本報記者 劉霞

　　對于遠洋地產(chǎn)控股有限公司(下稱“遠洋地產(chǎn)”，3377.HK)而言， “33”和“77”這兩個數(shù)字似乎和他們特別有緣。公司執(zhí)行董事兼行政總裁李明的辦公室位于北京市朝陽區(qū)遠洋國際中心A座33層，而9月28日以“紅籌第一股”的身份、以7.7元的發(fā)行價成功在融資119億元的遠洋地產(chǎn)，股票代碼為3377.更巧的是，遠洋地產(chǎn)上市首日即以11元收盤，股價上漲了3.3元，這個43%的漲幅更讓遠洋地產(chǎn)創(chuàng)下了香港地產(chǎn)股的新記錄。

　　就在遠洋地產(chǎn)上市半個多月以后，剛剛馬不停蹄地從上市路演中解脫出來的李明，出現(xiàn)在公司于10月16日舉辦的全面啟用新LOGO的品牌發(fā)布會上。他輕松暢談有關上市的各種事宜，這種表現(xiàn)與之前談公司上市就色變的態(tài)度幾乎發(fā)生了360度的逆轉。

　　國際投行機構預測遠洋地產(chǎn)一年以后的股價至少會在27元至30元之間。對此，李明甚至在推介會上調侃說，其實他對這個預測并不知情，“而且即便知道了我也不敢公開說。”

　　“我不知道‘33’和‘77’的組合成為公司的

股票代碼是不是一種巧合，但我相信這兩個數(shù)字對于我們來說，一定意味著幸運。”而出于對幸運數(shù)字的“迷信”，公司上市以后李明就把自己辦公室的房間號碼從原來的3307改成了3377.股權重組

　　遠洋地產(chǎn)的上市計劃其實由來已久。早在2002年，根據(jù)遠洋地產(chǎn)兩大股東中遠國際控股有限公司(下稱“中遠國際”)和中化集團這兩大控股集團所制定的遠洋地產(chǎn)三步走的發(fā)展戰(zhàn)略，其中最后一步就是將其股權多元化，并完善公司的治理結構，將其塑造成具有上市公司治理結構的地產(chǎn)公司。

　　2003年3月，作為遠洋地產(chǎn)重組的一部分，中遠集團下屬的中遠國際全資子公司穎博、天津中遠和中化全資子公司立豐實業(yè)、中國經(jīng)貿信托公司，以及獨立第三方繁榮集團，分別通過收購母公司股份和增資擴股的方式成為遠洋地產(chǎn)股東。自此，遠洋地產(chǎn)成為中外合資經(jīng)營企業(yè)。

　　而按照香港證券交易市場對上市房企的要求，遠洋地產(chǎn)作為一家國有控股的房地產(chǎn)公司首先要做的工作就是引進策略投資者，推動公司股權的多元化改造。2004年，遠洋地產(chǎn)通過引進戰(zhàn)略投資者，變成內外資控股比例為49%∶51%的外資控股公司。2006年年底，隨著上市進程的逐漸明朗，遠洋地產(chǎn)又先后引入渣打銀行、美林集團、摩根士丹利、瑞士信貸、香港金融社等5家策略投資者。

　　隨后，中遠國際、Wonderland Capital Inc和中化集團持有的中遠地產(chǎn)股權，被分別轉換至新控股公司Newco旗下。通過這一系列的股權轉讓，原大股東中遠國際和中化集團持有中遠地產(chǎn)的股份均由原來的44%降低到30.8%。而在上市的全球發(fā)售完成以后，二者的控股比例分別降至21.56%和15%。其中持股15%的中化集團，僅扮演財務投資者的角色。

　　資本與土地

　　作為地產(chǎn)公司，土地儲備情況對于投資者來說無疑是最具說服力的。李明也認為“有了土地儲備我們才能在資本市場上獲得應有的價值”。

　　從2006年年初開始，遠洋地產(chǎn)就低調啟動了規(guī)模巨大的土地儲備計劃。經(jīng)過近一年的時間，土地儲備從年初的400萬平方米增至年底的500萬平方米。

　　2006年底，遠洋地產(chǎn)通過引入前述幾家策略投資者，吸引到了約1.7億美元的資金。李明坦承，這種資金優(yōu)勢使得遠洋地產(chǎn)自去年年底開始新增了許多土地。

　　根據(jù)遠洋地產(chǎn)招股說明書的公開描述，截至2007年7月31日，公司土地儲備的總建筑面積約為860萬平方米，一年多的時間里土地翻了一番。而這些土地將可以滿足公司未來5年的開發(fā)需要。

