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　　作為浙系民資控股的地產(chǎn)上市公司，新湖中寶(600208)的發(fā)展一直不顯山露水。不過，近三年來公司的一些“大動作”以及業(yè)績表現(xiàn)出的高增長，卻讓市場給予了很大的關(guān)注。

　　財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2005年至2007年，新湖中寶主營業(yè)務(wù)收入和凈利潤的復(fù)合增長率達(dá)291.12%，在今年的上市公司金牛百強(qiáng)評選中，公司位居成長性子榜的第四位。

　　不過，在貨幣從緊和行業(yè)景氣周期性見頂?shù)谋尘跋拢�新湖中寶的業(yè)績能否繼續(xù)保持高增長？高額的土地儲備 將如何消化？繃緊的資金鏈?zhǔn)欠翊嬖趩栴}？公司的發(fā)展路徑和戰(zhàn)略布局是否會相應(yīng)做出調(diào)整？

　　開發(fā)項目進(jìn)入收獲期

　　年報數(shù)據(jù)顯示，目前新湖中寶下屬30家房地產(chǎn)公司在全國10個省（市）開發(fā)房地產(chǎn)項目近30個，開發(fā)總面積約1154.8萬平方米。

　　新湖中寶副董事長、總裁林俊波坦言，“融資效率、土地增值和開發(fā)水平，對地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)增長至關(guān)重要。目前公司的開發(fā)項目和儲備項目大多數(shù)是2006年以前獲取的，所以從去年開始，這些項目將陸續(xù)進(jìn)入收獲期。”

　　林俊波認(rèn)為，今年以來，公司產(chǎn)品銷售雖然不像去年那樣“火爆”，但總體平穩(wěn)；以目前的推盤節(jié)奏和銷售速度，加上尚未結(jié)算的銷售收入，公司未來兩三年的業(yè)績增長依然有保障。

　　新湖的地產(chǎn)業(yè)務(wù)起步于1995年，布局從長三角開始向全國鋪開。目前，從規(guī)劃建筑面積看，公司的土地儲備主要集中于二三線城市；不過從利潤貢獻(xiàn)比例看，一線城市也占據(jù)了重要地位。

　　林俊波所指的一線城市主要是上海。“2008年新湖中寶的利潤增長中，將有很大一部分來自上海的新湖明珠城。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　2007年，新湖中寶在上海的結(jié)算收入為123，670萬元，凈利潤占比達(dá)47.92%。目前，新湖中寶持有上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%的股權(quán)，而這家公司正是新湖明珠城的開發(fā)商。該項目位于上海普陀區(qū)東新地塊，總占地28公頃，總投資逾40億元，今年將全面落成。這塊“利潤蛋糕”也將在上市公司的業(yè)績中陸續(xù)體現(xiàn)。

　　分析人士指出，近兩年，新湖中寶業(yè)績增長的動力來自銷售結(jié)算面積增加以及房價的上漲。2007年公司結(jié)算面積增長61%達(dá)到76.7萬平米，銷售均價從4695元/平方米提升到6522元/平方米，增幅達(dá)到39%。由此，2007年，新湖中寶實現(xiàn)營業(yè)收入29.92億元，同比增長43.31%；凈利潤4.15億元，同比增長74.61%；公司凈資產(chǎn)收益率達(dá)15.57%，同比提升3.52個百分點。

　　在今年的一季報中，公司預(yù)測，2008年上半年的累計凈利潤同比將增長320%—420%；預(yù)收款項已達(dá)27.38億元。

　　2008年，公司計劃開工面積約190萬平方米，竣工面積約124萬平方米，結(jié)算收入約58億元。

　　光大證券行業(yè)研究員趙強(qiáng)預(yù)計，今明兩年，公司的結(jié)算面積將分別達(dá)到91萬和138萬平方米，增長率為19%和52%。

　　拿地趨于謹(jǐn)慎

　　“基于國內(nèi)資產(chǎn)價格持續(xù)上漲以及國際性通脹趨勢的日益明了，從去年開始，公司就對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢保持了較高的警惕和謹(jǐn)慎，公司的財務(wù)策略轉(zhuǎn)向求穩(wěn)，以保持較好的流動性、控制負(fù)債率水平、提高凈資產(chǎn)保障率和利息保障倍數(shù)。”

　　事實上，新湖中寶土地儲備的擴(kuò)張速度從2006年開始已經(jīng)明顯放緩。

　　林俊波透露，“去年，公司主動放棄了好幾塊看中的土地，其中有些地塊公司已經(jīng)跟了較長時間。因此，在公司目前的土地儲備中，前年和去年所拿土地的比重并不大。”她認(rèn)為，新湖中寶放棄高價拿地的機(jī)會，主要是為了規(guī)避盲目擴(kuò)張和財務(wù)風(fēng)險。

　　顯然，這種穩(wěn)健略帶保守的財務(wù)策略，是行業(yè)競爭的必然，也是新湖中寶穩(wěn)步消化已有土地和項目儲備的保障。林俊波指出，公司現(xiàn)有土地儲備已可支撐未來五年的開發(fā)。

　　截至2008年1月底，公司已取得合同土地面積806.5萬平方米，其中658.85萬平方米已取得土地證，在A股房地產(chǎn)上市公司中排名第五。其中2006年新增土地儲備為0，2007年新增土地儲備面積為202萬平方米，占比為25%，而多家地產(chǎn)上市公司2006和2007年的新增土地儲備占比接近50%。

　　年報披露，除了按計劃收購、增持6個現(xiàn)有項目的權(quán)益以外（大部分是回購信托計劃的權(quán)益），新湖中寶僅在沈陽、天津、濱州和杭州就增加了4個項目，新增規(guī)劃面積93.9萬平米。

　　目前，新湖中寶的房地產(chǎn)投資項目分布在浙江、上海、江蘇、江西、安徽、山東、遼寧等省市；其中70%以上的項目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲地區(qū)。業(yè)內(nèi)人士指出，“新湖中寶在一、二、三線城市都有布局，且配置較為合理，這有助于將市場風(fēng)險慢慢平滑掉。”

　　對于未來土地儲備的拓展，林俊波表示，公司將有節(jié)奏地前瞻性拿地，實現(xiàn)在一、二、三線城市的全面布局，并逐步躋身一線地產(chǎn)商行列。