《投資者報》記者 何鳳丹

　　絕地逢生，對許家印和他的恒大地產來說并不陌生。

　　曾幾何時，許家印和其恒大帝國曾主演中國房地產史上最悲情的一幕。且那次悲局有可能帶來的后果，已不僅僅是“損害品牌形象”如此簡單，而是事關企業生死存亡。

　　2008年，當全球金融危機讓恒大地產的首度上市計劃受阻時，許家印也曾面臨四面楚歌，他被心懷叵測的對手描述為“冒險家”、“野心膨脹者”，被一些輿論視為那場全球地產江湖巨變的“犧牲品”。在輿論的渲染中，向來意氣風發的許家印被蒙上了更多“悲壯”或者說“悲情”色彩。

　　金融危機前大圈地

　　2006年，被媒體稱為“內地房地產企業香港上市年”，這年先后有富陽中國控股、世貿房地產、綠城中國、盛高置地等內房企在香港上市成功。

　　這一年的恒大地產，成立屆滿十年，剛剛進入“邁向國際、跨越發展”的第四個“三年計劃”。當時的恒大還尚未進入行業前十，許家印只在華南小有名氣，恒大被稱為“華南五虎”之一。

　　這年的6月，恒大正式籌備上市。拿到9億美元資金的恒大開始大舉圈地。其用一年半的時間，從廣州走向了全國22個城市。而萬科擴展到29個城市，用了十年時間。

　　隨著全國化擴張，恒大的土地儲備也呈“幾何級數增長”。截至2007年年底，恒大土地儲備較之2006年增長九倍。大量的土地讓許家印和他的恒大地產被驟然推至鎂光燈下。

　　《投資者報》記者查閱資料發現，當時關于恒大地產土地儲備的一組數據曾被媒體廣為樂道。“這個此前10年間累計銷售面積只有200萬平方米、2007年前9個月銷售額只有23億的地產商，卻在2007年年底將土地儲備升至4580萬建筑平方米，成為內地‘房企之最’。”

　　如此狂飆突進式的圈地速度正是許家印想要的。據稱許在恒大內部倡導的就是“夸父精神”：以超常規、跨越式發展來迎合市場出現的千載難逢的機會。

　　看到恒大的迅速“崛起”，一些媒體迫不及待地為恒大描繪了一幅風光無限的上市之路。

　　一則報道說，這家中國最大的民營房地產開發商之一IPO后，中國富豪榜將會出現一個新名字。

　　IPO生不逢時

　　“拐點”在此時驟然出現，雖然僅一年之隔，但2008年的中國房地產已非2006年之風光模樣。這年，世界處于金融危機期，“敏感”的中國房地產隨之迅速進入調整期。

　　2008年3月，恒大地產啟動了全球路演并公開招股，市場對其估值高達1200億至1300億港元。這也意味著，恒大地產在港成功IPO后，許家印的身價可能在800億港元左右，有望成為內地新首富。

　　但金融風暴讓這場醞釀已久的上市藍圖化為泡影。國際基金開始懼怕因房地產風險引發的次貸危機令其血本無歸。壓低恒大招股價格成為大摩等投資方的殺手锏。

　　同時港股恒生指數自2007年12月創下31000點紀錄之后掉頭直下，到3月13日恒大正式招股時，恒指已跌去了30%。恒大連續多日在香港媒體刊登整版廣告，但期間港股一路急跌。3月20日，恒大地產在香港聯交所網站發布公告，宣布中止上市計劃。

　　“當時我們在美國開了個會，中午時分，我決定暫停。”許家印曾說道，“我們本來想融資15億美元，并且已經有了7億至8億美元的訂單，但當時基金和一些機構投資者的報價遠低于恒大最低詢價3.5港元/股。”

　　表面看起來，這是一個“錯誤時間”引發的災難。但事實上，很多分析人士認為，這是資本市場不再愿意為類似恒大這樣的房地產發展模式買單。

　　為了上市，恒大鋪開了一個巨大的攤子。恒大原本計劃用募集到的資金來滿足其巨量土地儲備中尚未支付的出讓金和現有項目投入，以及緩解高負債壓力。對其整個計劃而言，這是最終變現的最重要一步：大肆舉債—瘋狂圈地—快速上市—獲取資金—還債和進行房產開發，但現在，這條看上去如此完美的資金鏈卻中斷了。

