吳曉波

　　“原來2008年的出現，就是為了教育富豪們什么叫‘貪字得個貧’(廣東俗語,因‘貪’和‘貧’字形相似，引申為貪欲反而會導致貧窮的意思)�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的地產集團高管對《第一財經日報》表示，去年公司也參與了內地房企的“上市競爭大賽”，向投行借了十多億元增加土地儲備，現在由于上市受阻，這筆貸款給公司帶來很大壓力，不得不迅速低價賣樓，以應付未來的財務危機。

　　年末的時間之窗

　　“投行的貸款壓力，現在已經成為不少未能上市的公司普遍面對的大問題�！边@位高管表示，有房產在手的住宅開發商還是較為幸運的，起碼可以通過低價銷售贏得喘息時間，而那些沒有住宅項目在售的公司，在還款期即將臨近的時候，如果旗下的項目無法順利變現，“可能昔年的大富豪，今日就要凈身出戶了�！�

　　“據我所知，那些擬在香港上市的同行，無一例外需要在上市前引入戰略投資者，而戰略投資者的投資，是附帶要求高額回報的對賭合約的�！鄙鲜龈吖鼙硎尽�

　　所謂的對賭合約，是投行基金與房企在達成融資協議時，雙方對于未來不確定情況的一種約定，類似期權的形式。而房企在去年簽訂的對賭合約，有如下共性：投行基金在投資以后持有企業的原始股權；二是持有高杠桿性的“可換股文據”；投資回報最低標準為30%以上；約定的實施時間一般在一年以內，如果未能上市，投行基金的借款將成為房企脖子上的高息貸款“追命索”。

　　由于2007年三至四季度正是內地房企上市競賽籌備白熱化的階段，因此，一年之后的今年末到明年初，很可能將成為這些未能上市的房企生死抉擇的“時間之窗”。

　　“以某家未能上市的房企為例，近日它正以低于市價的水平，尋找合適買家接手旗下的成熟物業以歸還此前欠下的投行借款。目前投行投資的2.5億美元，要求的年回報率是30%，而另外有一家外資銀行的數億元人民幣貸款，年息是13%。而它購置的土地目前無法轉手，只能變賣現有物業。而它到年底前需要歸還借款連本帶利接近30億元人民幣，與其凈資產的規模旗鼓相當�！蹦持�名代理行估價部的經理透露。

　　而另一家今年上半年在港股上市折戟的廣州房企，也不排除有“對賭合約”在背后的壓迫作用。

　　根據記者查閱的其公司資料顯示，2006年末至2007年三季度，該集團合計獲得了境外投行9.6億美元貸款和2000萬元的人民幣貸款。

　　其中，截至今年12月初，有4億美元貸款的年回報率必須達到50%；另外有1.43億美元本來要在其全球發售后強制性以其所得部分所得款項凈額償還，目前已經獲得延期。目前這筆4.3億美元的貸款除了在今年內要支付約14.5%的利息回報外，還要在2012年8月到期后連本帶利償還，并且要確保年回報率不低于19.5%。

　　最后，還有1.3億美元的貸款是項目融資貸款，投行的基金有權在指定時間內獲得買價25%比例的復合年度回報，其后還可以獲得項目公司實際派出盈利股息的20%。