恒大地產今日掛牌交易定價每股3.5港元

　　今日，在眾多內房股香港上市浪潮中一枝獨秀的明星企業——恒大地產，在香港聯交所主板以新股上市編號：03333正式掛牌交易。市場消息指出，恒大地產最終定價在每股3.5港元，公開發售16.1億股，占公司股本的10.8%，集資額近60億港元，按招股定價計算恒大地產總市值將達到525億港元。

　　富豪認購恒大“群星拱照”

　　為了部署來港上市，恒大在去年引入多名機構投資者入股，包括新世界發展主席鄭裕彤及科威特基金，加上早已入股恒大的投資銀行美林及德銀，這些實力雄厚的明星股東，在推動恒大地產順利上市的過程中，推波助瀾，為恒大招股增色不少。

　　有接近恒大地產的人士指出，這也是恒大謀求香港上市的重要部署之一。今年10月，在恒大重新啟動上市計劃之后，由于定價較低以及土地儲備雄厚，雖然同

　　期有不少內房股招股，仍吸引眾名人大手筆持股進入：英皇集團主席楊受成、中渝置地主席張松橋、澳門賽馬會董事總經理李志強均透過國際配售認購恒大股份；原本已為恒大股東的鄭裕彤更加碼投資5000萬美元，上市之后，其持股量或將達到4.18%至5.56%。

　　雖然上市之初便獲得“群星拱照”，但恒大地產并未因此“漫天索價”，反而以每股3至4元招股，相當于明年預測市盈率5至6.6倍，股價較資產凈值折讓高達39%

　　至54%，在同期內房新股中可說是相當便宜。

　　業內人士指出，憑借招股期間的過人表現和眾多富豪大佬的支持，預計恒大股價會有較大上升空間，一路走強是大勢所趨，以發行價每股3.5元計算，恒大也有望成為今年規模最大的內地赴港上市民企。實質上，據香港媒體報道，恒大地產暗盤成交價介乎3.8港元至稍有溢價的4港元之間，較上市定價高出14%。

　　市值最大民營房地產企業第一

　　“如果首日交易順利，恒大將締造數個歷史記錄”，上述消息人士透露，一是今年內地赴港IPO規模最大、集資額最多的企業，二是今年內地市值最大的民營房地產企業，他說，恒大僅撥出10.8%的股份，集資額就高達近60億港元。而且其在引用回撥機制后，公開發售部分可供分配股份數目增至4.84億股，相當于全球發售總數約30%。其公開發售獲73.84億股有效申請，相當于超額認購44.72倍，凍結295.37億元，國際配售亦獲

　　大幅超額認購。一手中簽率僅為50%；散戶認購7手才穩獲派一手。

　　恒大主席許家印表示，公司原擬集資過百億元，惟招股價“太便宜，賣得很心痛”，寧愿賣少一點。他更笑言，恒大上市后市場會有四類人，“沒有下單(認購股份)的人感到后悔、下單少的人感到遺憾、下單多的人有成就感，至于恒大原有股東就感到痛心，因為把股份賣得便宜。”

　　實際上，從前期招股情況來，恒大地產受到了投資者的熱烈追捧，公開發售超額認購46倍，國際配售超額認購11倍，凍結資金約304億元，其風光登陸香港市場已是鐵板釘釘的事情。

　　實際上，資本市場的跌宕起伏，對于恒大來說實在太過熟悉。從“瓊能源”到“恒大地產”，再到“綠景地產”，再到兩度赴港IPO，自從2002年第一次借殼上市，恒大的命運就與資本市場緊緊聯系在一起。

　　借殼瓊能源初試啼聲

　　把時光推回到2002年，中國股市上的IPO熱還沒有興起，特別是在房地產板塊上，雖然1995年國內資本市場已經對地產股上市松綁，但從2000年至2002年，只有天房發展、棲霞建設等5只股票直接掛牌上市。

　　在資源稀缺的環境下，更多的公司還是采用了“借殼”這種相對便捷的方式進入資本市場。恒大也不例外。許家印在接受媒體采訪時說，我們曾經有過直

　　接上市的構想，但最終選擇了買殼上市的方式。他稱，借殼的過程快得出乎想象。他與原股東只用了1個小時就基本談定，辦理相關手續也僅用了一個星期的時間。

　　2002年8月22日，廣州恒大實業集團有限公司宣布，已成功受讓上市公司“瓊能源”原大股東海南潤達實業有限公司所持有的公司法人股41864466股，隨后瓊能源改名恒大地產。

　　不到一年時間內，許家印又將旗下廣州花都綠景房地產開發有限公司90%的股權置入“恒大地產”，成功將其“變身”為名副其實的地產股。據2003年中報顯示，上半年公司實現主營業務房地產開發收入1.21億元，毛利率高達54.97%，而凈利潤達4698萬元。第三季度，恒大地產的業績達到頂峰，報表顯示，2003年1-9月實現主營業務房地產開發收入1.72億元，凈利潤將近5199萬元。

