道在其周圍編織成暢通的交通路網。
黃金地段定位了遠洋公館的周邊配套，在香港中路沿線，各種高端酒店、購物中心、金融機構和休閑會所遍布。
但是，在青島當地業內人士眼里，配套齊全是把“雙刃劍”，該項目周邊交通并不便利。克而瑞青島房價高級分析師張斌表示，該項目交通看上去很發達，實則效果相反，周邊道路都比較狹窄。
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