袁斌

　　近期在新一波上市潮中，內地多家房企通過IPO或借殼方式已啟動或有上市計劃：恒大集團、深圳花樣年、明發集團、禹洲集團等公司已通過聆訊，此外，卓越地產、龍湖地產、佳兆業等也在全力備戰香港上市。仿佛2007年內地房地產企業排隊赴港上市的一幕，又在重復上演。大型房企現階段上市熱潮的主要原因是：一、IPO放行，08年IPO暫停以來，積壓了很多企業，如今重啟勢必會造成扎堆現象；二、樓市持續向好，上市股能賣好價錢；三、股市走牛，容易獲得投資者的追捧；四、拿地門檻的增加也迫使內地房企抓緊上市融資。

　　1.上市環境絕佳

　　7月13日，北京金隅集團率先登陸香港，發行約9.33億股，集資最高為60億港元，而隨后參與申購的資金超過1200億港元。中國建筑則發行120億股，IPO募投項目資金規模為426億元，而最后凍結資金高達1.85萬億元人民幣。中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場，標志著房地產企業IPO的時間窗口已經開啟。內地樓市全面回暖，房地產上市公司股價接連走高，資本市場對地產企業接納度提高，為地產商上市提供了絕佳的上市環境。

　　2.房企資金杠桿化程度降低

　　寬松的宏觀政策以及積極的財政政策的背景下，2009年上半年房地產企業銷售業績大幅上升。截至今年前三季度，按房企銷售金額和銷售面積計算，多數企業已經超過2008年全年。隨著房價攀升、企業庫存的下降，大量現金流入，公司負債降低，資金杠桿化程度減弱。公司盈利能力、凈利潤、營業收入增長率等指標在不斷變大，符合企業首次公開發行股票的硬性標準。

　　3.資金壓力驅動房企上市融資

　　2009年樓市快速回暖，開發企業資金回籠迅速，為了企業可持續發展，土地儲備是企業可持續發展的必然，這也是他們維持自身競爭力的方式。2009年土地市場回暖并走向火爆，一線城市北京廣渠路10號地、奧運村鄉地塊、廣渠路15號地、上海長風地塊、龍華路1960地塊等不斷刷新著“地王”的記錄。企業為了取得土地使用權，需要經過激烈的競價，這使得房企們在公開市場上取得土地成本不斷提高，資金壓力大增，必然導致企業需要雄厚的資金實力。

　　資金雄厚的國企和大的上市公司，不斷在土地市場上一擲千金，而眾多中小民企迫于資金的壓力，卻難有作為。因此眾多房企為了尋求自身的發展，不希望在這次的洗牌中被清理，必須盡快打通新的融資的渠道。

　　4.上市企業融資高效、成本較低

　　土地和資金是支持房地產企業實現規模升級的必要保障，上市又是拓寬融資渠道的必經之路。未上市的企業只能借助自有資金、銀行貸款和戰略伙伴投資，但戰略伙伴投資一般是建立在房企本身實力以及知名度的基礎之上的，具有較大的不確定性。而銀行貸款則涉及到房企本身的信譽度和還款能力，申請貸款也不可能次次通過，因此也具有不確定性。僅靠房企自身的資金更是無法支持企業的長久持續發展。

　　而上市企業可以通過發行新股等方式籌集更多的資金，為其擴大規模樹起強大的后盾，因此，上市以其低成本、高融資的優點成為房地產企業競相追逐的融資方式。首批上市的萬科、中海、招商等在上市之后不斷發展壯大已成為地產行業的龍頭企業，隨后保利、遠洋、SOHO等第二批登陸資本市場的企業也呈現出后來居上的態勢。因此房企迫于上市是企業本身長期可持續發展的先決條件。

　　5.為什么內地房企都積極香港上市？

　　選擇香港上市最主要的原因有三：一是在香港上市比內地容易；而是香港比內地更國際化、更市場化；三是民營企業在內地上市存在競爭劣勢。

　　從行業政策上說，房地產企業在內地上市需要多種指標，特別是在宏觀調控現實背景下，一般民營企業很難輪上。今年IPO重開，但排隊企業太多。而在香港市場，房地產上市公司是一個比較主流的板塊，行業政策的限制較少，且通常會受到投資者的追捧。

　　其二，香港有一個國際化、市場化、較成熟化的金融市場，上市后有更好的國際融資平臺，在發債、增發、擴股等方面，香港金融平臺和組織資金的能力都更加方便有效，這對“資金為王”的房企而言無疑更具吸引力。

　　其三，在內地，IPO的申報競爭中，民營企業相對于國企存在著或明或暗的劣勢，主要原因在于內地證劵市場主要是為國企服務的；在香港，IPO申報競爭中，更市場化、成熟化，因此在香港尋求上市的成功幾率會更大。

　　6.生存發展驅動房企赴港上市

　　2009年樓市股市的快速回暖，不僅給與房企充分的信心，也給房企帶來向好的市場預期。

　　自2008年IPO暫停之后，今年7月再次重啟，表明資本市場信心恢復，同時恢復融資功能，也對準備上市企業開啟了大門。相對于銀行授信額度有限，企業債券發行的成本并不低、到期后資金壓力大，通過上市進行股權融資是最為經濟的選擇，這些因素造成眾多開發商選擇上市IPO。

　　IPO之路并不平坦，只有一些資質很好的企業才能通過，更加像是地產行業的一次洗牌，眾多房企都希望搭上這次的IPO重啟順風車。

　　雖然目前的股市情況不穩定，但多數開發商還是希望能夠溢價發行，獲取足夠的資金，既應對行業升級洗牌帶來的生存壓力，也為日后企業擴張打下良好的資金基礎，以贏得更廣闊的發展空間。

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