　　讓資本市場出現如此不良反應，并給予恒大更為致命一擊的是，中國房地產市場在經歷10年高速增長的黃金期后，終于被宏觀調控之手勒緊了韁繩。那些以類似模式博得資本市場追捧的中國房地產商在2007年制造了“舉債囤地”的神話，但機會之窗恰在恒大上市之時關閉了。據說恒大當時的資金缺口高達120億~150億元。

　　恒大IPO的失敗已成為業界公認的一個標志性事件。“百日之內房地產企業必將發生劇變，并進入前所未有的融資艱難期。”當年3月21日，SOHO中國董事長潘石屹(微博)公開聲稱，“那些擴張過快的公司將有死掉的危險。”

　　當年，地產界“百日巨變”的預言甚囂塵上，習慣于結果導向的很多中國人等著恒大倒下以佐證自己的預見性；而雄心勃勃的許家印，也被形容為“野心膨脹者”、“順馳第二”，甚至一位“值得同情的人”。

　　許家印的突圍

　　許家印陷入資本困境的時候，有媒體給其指明了三條路：1、中間出路：廉價甩賣現有房，積累現金滾動開發；2、最理想的出路：獲得新的追加投資，但許家印的股權必然被稀釋；3、最差的結局：恒大被同行或者基金收購，而且是被“五馬分尸”般的拆分式收購。

　　多年后的今天，當綠城中國同樣面臨類似困境時，其幾乎把上述三條路都走了。但許家印走了條最理想的出路，當然也是最難走的路。此后人們分析認為這體現了許家印的豪賭心態。

　　“當時考慮了很多，賣房子？賣土地？最后確定堅決不賣土地，而采取增資擴股的方式在海外資本市場融資。”許家印曾表示。

　　隨后許家印一直在香港找錢。張守剛在《恒大傳奇》中說，這期間，許家印的談判與斡旋能力再次得到了發揮，恒大沒開大盤的時候，經常請英皇旗下的明星代言，他借此認識了英皇董事局主席楊受成，借助楊受成，許家印又認識了新世界主席鄭裕彤。

　　據媒體披露，在相關的三個月，許家印每個星期都要和鄭裕彤吃一兩次飯。不管多忙，每個星期都要去鄭家打牌。知情人士稱，雖然認識僅一年，兩人年齡相差30歲，許家印已和80多歲的鄭裕彤形同忘年交。許家印的交際能力由此可見一斑。

　　接觸過許家印的多位人士都表示，許家印的交游能力很強，在很多關鍵時刻都發揮了作用。“通俗地說，許家印是比較會來事。”其一位周口老鄉對《投資者報》記者說。在記者赴許家印老單位河南舞鋼公司采訪時，其一位老同事肯定了許家印比較會“來事”。

　　許家印沒有白和鄭裕彤打了三個月牌，此后的事情證明，鄭裕彤成為許家印和恒大渡過難關的最關鍵人物。

　　2008年6月，鄭裕彤通過其控制的周大福(微博)以1.5億美元入股恒大，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他五家機構投資入股2.1億美元。恒大此次總共募得5億美元。在一些房企IPO也僅融得數億元人民幣的當時，恒大此輪私募規模達5億美元，數目已非常不小。

　　除吸引投資入股外，向來習慣于獨立開發的恒大當時還開展了項目上的合作開發。如鄭裕彤除投資入股1.5億美元外，還投資了7.8億元人民幣與恒大合作兩個項目。

　　一位投行人士曾分析，許家印在第三次私募的過程中，受到了投資者的力挺，因為恒大一旦倒下，這些投資者將血本無歸。

　　此次做空事件，幾大投行不約而同地集體力挺恒大，外界認為這與私募那次有類似原因。因為其中一些投行還是恒大投資者。不過這僅為猜測，未得到證實。

　　2009年6月，當恒大危機已極大地緩解時，許家印通過離岸公司以1.5億美元的代價收購周大福旗下一家公司，增持恒大地產11%的股份，許家印的控股權由此達到了難以撼動的67.55%。此前媒體擔憂的股權稀釋問題得以解決。

