五、前景分析———公司將進(jìn)入高速發(fā)展期

　　(一)公司發(fā)展戰(zhàn)略

　　公司的發(fā)展戰(zhàn)略是：通過公司業(yè)務(wù)流程與管理流程優(yōu)化構(gòu)建公司組織管理優(yōu)勢(shì)，通過形成良好的公司文化和有競(jìng)爭(zhēng)力的激勵(lì)性薪酬體系構(gòu)建公司的人力資源優(yōu)勢(shì)，通過公司的組織管理優(yōu)勢(shì)和人力資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮公司在區(qū)域市場(chǎng)的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、后備土地優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持“為普通居民提供最佳性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)住宅”的經(jīng)營(yíng)理念，不斷提高以管理、人力資源、品牌和規(guī)模為主要元素的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保持公司持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，整合集團(tuán)土地項(xiàng)目資源，逐步向國(guó)內(nèi)主要城市拓展，一步一個(gè)腳印地做大、做強(qiáng)、做精以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的主營(yíng)業(yè)務(wù)，力爭(zhēng)用5年左右的時(shí)間使公司由區(qū)域性房地產(chǎn)公司發(fā)展成全國(guó)性的知名房地產(chǎn)集團(tuán)。

　　(二)公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是騰飛的保證

　　與國(guó)內(nèi)同行相比，公司具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

　　1.公司土地儲(chǔ)備豐富，升值潛力大

　　房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)關(guān)鍵要素是土地儲(chǔ)備。除已完工的項(xiàng)目外，公司現(xiàn)有土地4000多畝(算上增發(fā)注入項(xiàng)目)，規(guī)劃建筑面積約350萬(wàn)平米，按年竣工50—60萬(wàn)平米的量匡算，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備能滿足公司5年以上開發(fā)需要。另外大股東在南京有較豐富的土地儲(chǔ)備，合計(jì)達(dá)500多萬(wàn)平米建筑面積，這些土地儲(chǔ)備將通過適當(dāng)途徑逐步注入上市公司。從相對(duì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備(單位市值土地儲(chǔ)備)看，公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備超過萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)，處于行業(yè)較高水平。

　　另一方面，公司土地儲(chǔ)備未來升值潛力大，公司開發(fā)項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備均位于南京浦口區(qū)，隨著南京長(zhǎng)江二、三橋的陸續(xù)通車，地鐵3號(hào)線的建設(shè)，以及規(guī)劃中的10條過江隧道的陸續(xù)建設(shè)，未來浦口區(qū)與南京老市區(qū)的聯(lián)系將大大加強(qiáng)，“心理距離”將進(jìn)一步縮短。目前，浦口區(qū)住宅銷售價(jià)格普遍在3000元／M2左右，只有市區(qū)的1／2或1／3，隨著交通的逐步改善，浦口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景非常好，價(jià)格上升空間大，公司土地儲(chǔ)備未來升值潛力巨大。

　　2.開發(fā)能力較強(qiáng)

　　公司目前開發(fā)能力較強(qiáng)，目前已形成年竣工量超過50萬(wàn)平米的能力，與金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、棲霞建設(shè)等重點(diǎn)公司的年竣工量不相上下。整個(gè)而蘇寧環(huán)球集團(tuán)目前年竣工量超過100萬(wàn)平米，則超過金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、棲霞建設(shè)等的年竣工量，目前A股上市公司中年竣工量超過100萬(wàn)平米的有萬(wàn)科、新疆廣匯等幾家公司。

　　3.大股東實(shí)力雄厚，有近千萬(wàn)平米土地及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備

　　蘇寧環(huán)球集團(tuán)主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，兼營(yíng)酒店管理、建材等業(yè)務(wù)，在南京有土地儲(chǔ)備約一萬(wàn)畝，規(guī)劃建筑面積約1000萬(wàn)平米，是南京名副其實(shí)的“地王”，另外，集團(tuán)公司在南京還有購(gòu)物廣場(chǎng)和寫字樓物業(yè)。除已注入上市公司的地產(chǎn)項(xiàng)目外，集團(tuán)公司名下還有占地4500畝的威尼斯水城項(xiàng)目和占地700畝的佛手湖別墅項(xiàng)目。目前集團(tuán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃已基本成型，GST環(huán)球將作為集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要載體來發(fā)展，未注入上市公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目將通過適當(dāng)?shù)姆绞街鸩阶⑷肷鲜泄�司，未來新�?xiàng)目的取得將直接通過上市公司進(jìn)行。發(fā)展區(qū)域也將逐步拓展至北京、上海等重點(diǎn)城市。大股東的上述舉措將為公司的快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。可以預(yù)見隨著集團(tuán)房地產(chǎn)資產(chǎn)不斷注入GST環(huán)球，公司必將獲得飛速的發(fā)展。

