天虹商場：深圳觀瀾店租約重新擬定并續簽
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事件：
1、深圳觀瀾店經營滿5年后，與關聯方業主中航觀瀾地產重新簽訂了《租金及租期補充協議》，新租金為62元/平米/月，自2012年4月26日起，每年上浮2%，20年總租金約2.77億元，且將原租期延長5年，到2032年2月23日截止；
2、將未安排的超募資金、前期投資結余及變更原超募投向共2.96億元，投向惠州瑞峰、南昌京東、成都萊蒙、總部大廈建設等4 個項目；
評論：
1、租金未有上漲，且有下降。公司在公告中披露了2012年度與中航觀瀾地產發生的租賃交易總額為1423.7萬元，新簽訂的租金1212萬元(=62*12月*16286平米)與其相比，略有下降，也高于20年的平均租金1385萬元。租約也有所延長，雖為關聯方，但也體現了合作公司對天虹長期經營能力的認可。
2、公司在募投變更公告中，披露了部分前期募投項目門店的經營效益(見表1)，有幾點值得關注：天虹購物廣場店升級君尚十分成功，截止12年11月已實現2963萬的營業利潤，預計全年增長40%，公司又將東莞東縱店升級為君尚，在高端百貨的運營中，公司已漸漸找到感覺，不排除以后的中心店，都以君尚的形式開出；區域密集布點的規模效應較為明顯，東莞虎門店及贛州店不到一年即實現盈利；浙江區域的經營未見好轉，仍然是最大的出血點，湖州店略有增虧，今年4月新開出的紹興店，也虧損了約1200萬，前期調研中得知，浙江的問題除競爭激烈，公司對消費者特點把握不夠外，沒有標志性的大店也是重要的原因，2013年公司將在杭州開出約7萬平米的大店，需要重點觀察其能否帶動浙江地區向好的方面發展；
3、2012年4季度新開深圳龍崗坪山店、成都奧克斯財富廣場店及株洲店(見表2)，全年共開8 家新店，公司目前共有門店58家，進入21個城市。2013年將新開至少6家門店，主要為深圳、江西、成都、惠州、杭州等地的門店，皆為已進入的區域加密，加強規模效應。
二、盈利預測與投資建議。
我們認為當前公司股價已經嚴重低估，市場預期過于悲觀，隨著景氣的回升，將有預期修正的過程，公司逆周期開店、前期成本上升導致利潤率降低，也使得業績彈性更大。公司規模擴張已見成效。長期看好其開店空間、快速的門店復制及異地拓展能力、密集布點的展店策略體現規模優勢，股東實力雄厚，公司治理結構完善，管理層激勵到位。目前東莞東縱店開始升級，部分面積尚未開業，將影響公司業績，略微修正2012-14年EPS為0.74、0.95、1.18元，再次強調“強烈推薦-A”評級，目標價15元。
風險因素：新開店低于預期，宏觀經濟下滑影響消費者信心。
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