　　據了解，得到5億美元私募資金后，許家印還通過全國十八個樓盤全線7.5折的促銷力度和規模，迅速回籠資金近50億元。

　　“沒有賣不出去的樓盤，只有賣不出去的價格。”許家印這樣解釋大規模拋盤套現的可能性。

　　張守剛在《恒大傳奇》中評論，這種“斷臂求生”式的促銷力度和規模，以及所表現出來的決絕和勇氣，在房地產行業絕無僅有。

　　的確，當宋衛平去年面臨綠城危機時，其在很長一段時間里都堅持不降價，由此導致企業狀況進一步惡化。

　　不止一位人士如此評價許家印：“他最大的特點是當斷即斷。”面對資金鏈的進展，他沒有囤積居奇，而是果斷出擊，這符合他一貫的性格。

　　恒大最終得以度過那場寒冬。2008年恒大錄得銷售收入118億元；2009年恒大重啟IPO成功。

　　造勢二度IPO

　　2009年，中國樓市回暖并再次陷入狂熱，頻頻誕生的“地王”，直至今天依然觸動著大眾的神經，當年6月，恒大在內部宣布重啟上市計劃。

　　7月，號稱超白金五星的廣州恒大酒店盛大開業，全球富豪明星云集，許家印還遍請媒體、合作伙伴、投行前來捧場。曾參與此次活動的一位廣州記者告訴《投資者報》記者，范冰冰等不少大牌明星被請到了現場，此外恒大在盛典上發布了一系列驕人數據：恒大地產成為上半年銷售額突破百億的唯一一家非上市房地產企業，銷售面積位列全國三甲、混合型房地產企業第一位。

　　據稱，“許家印當時意氣風發，一掃2008年上市被迫擱置的晦氣”。如果想知道許家印當時如何意氣風華，想想今年“兩會”愛馬仕“腰帶門”照片中的許老板，即可理解。

　　那一天，許家印在100多家媒體面前宣布：2009年沖擊300億銷售目標，而新開工面積會使得集團動工總量達到1500萬平方米，甚至已超過“地產一哥”萬科。

　　8月1日，一場簽約活動攪動媒體人的神經，恒大女排與郎平以500萬的天價簽約。

　　8月7日后，恒大地產向港交所遞交上市申請。

　　8月 23日，恒大位于15個核心城市的27個樓盤同步發售，同時依然是“開盤必特價”，有約8.5折的折扣。

　　8月24日，在全國主要報紙和網絡媒體上，恒大高層高調招聘15名地區分公司董事長。

　　一連串的動作，絕不可能純屬偶然。善于造勢的許家印，把“精于策劃”寫入公司12字管理方針中，被很多人評價為恒大崛起的一大秘訣。

　　事后看來，恒大2009年7、8月的一連串活動，皆是為其重啟IPO造勢。且這些造勢極為成功，讓許家印和他的恒大在短時間內營造起了極高的人氣。

　　2009年10月，恒大地產正式重啟IPO。

　　2009年11月5日，恒大地產股票在香港聯交所正式掛牌交易。與其幾乎同時掛牌的是同為“三個火槍手”的龍湖地產(00960.HK)，后者于11月19日在香港聯交所掛牌上市。

　　龍湖和恒大，都是近幾年異軍突起的民營地產企業，但對比卻很強烈。香港的股民經常對比這兩家公司，認為恒大就是賭徒，許家印當時如果上市不成功的話，就是死路一條。

　　不過恒大到底還是沒有死，且還繼續強勢。2011年，恒大地產實現合約銷售額803億，成為行業第二大龍頭企業，氣勢緊逼行業老大萬科。

　　快速擴張時期的恒大還經常被拿來與順馳比較。首次上市失敗后恒大被外界戲稱為“順馳第二”，而其重啟上市成功后，又被稱為“成功了的順馳”。但與孫宏斌(微博)總在業內樹敵不同，恒大雖然經常高調，卻還較受同行尊敬。

　　“我們也挺佩服恒大的，擴張很快，我想他們擴張這么快，應該是在各地有固定的建筑商合作，否則不可能這么快蓋樓，他們執行力很強，拿地半年內必須開盤銷售，我們要求一年內開盤。”一位房企中層對《投資者報》記者說。■