今年以來，各大房地產公司紛紛活躍于資本市場。除了萬達、綠地等選擇在A股上市融資外，越來越多的大中型企業轉戰H股。而在香港上市已成為內地房地產商解決資金需求的重要來源。

　　據WIND資訊不完全統計，今年以來已有廈門寶龍、華南城控股、卓越集團、重慶龍湖、恒盛地產等數家內地房企先后啟動了赴港上市計劃；加上廣州富力、上海復地等計劃在A股首發的地產公司，就已確定融資額的7家公司粗略計算，融資總額已超過600億港元。

　　開發商融資沖動再起

　　事實上，近期一份調查也顯示，國內擬通過IPO或借殼方式謀求上市的房地產企業總數達到39家，包括佳兆業、中駿置業等；其中計劃在港上市的內地房企超過10家，并以中小型房企居多。

　　“‘上市—融資圈錢—拿地—擴大規模—再圈錢融資’是房地產企業最普遍的運作模式。作為資金密集型產業，上市是房企獲得資金最好的渠道，但最終將推高房價。”金元證券資深分析師徐傳豹在采訪中表示，融資對于房地產公司擴大現金流、增強實力有重要作用，但主要影響可能會是推高房價和地價。

　　徐傳豹認為，房地產企業加快融資的直接影響首先是推高房價，使得開發商主動降價的可能性變小，因為上市后有充足的資金，無須通過賣房獲得周轉資金，即使房子賣不出去也可高枕無憂，騰出手來將房價炒高；第二個影響則是推高地價，在沒有充足的資金流時，地產商主要通過并購、接收歷史用地等方式拿地，上市后則可以“財大氣粗”地參與公開市場的拍賣，因此在群雄角鹿中可能不斷產生新的“地王”。

　　也有地產行業研究員向記者表示，由于9月新增貸款創出新低，其他融資渠道收窄，因此新股上市步伐反而加快。房地產企業繼續圈地需要更多的資金支持，因此上市成為最好的方式。

　　地產股業績將獲支撐

　　而針對近期內地房地產企業密集赴港上市，長江證券資深地產行業研究員蘇雪晶則向記者表示，原因一是去年IPO暫停以來積壓了很多企業，如今重啟勢必會造成扎堆現象；二是樓市繼續向好，此時上市融資數量較大。更重要的是，就其監測的大部分內地地產股的凈資產價值(NAV)上升幅度十分驚人，行業整體估值優勢顯現。同時隨著港股市場內地房地產股止跌反彈，A股和H股之間估值差異將繼續縮小。

　　事實上，對于開發商而言，凈資產價值(NAV)等于現有開發項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現金流折現減去負債。由于凈資產價值估計法的盛行，很多地產企業都參與到土地儲備的競賽中，并形成了“儲備土地—做大市值—融資—再儲備土地”的生存模式。

　　蘇雪晶認為，由于今年初以來的持續銷售火爆，目前各地產商的現金流異常充沛，預收賬款大幅度增加使得房地產企業今年乃至明年的業績確定性較高，未來房地產板塊整體盈利增長幅度將超過A股整體水平，因此相對整體A股的溢價也會繼續上升。而四季度的業績回升將為地產股帶來機會，投資者可繼續看好二線省會城市的地產項目，隨著城市化的推進，城市外來人口增加等因素將持續刺激當地房地產的發展。

　　但對大量內地地產公司進軍港股市場的看法，香港信誠國際執行董事涂國彬則向記者表達不同觀點稱，近期港股市場的風險正在發生變化，投資者更關注新股的短期漲幅。9月份曾有一些內地房地產股以較高價格發行，上市后不久即跌破發行價，在這樣的風氣下，公司業績已經與股價關系不大，公司基本面可能要在6個月之后才能通過股價反映出來。(本報記者 黃 炎 實習生 劉中南)

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