　　遠洋地產(chǎn)最主要的拿地渠道是以并購的方式，“我們過去40%以上項目都是通過并購來完成的，包括個別的酒店項目”。李明坦言。

　　2006年3月，公司通過股權收購取得大連南北福興里項目用地。同年還低調收購了北京中央別墅區(qū)占地2000畝的“東隆別墅”項目。在招股書統(tǒng)計數(shù)據(jù)結算日期的最后一日，即7月31日，遠洋地產(chǎn)還簽訂了天津普利達項目的主收購協(xié)議，再次將建筑面積高達176.5萬平方米的項目收入囊中。

　　環(huán)渤海優(yōu)勢

　　遠洋地產(chǎn)上市之前，就有香港媒體稱，公司是以目前熱炒的“環(huán)渤海區(qū)”概念作為賣點。有資料證明，遠洋地產(chǎn)此次放入上市公司的資產(chǎn)中，幾乎有90%來自北京、天津、大連、沈陽等環(huán)渤海經(jīng)濟圈。

　　這一概念還將在遠洋地產(chǎn)上市后繼續(xù)延續(xù)。遠洋地產(chǎn)在國內擁有23個項目，主要分布地區(qū)集中在環(huán)渤海區(qū)域。李明證實說，今后所開發(fā)的目標市場重點還將是集中在環(huán)渤海區(qū)域。

　　據(jù)悉，從7月至年底，遠洋地產(chǎn)旗下位于北京、天津、沈陽、大連、中山5地的8大樓盤將相繼開盤。根據(jù)遠洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略計劃，本次發(fā)行所募集的資金，主要用于現(xiàn)有項目的開發(fā)和建設，預計2/3的資金用于位于北京、天津等地的12個項目開發(fā)。除此之外，將有1/3資金進入珠江三角洲以及長江三角洲地區(qū)。

　　目前遠洋地產(chǎn)絕大部分業(yè)務收入來源于直接開發(fā)，只有近10%來自物業(yè)持有和開發(fā)以外的收入。公司所持有的遠洋大廈、光華國際等商業(yè)項目，每年帶給公司的租金收入約在2億元左右。

　　李明解釋說，造成這個業(yè)務結構的主要原因是因為國內房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展太好。實際上，近年來遠洋地產(chǎn)持有的經(jīng)營性物業(yè)收入每年的增長率都超過50%，“不斷增加優(yōu)秀物業(yè)的持有、擴大持有物業(yè)的收入，也是我們未來的發(fā)展方向。在未來三到五年的時間里，我希望持有型物業(yè)的收入能超過公司總收入的10%。”

　　而在此次品牌推介會上，伴隨了遠洋地產(chǎn)發(fā)展14多年時間的中遠船標已經(jīng)悄然退出了遠洋地產(chǎn)品牌發(fā)展的舞臺，取而代之的是一個表現(xiàn)更為直接、寓意更為深遠的嶄新LOGO，它表明遠洋地產(chǎn)更清晰的企業(yè)形象和品牌核心定位已經(jīng)形成。

　　遠洋地產(chǎn)大事記

　　1993年，中遠集團成立了全資子公司中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這是遠洋地產(chǎn)的前身。

　　1997年前后，公司開始涉獵經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

　　2002年1月，公司資產(chǎn)重組。中化集團出資3.757億元擁有了遠洋地產(chǎn)50%的股份，從此中遠和中化各持遠洋地產(chǎn)50%股份。

　　2003年3月，遠洋地產(chǎn)再次重組。中遠國際的全資子公司穎博、天津中遠和中化全資子公司立豐實業(yè)、中國經(jīng)貿信托公司，及繁榮集團分別通過收購母公司股份和增資擴股的方式成為遠洋地產(chǎn)股東。自此，遠洋地產(chǎn)成為中外合資經(jīng)營企業(yè)。

　　2004年8月，中化集團旗下WCI收購繁榮集團所持遠洋地產(chǎn)的12%股權，WCI后被悅鷹收購。

　　2005年9月，中化集團旗下方興地產(chǎn)收購立豐實業(yè)所持的17%股權。

　　2006年底，遠洋地產(chǎn)開始增資擴股動作。通過系列股權出讓，原大股東中遠國際和中化集團持有中遠地產(chǎn)的股份都由44%降低到了30.8%。

　　2007年3月，遠洋地產(chǎn)控股有限公司在港成立。

　　2007年7月，中化集團出面幫遠洋地產(chǎn)向

商務部申請股份變更外資工作，獲得商務部批準。

　　2007年9月，遠洋地產(chǎn)控股有限公司在港上市。