今年A股IPO閘門重啟后，通過審批的地產公司至今寥寥無幾

　　唐文祺

　　在數十家內地房企爭赴香港IPO的同時，一些內地房企依然對A股市場情有獨鐘。繼南京朗詩地產公開透露啟動A股IPO之后，另有市場消息傳出，上海景瑞地產(集團)企業(下稱“景瑞地產”)，也在積極籌備進軍A股計劃。“他們已經準備很長時間了，只待A股房地產IPO的大門開啟。”知情人士稱。

　　房企備戰A股IPO升溫

　　起步于南京的朗詩地產董事長田明近期公開承認，公司現已啟動IPO計劃且正在積極準備之中，其進軍目標直指A股市場。這家原本只作區域性發展的房地產企業，近年來發展勢頭很猛，除了在南京房地產市場占據不小市場份額之外，還相繼進入無錫、蘇州、杭州及上海等地。今年以來，僅在上海市場通過公開招拍掛方式獲取了兩幅住宅用地。

　　“區域性房企的全國化陣線擴展，往往預示著企業發展策略的重大改變。”一位美資投資機構人士表示。而所謂的“重大改變”，通常是指企業為了拓展多元化融資渠道，謀劃借助資本市場之力的方式。

　　另一個業已積極進行全面布局的，還有上海本地房企景瑞地產。據了解，美國最大的房地產私募股權投資公司Equity International(下稱“EI”)低調進入中國后，曾將河南鑫苑置業成功引入美國紐交所上市。在引入EI成為戰略投資者后，景瑞地產的布局策略也開始全面拓展。

　　CBN記者在其官方網站上看到，該企業最新發布的戰略目標，除了定位為全國性的中端專業住宅供應商之外，其謀篇布局已著眼長三角及環渤海區域。CBN記者向景瑞地產相關人士核實關于A股上市的消息，但對方以“不方便作答”為由婉拒。

　　“選擇A股是出于多方面考慮的。”一家正在積極籌謀A股借殼上市的房地產企業負責人稱，“一方面對于資本市場的熟悉度是個考慮因素，另一方面對于企業來說，可以免除與機構投資者合作時出現的壓力。”

　　該負責人口中所稱的“壓力”，是指機構投資者與房企在上市之前簽署的對賭協議。

　　法國巴黎銀行發布的一份報告指出，在這部分內地房企之中，有的企業估值水準有很大偏離。“標榜出來的銷售利潤，有很大部分僅僅停留于簽署意向合同狀態，最終是否會轉為實際收入很難確定。”一位外資投行人士表示。

　　高負債影響赴港房企

　　上述人士進一步向CBN記者闡述，此次內地房企赴港上市的熱潮中，企業類型有兩種，在資本市場中折射出來的表現也不盡相同。“要么規模較小不受重視，要么規模較大但負債高，何況，不少房企上市背景是受到私募投資者退出套現的壓力所致，融資所得大半將用于償還債務。可以肯定的是，負債水平較低且尋求主動上市的內地房企并不多。”

　　已經開始預路演的龍湖地產，其承銷商日前發布的研究報告稱，公司去年的負債率高達308%，今年IPO后有望降至170%左右。雖然今年上半年樓市回暖對緩解公司資金壓力大有幫助，但如此高的負債水平，如果沒有IPO的大筆融資，將很難在短期內得到有效緩解。

　　摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄在早先出席的一個活動中公開表示，IPO窗口的開啟，對于急待開拓其他融資渠道的內地房企來說是好事，“但一下就出現了幾十家房企擠在一起IPO，市場勢必會出現短暫的消化不良現象。”

　　標準普爾證券研究副總監陳家玲認為，H股對于海外投資者來說更易退出套現，加上以H股在香港上市的公司會面對全球性的投資者群體，因而從投資者角度來說，選擇香港資本市場也容易理解。

　　但對于內地房企而言，在香港IPO，發行市盈率太低一直是不少地產商心理上難以逾越的一個障礙，因此，發行市盈率較高的A股成為香港之后的又一個選擇。近幾年不少已登陸港股的H股地產企業，都已向證監會提交了回歸A股的申請。但到目前為止，尚無獲批事例。富力地產(02777.HK)、復地集團(02337.HK)以及首創置業(02868.HK)等都還在等待之中。

　　但是，A股IPO的資格審查較嚴，且地產企業的通過率相對較低的現實，使赴港上市成為很多地產公司的無奈選擇。在今年A股IPO閘門重新開啟之后，通過審批的地產公司至今寥寥無幾。

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