每經記者 朱玲 發自廣州

　　當下房地產市場風云多變，成交持續低迷。

　　5月5日，去年赴港上市的恒大地產(03333，HK)在香港業績發布會上，再次交出令各界吃驚的4月銷售業績：今年4月集團實現合約銷售額37.4億元，同比增長達55.9%；今年1~4月份，恒大累計實現合約銷售額達到121.3億元，相比2009年同期上漲了120.3%。截至2010年4月30日，恒大現金結余達到209.9億港元。

　　對于業績的大幅增長，業內分析人士認為，恒大進入的城市主要集中在房價漲幅較低的二三線城市，這些城市樓市受新政調控的影響較小，剛性需求強烈。同時恒大也規避了與其他房地產商爭鋒一線城市、推高房價的風險。

　　強勢吸金1~4月銷售超百億

　　從4月中旬開始，各地樓市成交開始出現明顯下滑趨勢，“五一”黃金周期間更呈現出前所未有的慘淡。而恒大地產卻交出了一份逆市飄紅的市場答卷。

　　據悉，2010年4月，集團實現合約銷售額37.4億元，合約銷售面積達57.8萬平方米，其中銷售額相比2009年增長達五成，達到55.9億元，銷售面積同比增長達17.8億元。值得注意的是，在市場低迷的情況下，恒大全國范圍項目銷售均價達到了6408元/平方米，比去年的4666元/平方米上漲了32.4%。

　　本次業績發布會的公開資料顯示，4月對恒大銷售貢獻頗多的區域主要集中在二三線城市，如石家莊、重慶以及長沙，其中石家莊銷售金額占了總合約銷售的18.7%，重慶達到了 14.1%，而長沙也占了10%份額。

　　其中石家莊恒大城項目最具代表性。恒大地產相關人士透露，石家莊恒大城項目于4月18日新政發布的當天正式開盤。當日實現合同銷售額約6.3億元，合同銷售面積約7萬平方米，銷售約520套，均價達9014元/平方米，刷新了當地樓市記錄。

　　市場專家認為，二線城市與一線城市的樓市顯示出比較大的差別，因此如恒大這樣主要布局全國二線城市的開發商，將會在實力上有進一步的增強，并提升應對市場變化的能力。由于國家將調控區域集中于部分房價上漲過快的城市，從日前國家統計局公布的全國70個大中型城市房價漲幅來看，漲幅較大的也以一線城市居多。

　　因此，近期一些主打一線城市的開發商，4月的銷售業績或有不同程度的下滑。恒大則避免了沖擊，受新政的沖擊很小，此外該公司一直以穩健經營為目的，不論是銷售還是開發土地，都避開了與其他開發商追逐一線城市，不斷推高房價而引發的市場預期風險。

　　截至4月，恒大地產累計實現合約銷售額達 121.3億元，這相比2009年同期增長了一倍，達120.3%的漲幅；累計合約銷售面積達189.3萬平方米，同比增長60.4%。這是繼2010年 3月后，合約銷售再次刷新的同期紀錄。

　　早已布局二線城市的恒大，嘗到了碩果累累甜頭，今年恒大更是用實際行動再次證明，其二線布局策略。4月 23日，恒大地產以5億元的總價拿下長春高新區地塊，該地塊高達20萬平方米，地面均價僅為2531元/平方米。

　　業內專家表示，一些大品牌的開發商進駐二三線城市，不僅會提高當地樓盤的品質和質量，同時能拉動當地經濟增長，市場競爭也呈現多元化發展。

　　現金流充足全國8.5折優惠搶占市場

　　“我們全國范圍內樓盤已經開始推出8.5折的優惠�！焙愦蟮禺a一內部人士透露。

　　4月15日，銀行實行差異化的信貸政策，提高二套房首付到5成，提高利率達到1.1倍，這讓整個市場再度風雨飄搖。各家開發商都不敢貿然行動，不少開發商人士透露，目前也只有看市場情況再做計劃。

　　雖然恒大上市后一直保持充沛的現金流，截至4月恒大的現金結余高達近210億港元，但恒大率先實行全國范圍讓利優惠活動，其折扣幅度達到8.5折。對此，恒大內部人士表示，“我們借此讓利于民，就算是這么大的優惠幅度，其實我們產品還是能夠在盈利的空間范圍內，實現市場最大化規模效應”。

