譚璐

　　自從5月5日率先宣布以八五折售樓，恒大地產(03333.HK)一直處于風口浪尖上。

　　“全國八五折戰略性降價”曾被質疑有“忽悠”之嫌，因為這一做法剛出臺一周左右，就傳出恒大決定在5月16日截止八五折活動，此后是否推出新營銷策略要視情況而定。據消息人士透露，恒大內部一度將八五折活動視為“試探市場”的第一招。

　　不過，5月11日，恒大地產一位內部人士告訴本報記者，恒大高層已經基本確定，16日之后將繼續推行八五折優惠�！昂愦蟮膽T例是每兩周會制定一次營銷策略，并上報董事局批準。所以5月5日制定公布的八五折優惠策略到5月16日就到期了。不過，今天我們剛剛確定16日之后繼續維持全國八五折。”上述人士透露。

　　同一天，SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹在香港參加股東大會后坦言，此前恒大宣布八五折售樓，完全出乎他的意料，“當然每個企業的漲價降價都是它的自由，不過我還是有點驚訝，出乎意料。我覺得如果一會兒降一會兒又不降，是比較可笑的事情�！�

　　繼八五折之后，恒大于5月9日又與200多家供應商簽訂產業鏈整合協議。據可靠消息人士透露，恒大此舉乃是延續八五折降價的初衷，即做好打“資源戰”的準備，以期引領地產市場整合，并趁機搶占份額。

　　不過，恒大之舉究竟能否成為地產市場出現變局的重大觸發點，還有待觀察。

　　兩大政策壓倒開發商

　　此前恒大內部另一位人士對本報記者表示，其實恒大目前并沒有資金壓力，八五折優惠售樓也不是單純的促銷行動，而帶有戰略意圖，為了加速行業整合，兼并吸收小型開發商。

　　5月9日，恒大與200余家供應商對產業鏈內部整合問題達成戰略協議�！拔覀兝习逵幸痪浣浀湓挘翰毁嵸彿空叩腻X，主要是從供應、裝修等供應商那里賺錢。”前述恒大內部人士說。

　　恒大方面表示，恒大總部將通過緊密型集團化管理，對全國各地區公司實施標準化運營，包括管理模式、項目選擇、規劃設計、材料使用、招標、工程管理以及營銷7重標準化，最大限度降低全國拓展帶來的經營風險，確保成本控制。

　　不過恒大的盈利模式能否奏效，還難以定論。不過恒大數據看起來還比較樂觀，今年1至4月，恒大累計實現合約銷售額121.3億元，同比增長120.3%；截至4月30日，恒大的現金余額為209.9億港元。

　　潘石屹坦言，2009年全國房地產銷售4萬多億元，開發商手里都很多錢，上市的房地產開發商手里握有100億現金的還比較多，總能夠撐一段時間。不過今年出臺的兩個政策，對于各大發展商都是大考驗。

　　比如，住建部對預售賬款的監控，將按照項目開發進度“�？顚Ｓ谩保�開發商只有在項目竣工交付及結算時，才能支配使用預售賬款。預售款項不能挪作他用的政策將對所有房地產企業都產生影響，如果預售款被放到監管賬號，并隨著工程進度撥款，會對企業的資金周轉提出更高的要求。這個政策限制了囤地行為，對負債率較高的開發商的現金流更大。

　　“其實住建部在4月十幾號已經下發文件了，不過市場上沒什么反應。以SOHO中國為例，過去幾年，我們經營的資金有超過一半來自預售收入，就是購買房子的首付款以及銀行按揭貸款，我們有開發需要時就可以使用�！迸耸�屹說，在現在新的規定下，原來1個月就到位的資金，今后要兩到三年時間分期分批到位。所以開發商的資金運作方式，整個不一樣了。每個發展商都得再算一筆賬。

　　此外，潘石屹透露，他從內部得到消息，有關部門可能要出臺一個政策，限制銀行給開發商的貸款，轉而給施工單位貸款。銀行給施工單位貸款的條件有兩個：一是開發商和施工單位已簽訂施工合同；二是開發商要給施工單位墊付30%以上的工程款。只有兩個條件同時具備，銀行才給施工單位貸款，并按照進度分期、分批撥款。

　　“這個政策的主要目的是限制開發商囤地。估計5月份會出臺。房地產商從銀行取得貸款將比現在困難得多，那些拿著貸款去盲目擴張的開發商將面臨資金鏈斷裂的危險�！迸耸�屹說。

　　樓市“大小非”

　　潘石屹指出，集中做商業地產的SOHO中國目前現金有136億元，沒有迫切發債的需要和計劃。同時在中行和招行的信貸額度有180億可用，資金上沒有壓力。

　　而2010年對于SOHO來說是個機會，因為今年不會再出現地王了，土地市場不會再瘋狂。今年也有一些收購現成物業的安排，因為在收購現成物業和購買土地開發兩種途徑相比，收購現成物業的回報率最高。

　　2009年4月之后到2010年的第一季度，住房上漲飛快。潘石屹估計，所有政策出來之后，住房價格會下調15%至20%，回到09年初水平。

　　他指出，北京把居住5年以上的經濟適用房變成商品房，一套房子只需要繳納幾萬元就行，增大了市場流通。而國土資源部正會同14個部委在制定的關于小產權房處理方法，會使部分小產權房有可能進入流通市場。

　　潘石屹說，目前北京大概有30萬套左右小產權房，而北京一年住宅的銷售量還不到20萬套。這兩個政策，就像股票市場上的“大小非”一樣，大非就是經濟適用房變成商品房，小非就是小產權房進入流通市場。

　　“如果讓這些之前沒有產權、不能流通的房子進入流通市場的話，必然大大增加住宅市場的供應量，對住宅市場會有很大的影響，也會對北京的二手住宅價格造成很大的沖擊�！� 潘石屹說。

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