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　　4月11日，港股恒力商業(yè)地產(chǎn)(00169.HK)收漲465.22%，至1.95港元，其股價(jià)盤中一度升躍6倍。一家之前國內(nèi)并不知名的港資商業(yè)地產(chǎn)公司之所以引起如此大的關(guān)注，其原因在于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以4.66億港元的價(jià)格，收購恒力65%股權(quán)。與此同時(shí)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還接手了恒力2.09億港元可換股債券，換言之，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)耗資6.75億港元便打通了在香港股市借殼上市的通道。

　　與此同時(shí)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)豪擲450億元“大戰(zhàn)”廣州商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃也在3月末浮出水面，在維持萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)高速擴(kuò)張和加大持有物業(yè)規(guī)模的兩項(xiàng)計(jì)劃面前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)無疑將業(yè)內(nèi)廣為關(guān)注的其資金鏈如何維系的難題更為擴(kuò)大化，作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的加速轉(zhuǎn)型或許剛剛開始。

　　借殼恒力

　　借殼恒力對于萬達(dá)來說不管是拓展海外市場還是打通海外融資通道都極具誘惑力。

　　據(jù)港交所記錄顯示，萬達(dá)于3月20日已申報(bào)持有恒力24.8億股，成為最大單一股東，而相關(guān)信息表明萬達(dá)與恒力原第一大股東陳長偉接觸僅一個(gè)月不到便迅速達(dá)成協(xié)議。萬達(dá)地產(chǎn)董事長王健林近日曾表示，收購恒力已經(jīng)不存在障礙。

　　資料顯示，恒力地產(chǎn)成立于1989年，2002年在港交所上市，在北京、上海、福州等地開發(fā)項(xiàng)目。2012年?duì)I業(yè)收入為27.73億港元，凈利潤為2.32億港元，目前其市值約8億港元。

　　收購如此“小盤”對于2012年年銷售過千億元的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是“大魚吞小魚”。在道林資本執(zhí)行董事趙自同看來，萬達(dá)之所以“借殼”恒力主要原因在于，包括萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)公司在A股上市受阻，而香港資本市場復(fù)合境外資本對國內(nèi)房地產(chǎn)市場看好的需求，借殼恒力對于萬達(dá)來說不管是拓展海外市場還是打通海外融資通道都極具誘惑力。“而恒力的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)，這對于萬達(dá)來說分批注入商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)就成為了可行之舉。”

　　據(jù)了解，恒力目前公眾仍持有7.15億股，而港交所規(guī)定一旦公眾持股低于25%，港交所方面將會暫停其股票交易，因此一旦萬達(dá)啟動資產(chǎn)注入很容易觸發(fā)港交所“紅線”，萬達(dá)一位知情人士透露要維持恒力上市地位，會適時(shí)考慮增發(fā)股份以擴(kuò)大公眾持股比例，“但短期內(nèi)大批注入資產(chǎn)仍具相當(dāng)難度”。

　　資金暗道

　　萬達(dá)之前成立了一個(gè)總裁辦公會，集中精力尋找長期資金管道。

　　如此看來，借殼恒力短期內(nèi)并不能給萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)帶來一次大規(guī)模的融資機(jī)會，而萬達(dá)剛剛公布的450億元廣州投資計(jì)劃已開始實(shí)施，不斷增長的投資資金需求和萬達(dá)改變策略將銷售轉(zhuǎn)為持有都拉大了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)對資金的渴求，萬達(dá)是如何解決的呢？

　　王健林透露萬達(dá)上市并不是為了錢的問題。“在中國市場上市一次募集200億元資金就是大事情了，萬達(dá)集團(tuán)每年竣工20個(gè)以上的萬達(dá)廣場，一個(gè)萬達(dá)廣場抵押貸款能拿個(gè)10億元、8億元。我們?nèi)魏我荒昕⒐さ奈飿I(yè)拿去抵押貸款就能獲得相當(dāng)于一次上市的現(xiàn)金流了。”

　　但對于在建項(xiàng)目以及海外并購總投資將達(dá)2000多億元的萬達(dá)來說，面對如此龐大的投資規(guī)模卻沒有一個(gè)穩(wěn)定的可持續(xù)的公開資本市場融資渠道可循，萬達(dá)的資金謎團(tuán)是如何解決的呢？

