周雪松：地產股出現四大亮點和三大缺陷

　　○周雪松　　

　　近日，隨著滬深股市中報全部披露完畢，房地產上市公司今年上半年的業(yè)績已全部浮出水面。統計顯示，地產上市公司2005年中報達到了業(yè)績增長的峰值，凈利潤增幅創(chuàng)出幾年來的最高點。

　　值得關注的是，經歷了此起彼伏的泡沫爭論，一波又一波的宏觀調控，2005年中期，房地產上市公司的現金流雖然并未顯現出很多人預期的那種“繃緊”，且行業(yè)出現了不少亮點，但宏觀調控的效果已經在中報中有所體現，未來房地產上市公司前景仍然不是十分明朗。

　　業(yè)績增長達到峰值

　　截至8月31日，81家房地產上市公司已經全部公布半年報，總體來看，房地產板塊中期業(yè)績表現突出，同其他行業(yè)相比，凈利潤增幅居于滬深股市前列。其中，53家以房地產開發(fā)為主業(yè)的上市公司，平均主營業(yè)務收入為45451萬元，同比增長19.18%，平均凈利潤達到4677萬元，同比增長高達97.20%，平均凈利潤增長幅度為近年來所罕見。

　　個股方面，2005年中期，凈利潤增長幅度在50%以上的共有30家，萬 科A(000002)凈利潤增額為48030.31萬元，凈利潤增幅為152.60%；中華企業(yè)(資訊 行情 論壇)(600675)凈利潤增額為14665.53萬元，凈利潤增幅為283.68%；北京城建(資訊 行情 論壇)(600266)雖然凈利潤增額相對較少，只有11618.92萬元，但凈利潤增幅卻高達793.23%。從業(yè)績增幅看，有實力的績優(yōu)公司和各地方的龍頭企業(yè)的利潤增長名列前茅。

　　如前所述，2005年中期，房地產上市公司平均主營業(yè)務收入為45451萬元，同比增長19.18%，收入增幅基本與上年同期持平。然而值得琢磨的是，在這樣一種情況下，平均凈利潤增幅為何幾近翻番，達到97.20%？房地產業(yè)為什么會產生如此快速增長的暴利？

　　華夏證券房地產高級分析師張燕認為，地產商的這種高利潤增長，最根本的一點是得益于去年房地產銷售價格的大幅提高。

　　“由于結算期比銷售期基本要拖后半年左右的時間，所以去年下半年和今年年初的價格上漲，在今年中報中充分地反映了出來。”張燕說，這是房地產公司凈利潤增幅比收入增幅高4倍的主要原因。

　　張燕同時表示，從利潤率的變化也可以看出房價上漲對地產公司的影響。房地產公司今年上半的毛利率達到31.78%，而2003和2004年的水平基本上只有26%，利潤率上升了5個百分點。是房價的上漲加大了房地產企業(yè)的利潤空間。

　　地產板塊出現四大亮點

　　亮點一：整體業(yè)績提升

　　統計表明，2005年中期，在全部81家房地產上市公司中， 47家主營業(yè)務收入出現不同程度的增長，55家凈利潤同比增長，其中增長幅度在50%以上的達到了30家。深長城(資訊 行情 論壇)A(000042)、外高橋(資訊 行情 論壇)(600648)、陽光股份(資訊 行情 論壇)(000608)、金地集團(資訊 行情 論壇)(600383)等增長居前，增幅都在100%以上。整個板塊每股收益、平均主營業(yè)務收入、平均凈利潤分別為0.106元、4.34億元、4255萬元，同比分別增長39.21%、21.17%和37.79%。

　　亮點二：優(yōu)質公司壯大

　　不是猛龍不過江的外行業(yè)資本進入使整個板塊變強，2001年以來的實力企業(yè)借殼上市也抬高了其“綜合素質”。地產板塊的一些優(yōu)質公司如萬科(資訊 行情 論壇)、金地、華僑城(資訊 行情 論壇)等逐漸壯大，成為地產板塊的中流砥柱，直接帶動產業(yè)集中度提高。

　　統計顯示：房地產板塊前十位公司的凈利潤、主營業(yè)務收入、總資產總和分別占到整個板塊的70.35%、50.02%和37.29%，比去年的65.58% 42%、33.92%有不同程度的提高。

　　亮點三：異地開發(fā)流行

　　2004年隨著土地“招拍掛”的施行和銀行信貸的緊縮，土里的“金”越來越少，“淘金”的難度也越來越大，地產公司獲取利潤的方式就轉化為利用地產開發(fā)的“杠桿效應”。為了把這種杠桿效應發(fā)揮到極致，除了搶占一線城市外，一些地產公司異地開發(fā)瞄準了二線城市，甚至三線城市也納入了一些企業(yè)的視野。目前的上市公司中，有40%的公司在兩個或兩個以上的區(qū)域進行開發(fā)。

　　亮點四：融資創(chuàng)新不斷

　　為了應對銀根緊縮，房地產公司也進行了一些新的融資渠道開拓，如金地、億城股份(資訊 行情 論壇)等加強了與信托的合作。萬科在這方面更是頗有建樹：公司與新加坡政府產業(yè)投資有限公司之附屬公司RZP共同投資設立中外合資投資性公司，以設立項目公司或投資項目公司股權的方式在中國境內進行房地產項目投資。除此之外，萬科共有4個項目通過信托方式融資，有3個項目獲得境外銀行貸款，一個項目參與境外基金合作，公司非國內銀行借款占總借款的比重占到63.56%。

　　地產上市公司現存三大缺陷

　　西南證券房地產高級分析師段海瑞認為：在肯定地產板塊取得成績的同時，我們也應該意識到還有很多的地產公司存在這樣那樣的缺陷。首先，多數公司實力不強，業(yè)績差強人意。統計顯示，仍然有11家公司虧損，總資產規(guī)模在10億元以下的公司達到了18家，這些公司的抗風險能力不強。

　　其次，房地產公司業(yè)績波動依然劇烈，項目型公司的特征沒有明顯的改善。如億城股份2004年上半年每股收益為0.39元，而今年上半年虧損0.04元；深長城正好相反，去年中期虧損0.14元，今年每股收益為0.46元。多數的公司地產開發(fā)表現為機會主義和零散，沒有戰(zhàn)略可言，深深地打上了項目型公司的烙印。

　　再次，房地產板塊現金流狀況不容樂觀。整個房地產板塊現金流入為 -21.83億元，而去年同期為18.39億元，隨著投資規(guī)模的擴大，房地產公司資金短缺的境遇可見一斑。