　　今年1月底，恒大地產首次發債，受到超額認購，成功發行達7.5億美元的5年期優先票據，此后4月，恒大地產又發行了6億美元的債券。至此，今年4月，該公司的現金為209.9億港元。據悉，2009年12月，恒大現金流達163.6億港幣，今年1月達到190.2億元，穩健的現金流逐月提升。

　　不少證券人士認為，恒大地產提前抓住市場機會加快融資，手握充足現金為未來行業 “過冬”作準備。據悉，恒大這兩次融資發債，都創下赴港上市的內房股企業發債新高，此次空前力度地私募融資，也是對過往土地成本以及市場預計的未雨綢繆。

　　分析人士指出，目前整個市場處于調整階段，在各家還未反應時做出反應的企業，調整自身戰略，是應對市場預期變化的核心，恒大的優惠措施既可以保持大型企業現金流的平穩增長，也可以順勢擴大市場份額。

　　有分析人士指出，恒大大部分項目處于二線城市，成本較低，對于金融機構來說，貸款的風險相對較小。

　　據悉，恒大地產是中國土地儲備最大的房地產企業之一。目前，恒大在全國土地儲備已超過5000萬平方米，57個項目分布在25個主要城市中。項目所在城市基本為區域經濟中心，人口數量大多在500萬以上，經濟規模及發展速度全國領先。

　　而根據恒大人士介紹，恒大地產大部分項目規模在50萬~200萬平方米之間，此類項目最適宜規模開發、滾動開發，可滿足配套齊全、環境優美的規劃設計條件。

　　一般來說，恒大的項目都坐落于所在城市升值潛力大、住房需求上升的優質區域，84%的項目為城市市區項目，環境優美、規劃配套及城市交通發達、升值潛力較大。

　　如果涉及旅游地產項目，則一般位于距離超大城市中心區30~40公里、高速公路出口附近以及擁有獨特的優美自然環境的地方，這些項目還具備土地成本低、土地可持續拓展的特點。

　　盡管當下開發企業貸款以及個人貸款都在不同程度收緊，而恒大穩定的現金流則保證了公司健康發展。

　　低潮介入行業整合契機顯現

　　一接近恒大地產的人士向記者透露，恒大此舉是“項莊舞劍意在沛公”，主要還是趁著市場在低潮的時候，進行行業整合。

　　如恒大這樣規模大，資金實力雄厚的企業，不僅僅借此提升市場規模，同時會通過兼并等手段并購一些資金實力較弱的企業，從而實現自身的領域擴張。

　　“在目前的政策環境下，土地價格正隨房價有所降溫，而對于資金量充足的開發商來說，卻是整合土地資源的大好時機。”地產專家均有此看法。土地價格的合理回歸，正在給恒大這樣的開發商創造開疆拓土的機會，在新的城市中拿地，將比以前更加容易，而且將提高其貢獻率。

　　據了解，恒大在二線市場的布局效果已經顯現，不僅4 月銷售業績中，就是第一季度的銷售中，恒大全國的戰略布局，二、三線城市對集團的貢獻是逐漸增大的。

　　此外，恒大的管理和運營優勢，也會在市場變化中發揮更為重要的作用，在二線城市中，新的擴張需要有成熟管理和運營模式的開發商介入，一旦市場不好，中小開發商失去了競爭優勢，而大型開發商則將趁勢而上。

　　不僅是土地成本，在工程管理以及招標等管理上，恒大一直堅持標準化的運營優勢。據一位長期研究恒大地產的觀察人士分析，恒大地產對于新項目的選擇，實施統一的選擇標準，保證項目開發成功，最大限度降低了決策風險。

　　他指出，這將包括項目區位、項目規模、項目定位、項目現狀的標準化等。此外，公司對于所有的主體、裝修、園林等大型工程都由集團總部統一招標，而集團的規模優勢，則確保了投標企業能以合理的價格提供優質的服務，有效控制建設成本。

　　新政下，開發商正在變化出各種策略和戰術，但規模型和實力型的開發商則開始占據越來越多的優勢。“每次市場調整，都是擴張型大企業的一次機會�！庇袑＜艺f，因此從目前恒大銷售策略的變化來看，大開發商的時代正在加速到來。

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