　　4.在南京有一定品牌影響力

　　蘇寧地產(chǎn)在南京有15年多的開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)開發(fā)面積超過300萬(wàn)平方米。在南京市具有明顯的品牌優(yōu)勢(shì)，以銷售建筑面積計(jì)，公司在南京市場(chǎng)占有率今年將名列第一，約占8%左右。隨著公司房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的逐步擴(kuò)大，公司品牌影響力、市場(chǎng)占有率將有望進(jìn)一步提高。

　　(三)公司未來將進(jìn)入高速成長(zhǎng)期

　　公司在資金、土地、管理、品牌、人才等方面具有明顯的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大股東實(shí)力雄厚，未來對(duì)公司支持將不斷加強(qiáng)，公司未來將進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。

　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面：公司開發(fā)的“天華百潤(rùn)項(xiàng)目”預(yù)計(jì)從2006年開始每年有50-60萬(wàn)平米的開工量和竣工量，一期貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)在2億元左右，將大部分在2006年體現(xiàn)，后續(xù)各期隨著銷售價(jià)格的提升，對(duì)公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)將逐年增加。“天華硅谷”項(xiàng)目，將在2006年底開工，2009年完工，預(yù)計(jì)住宅銷售價(jià)格在5500元／M2左右，商鋪銷售價(jià)格在7500元／M2左右，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)在5-6億元，主要在2008和2009年體現(xiàn)，所以未來幾年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將保持較快的速度增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率在200%左右。

　　商品砼及涂料業(yè)務(wù)方面將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)在10%左右。

　　基于對(duì)公司業(yè)務(wù)的分析，預(yù)計(jì)公司2006年業(yè)績(jī)將“跳躍式”增長(zhǎng)，未來將進(jìn)入高速成長(zhǎng)期，不考慮未來新進(jìn)項(xiàng)目盈利的影響，2006、2007、2008年凈利潤(rùn)在1.38億元、2.58億元和5.26億元左右，按增發(fā)后總股本(約5億股)測(cè)算，EPS將分別達(dá)到0.28元、0.52元和1.05元，動(dòng)態(tài)PE分別是14.9、8.0和3.9倍。

　　六、投資價(jià)值分析———成長(zhǎng)性好，價(jià)值低估

　　(一)估值：估值相對(duì)于目前A股價(jià)格溢價(jià)46%

　　公司目前業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)開發(fā)、兼營(yíng)商品混凝土及涂料業(yè)務(wù)。我們擬采用調(diào)整現(xiàn)值法對(duì)公司進(jìn)行估值，并輔之以估值倍數(shù)法。即采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建項(xiàng)目的價(jià)值，將其未來產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流以適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率貼現(xiàn)，得出其權(quán)益凈現(xiàn)值；而土地儲(chǔ)備采用市場(chǎng)比較法評(píng)估其價(jià)值，然后匯總得出公司的調(diào)整凈資產(chǎn)值，進(jìn)而得出公司股票的合理價(jià)格。

　　RNAV法估值：估值相對(duì)于目前A股價(jià)格溢價(jià)46%

　　通過計(jì)算，公司在建項(xiàng)目預(yù)期權(quán)益收益的凈現(xiàn)值為6.52億元，土地儲(chǔ)備重估權(quán)益增值為18.12億元，商品砼及涂料重估權(quán)益增值為1.5億元，加上公司2005年底帳面凈資產(chǎn)3.98億元，得出公司重估凈資產(chǎn)值為30.11億元，即每股6.03元，估值相對(duì)于公司目前A股價(jià)格(06／8／14收盤價(jià)4.14元)溢價(jià)46%，該估值相當(dāng)于06年預(yù)期盈利(全面攤薄)的21.7倍，低于目前房地產(chǎn)板塊平均25倍市盈率，估值具有吸引力。

　　上述估值以公司目前擁有的項(xiàng)目資源為基礎(chǔ)，未考慮公司未來新增項(xiàng)目或收購(gòu)股權(quán)帶來的盈利增長(zhǎng)。

　　(二)結(jié)論———長(zhǎng)線投資的較好品種

　　公司土地儲(chǔ)備豐富、升值潛力較大，預(yù)計(jì)2006年公司業(yè)績(jī)將“跳躍式”增長(zhǎng)，未來將進(jìn)入高速成長(zhǎng)期，不考慮未來新進(jìn)項(xiàng)目盈利的影響，2006、2007、2008年凈利潤(rùn)在1.38億元、2.58億元和5.26億元左右，按增發(fā)后總股本(約5億股)測(cè)算，EPS將分別達(dá)到0.28元、0.52元和1.05元，動(dòng)態(tài)PE分別是14.9、8.0和3.9倍。從絕對(duì)估值的角度看，目前公司A股價(jià)格相對(duì)于RNAV折價(jià)較大，與同行比較，公司估值也有一定的優(yōu)勢(shì)，是中長(zhǎng)線價(jià)值投資的較好品種。