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者查閱萬達(dá)融資軌跡發(fā)現(xiàn)，2011年上半年，萬達(dá)共發(fā)行10次信托融資，募資逾78億元，但這對于高速擴(kuò)張的萬達(dá)來說僅僅是杯水車薪。而受國家宏觀調(diào)控政策制約，銀行對房地產(chǎn)貸款緊縮，此前萬達(dá)依靠銀行授信滾動開發(fā)的模式受到一定程度抑制，信托融資也不斷遭遇政策等限制，萬達(dá)融資渠道顯然遭遇“細(xì)流難成江海”之困。

　　此外，中國至今還未放行REITs，也正因此，逼萬達(dá)走出了“住宅+商業(yè)”，依靠住宅平衡現(xiàn)金流的“萬達(dá)模式”。但“國五條”等調(diào)控政策更加鉗制住宅的發(fā)展，依靠住宅銷售平衡商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投入的“滾動模式”挑戰(zhàn)也越來越大。

　　而萬達(dá)人士透露，王健林視現(xiàn)金流為萬達(dá)的生命線。他認(rèn)為在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。“解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實(shí)力，或者有長期能使用的資金平臺。”

　　據(jù)了解，萬達(dá)之前成立了一個(gè)總裁辦公會，集中精力尋找長期資金管道。“不管是建銀國際的戰(zhàn)略投資還是和國家開發(fā)銀行等的戰(zhàn)略合作，都是萬達(dá)尋找資金管道的方式。”

　　“相比其他渠道來說，股市融資的低成本及可持續(xù)性更為看重，且龍湖通過港交所上市所獲得大量國際票據(jù)低息融資等方式，也成為國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)的對象。”聯(lián)盛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳林正分析，聯(lián)系萬達(dá)購買恒力和廣東投資計(jì)劃來看，更為香港投資者熟悉的廣東地產(chǎn)項(xiàng)目可能會優(yōu)先被萬達(dá)注入香港資本市場以實(shí)現(xiàn)“資金暗道”，以支撐其450億元投資，未來5到8年在廣東布局30個(gè)萬達(dá)廣場的計(jì)劃。

　　銷售轉(zhuǎn)持有

　　萬達(dá)這場轉(zhuǎn)型計(jì)劃不得不面臨的一個(gè)難題是如何提升商業(yè)地產(chǎn)持有型物業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

　　一方面借殼為廣東大投資計(jì)劃開辟了將來可行的“資金暗道”，另一方面，香港資本市場對開發(fā)企業(yè)持有型物業(yè)的看重也讓萬達(dá)預(yù)謀多日的“加大商業(yè)物業(yè)持有計(jì)劃”變成了“硬要求”。王健林近期也表示借殼恒力“是為了建立企業(yè)制度”。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)集團(tuán)2012年全年累計(jì)開業(yè)持有物業(yè)面積1290萬平方米，同比2011年增長43%，而萬達(dá)內(nèi)部人士透露，萬達(dá)多年前開始進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已見到成效，住宅開發(fā)占比大幅減少。

　　但萬達(dá)這場轉(zhuǎn)型計(jì)劃不得不面臨的一個(gè)難題是如何提升商業(yè)地產(chǎn)持有型物業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。此前一直為外界所詬病的萬達(dá)廣場租金收益率過低也更為凸顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司已開業(yè)49座萬達(dá)廣場，持有自營物業(yè)面積903萬平方米，但2011年租金收入僅有34.6億元，平均每個(gè)廣場年租金收入僅約5000萬元左右，租金對當(dāng)年萬達(dá)整個(gè)業(yè)績的貢獻(xiàn)僅占3.29%。

　　“在2013～2014年商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入開業(yè)高峰，隨之而來的則是招商競爭，萬達(dá)廣場也可能遭遇建完之后招不到商，或者招商之后，開業(yè)3～6個(gè)月經(jīng)營不好關(guān)店的情況。”吳林正表示，這種狀況也是近年來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目蜂擁而上后可能出現(xiàn)的惡性局面。

　　為此萬達(dá)在2012年推出了“電商”計(jì)劃，按照王健林的說法，萬達(dá)的電商將會把萬達(dá)廣場做成智能廣場，為商家服務(wù)，建成一個(gè)“需求數(shù)據(jù)庫”，提升物業(yè)的經(jīng)營狀況。

　　“轉(zhuǎn)型最好是主動的，被迫轉(zhuǎn)型獲得成功的機(jī)會會小很多。”王健林表示。

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