　　□背景資料：

　　成長中的恒大地產

　　從 2004年開始，依據全國拓展的戰略計劃，恒大集團派出專業團隊到全國主要省會級城市開展土地收集的前期工作，相繼收購了大批優質土地儲備。目前，恒大已經成為進入省會級城市最多的開發商。極為優質的土地資源分布于廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥等二十四個主要城市，絕大部分位于直轄市或省會城市，不僅有利于恒大從容應對單個區域市場波動的市場風險，同時為贏得更高增長奠定基礎。

　　與此同時，該集團董事局主席許家印較早前在招股記者會上表示，展望未來，該集團的業務策略會持續優化及善用標準化運營模式，維持多元化產品組合，以住宅物業為主，專注產品品質，實現品牌的飛躍；維持大規模低成本土地儲備，應對日后發展需要；同時持續進行大規模快速的物業項目發展及戰略性集中發展具有巨大潛在需求的地區。

　　恒大地產集團成立于1996年，對于一個企業成長而言，十三年的時間并不算長，恒大能夠在此期間完成由區域性公司到全國性大型房企的跨越，正是恒大獨特的管理模式不斷發展、不斷完善的過程。恒大管理的最大亮點在于通過“緊密型集團化管理模式”，在房地產開發建設從上到下的各個環節都形成了一整套標準化運營模式，以標準化的流程及業務運營體系來推動公司發展。除了管理上的顯著優勢外，人才方面的優勢更是被看作是恒大最核心的競爭力所在，以素質過硬、執行力超強聞名業內。

　　更名綠景地產許家印全身而退

　　但就在順利度過“蜜月期”后不久，2005年，又遭遇了中國房地產業的宏觀調控。

　　央行宣布，從當年3月17日起，調高商業銀行自營性個人住房貸款利率。由于絕大多數個人住房貸款年限均為5年以上，這實際上意味著個人住房貸款利率至少將上調0.2個百分點。在隨后的160天里，中央各部委一系列的宏觀調控政策頻頻出手。作為利益關聯方的地產公司，遭遇到了前所未有的考驗。

　　2005年，恒大地產業績大幅下滑，當年實現主營業務收入1.88億元，同比下降32%；實現凈利潤僅僅525萬元，同比下降86.5%，每股盈利僅3分錢，恒大給出的業績變動原因為：受宏觀調控政策等因素的影響，公司控股開發的商品房項目銷售收入下降，相應成本上升導致凈利潤下降。

　　與此同時，長期陷入低迷的A股市場，使得恒大地產無法透過資本運作獲取充足的養料，擴股融資一再擱淺。許家印果斷地決定放棄這個平臺，其標志性動作是，將“恒大地產股份有限公司”變更為“綠景地產股份有限公司”。

　　2006年，經過一系列股權改制程序，許家印將所持的綠景地產所有股份全部轉讓給廣州市天譽房地產開發有限公司，獲得現金7000多萬，凈賺2000多萬。

　　兩赴香港上市恒大地產終受追捧

　　此后，恒大地產的融資目光開始轉向戰略投資者，美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫，先后入主恒大成為機構大股東。2008年，恒大地產首次沖擊香港上市，但因受金融危機的影響，慘遭滑鐵盧。時隔一年之后，恒大卻在眾多內房股香港上市浪潮中笑看風云。

　　作為內地土地儲備量第一的房地產商，恒大之所以在香港備受推崇，其自身素質也功不可沒。目前，恒大總建筑面積達到5120萬平方米，平均土地成本約為445 元。據恒大透露，其在未來兩年的重點是進入具有龐大增長潛力的省會城市及直轄市；同時將會透過把握主要省會城市及鄰近范圍的高增長地區內的發展機遇，繼續提升在中國房地產市場行業的龍頭地位。

　　除標準化，恒大另一“殺手锏”是物色具發展潛力的市郊地皮，以追求更高毛利。副主席兼總裁夏海鈞早前透露，公司一般會先研究省市規劃，然后鎖定一些在不久將來會加強道路等基建的外圍地區，再競投這些地區地皮。由于有關地皮發展潛力尚未釋放，集團便能以低廉價錢取得土地。當項目近完工及開始售樓，有關地區基建亦陸續竣工，自然能賣得更好價錢，帶來可觀利潤。

　　恒大保薦人之一美林早前發表研究報告指出，恒大主要競爭優勢在于將產品標準化，整體發展過程包括選擇項目、設計、選材、投標、興建以至推廣，均采用標準化模式進行，令營運效率與成本控制均可做到最好，猶如內地地產界的“麥當勞”。

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