靳冬

　　為了上市，許家印這一路走得跌宕起伏。

　　隨著昨日恒大地產(chǎn)股份有限公司（03333.HK，下稱(chēng)“恒大”）在香港聯(lián)交所掛牌交易，有關(guān)恒大上市的故事終于可以畫(huà)上一個(gè)句號(hào)。

　　無(wú)疑，上市給恒大地產(chǎn)以及許家印帶來(lái)了“中國(guó)新首富”、“香港最大市值的民營(yíng)內(nèi)地房產(chǎn)股”等無(wú)比榮耀的光環(huán)。只是當(dāng)他站在香港聯(lián)交所大樓外，不知道心中是否因過(guò)往而百感交集。

　　從2006年引入第一個(gè)戰(zhàn)略投資者籌備上市，到2008年首次招股不順，再到最終完成IPO，恒大的歷程，比任何一家公司都來(lái)得更富有戲劇色彩。

　　因此，昨日的港交所大門(mén)之外匯聚了人數(shù)空前的觀望媒體就已不足為奇。

　　成敗皆因“地”

　　在2008年之前，香港乃至海外資本市場(chǎng)對(duì)中資地產(chǎn)股判斷的眾多標(biāo)準(zhǔn)中，沒(méi)有一條比“土地”更加受到關(guān)注。一度，在投資者眼中，只要土地儲(chǔ)備的量越大，買(mǎi)地成本越低，公司就越具備投資潛力。

　　為了迎合資本市場(chǎng)這一偏好，一大批希冀上市的開(kāi)發(fā)商極力增持土地，恒大也不例外。按照該公司在2008年3月第一次公布的招股說(shuō)明書(shū)，其土地儲(chǔ)備為4500萬(wàn)平方米，高于當(dāng)時(shí)碧桂園的儲(chǔ)備量。

　　許家印從大本營(yíng)廣州拓展到當(dāng)時(shí)全國(guó)的20多個(gè)城市，一共只花了兩年時(shí)間，且大多數(shù)地塊都未經(jīng)過(guò)招拍掛，而是憑借在二級(jí)市場(chǎng)上的收購(gòu)來(lái)完成。直到公司招股前不久的2008年1月，恒大不惜巨資，在廣州拍得一宗總價(jià)超過(guò)40億的地王，將其整盤(pán)土地的價(jià)值大幅提升。

　　不過(guò)，事實(shí)證明，土地市場(chǎng)上的過(guò)度擴(kuò)張正是恒大之后危機(jī)的根源。2008年3月20日，恒大地產(chǎn)首次IPO宣告不利，擺在許家印面前的是100億的負(fù)債，其中絕大部分為未付地價(jià)款。

　　后來(lái)許家印將恒大的這輪危機(jī)戲稱(chēng)作公司的“第一個(gè)寒冬”。

　　3個(gè)月后，恒大宣布達(dá)成私募5.06億美元的協(xié)議，向包括德意志銀行、美林在內(nèi)的機(jī)構(gòu)發(fā)行近4億股新股。同時(shí)，恒大轉(zhuǎn)讓了兩個(gè)項(xiàng)目給周大福，加上廣州“地王”因機(jī)緣巧合退回政府，恒大的土地危機(jī)才算是平安度過(guò)。

　　今年10月，恒大公布的新招股書(shū)顯示，公司依然將“土地”作為一項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力，其土地儲(chǔ)備量高于去年，達(dá)到5000萬(wàn)平方米，但細(xì)心人士會(huì)發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有了“地王”的拖累，恒大的土地成本已經(jīng)大幅降低，而且公司的未付地價(jià)不多，導(dǎo)致公司負(fù)債比率大幅下降。

　　降價(jià)保銷(xiāo)售

　　如果不是為了業(yè)績(jī)，許家印可能不會(huì)把房子賣(mài)得這么便宜。去年10月，恒大在全國(guó)率先啟動(dòng)了一輪“價(jià)格戰(zhàn)”，旗下產(chǎn)品全部以7.5折的“成本價(jià)”開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

　　“沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格”。在這一思路下，恒大旗下產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市熱銷(xiāo)。截至今年9月30日的數(shù)據(jù)顯示，恒大今年的合同銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到231億，較去年全年銷(xiāo)售額翻了三倍。

　　而按照許家印給投資者的承諾，公司今年的合同銷(xiāo)售額將達(dá)到300億的最低目標(biāo)。有知情人士透露，未來(lái)兩個(gè)月，恒大的銷(xiāo)售任務(wù)還有80億。

　　如果完成300億銷(xiāo)售，恒大將超過(guò)富力、碧桂園等老同行，躋身今年銷(xiāo)售榜的前5名。而恒大于2010年的業(yè)績(jī)，也有望因此暴漲數(shù)倍。

　　不過(guò)，為了做大業(yè)績(jī)，恒大在利潤(rùn)空間上卻不得不有所讓步。數(shù)據(jù)顯示，該公司今年前9月的平均售價(jià)僅5000多元/平方米，較去年同期大幅下降，公司毛利率也由2008年的41%，下降為今年前三季度的33%。

　　被上市改變的“命運(yùn)”

　　許家印認(rèn)為，上市是公司走向國(guó)際化的“必然一步”。如今，對(duì)于已經(jīng)上市的恒大地產(chǎn)而言，面臨的將是“國(guó)際化”的挑戰(zhàn)。

　　此前，同是廣州起家的碧桂園、富力地產(chǎn)、中國(guó)奧園等幾家開(kāi)發(fā)商，都在上市之后經(jīng)歷了業(yè)績(jī)下滑、商業(yè)模式重新定位。例如碧桂園，于今年對(duì)公司結(jié)構(gòu)進(jìn)行大幅調(diào)整，并且調(diào)整上市之際的發(fā)展思路，而富力地產(chǎn)上市后大肆增持商用物業(yè)，一度導(dǎo)致資金鏈吃緊，也在去年放緩商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐。

　　此番恒大上市后，將面臨怎樣的挑戰(zhàn)，目前尚不得而知。按照計(jì)劃，該公司將盡量確保土地儲(chǔ)備量維持在5000萬(wàn)平方米、可供三年開(kāi)發(fā)。而每年開(kāi)工量要達(dá)到1700萬(wàn)平方米的高水平。而銷(xiāo)售方面，今年實(shí)現(xiàn)300億目標(biāo)，明年突破500億。

　　顯然，上市之后的恒大地產(chǎn)，根本不可能停下來(lái)“歇口氣”。因此，某地產(chǎn)上市公司的高層曾戲稱(chēng)：“上市后公司就成了斷了腿的鳥(niǎo)，再也停不下來(lái)，只能不停往前飛�！�

　　幾經(jīng)周折終圓上市夢(mèng)后的恒大能夠飛到什么高度？這恐怕將如他上市一般，受到外界空前的關(guān)注。

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