萬科半年盈利逼近去年全年 啟動過冬計劃

　　□本報記者 牛溪

　　雖然整個房地產行業的宏觀調控不斷升級，但作為行業領跑者的萬科(資訊 行情 論壇)(000002)高速增長的步伐卻依舊：公司上半年仍實現營業收入43.3億元，同比增長75.6%；凈利潤7.95億元，增長152.6%，不但超過了去年前三季凈利潤總和，與去年全年8.78億元的凈利潤相差不到一成。

　　萬科總經理郁亮認為，上半年取得較好業績，主要是由于對經營環境變化的預先察覺、準確判斷與及時應對。他同時表示，下半年針對行業的周期變化，公司將對年初披露的全年開工和竣工計劃實施調減，但不會影響全年業績的穩定增長。

　　上海仍為利潤最大貢獻者

　　公告顯示，上半年，萬科銷售面積91.8萬平方米，同比增長63.3%；銷售收入58.2億元，增長102.8%。公司實現結算面積59.3萬平方米，同比增長42.5%；結算收入42.5億元，增長78.8%。

　　作為萬科長三角布局的最重要區域，同時也是此輪宏觀調控的“重點區域”，上海區仍為公司利潤的最大貢獻者，報告期結算面積16.43萬平方米，主要來自于上海假日風景項目和上海蘭喬圣菲項目；深圳公司共結算9.41萬平方米，主要來自萬科城項目、東海岸項目和十七英里項目；在其他城市，南昌四季花城、沈陽四季花城、廣州四季花城、天津水晶城等項目都取得了良好的銷售成績。期末，萬科尚有54.3萬平方米已售面積未參與本期結算，金額合計約35.0億元。

　　對此，郁亮解釋說，上半年珠三角房價表現平和，但也意味著較低的市場風險；長三角上升勢頭強勁，但也包含著較大的波動可能。基于上述判斷和認識，公司預先對經營節奏做出了一定調整，亦加快了長三角市場的推盤速度。僅1-4月，長三角市場實現銷售面積20.9萬平方米，銷售收入15.5億元，明顯高于珠三角市場(銷售面積9.1萬平方米，銷售收入6.0億元)。由于上海項目均價、毛利率維持較了高水平，故帶動了上半年業績的大幅增長。

　　下半年增速減緩

　　但不影響去年增長

　　資料顯示，最近數年來，萬科上半年收入及利潤均少于下半年，這也符合房地產行業“春種秋收”的一般施工節奏。而在2004年末及2005年上半年，針對市場可能的變化，萬科有意識加快了經營速度，故萬科2005年兩個半年的結算利潤比重，將破例出現上半年多于下半年的狀況，“而這有利于萬科迎接行業的周期性變化”，郁亮告訴記者。

　　根據市場以及政策的變化，萬科全面推進“現金為王”的調整策略，為此，萬科將調整已于年初披露的全年開工和竣工計劃，擬分別向下調減約15%、10%。萬科管理層認為，將去年年末制定的較為樂觀的開工計劃適當調減，減少現金支出。但因萬科開發的項目絕大多數為多層，相對工期較短，且具備啟動快的特點，因此，并不會因此而錯失市場可能的機會。

　　據悉，下半年，萬科計劃新開盤項目以及加推樓盤共34個，推盤面積合計約142萬平方米。郁亮表示，下半年，珠三角將成為萬科最大的利潤來源，而其他區域將主要為經營規模的增長做出貢獻，而深圳、廣州、北京、上海及天津五大核心城市仍為公司重點聚焦地區。鑒于珠三角地區房地產市場近年來的穩健表現，管理層對下半年及全年的穩定增長懷有充足信心。

　　啟動“過冬”計劃

　　盡管絕大多數地產商并不認為房地產的冬天已經到來，甚至樂觀地判斷再過一、兩個月好日子就會重來，但萬科卻已經義無反顧地啟動了包括調整應對策略、削減開支、加強與政府部門溝通、合作等在內的“過冬”計劃。郁亮認為，雖然整個行業開始有復蘇跡象，但言調整結束為時尚早，九、十月份是關鍵，如果房價仍然高企，不排除有更嚴厲的措施出臺。行業周期使得我們提前“過冬”，不怕矯枉過正。

　　萬科要求各地公司在制定應對策略時，要考慮到行業可能面臨的最不利局面，確保萬科的經營安全。同時，為兼顧安全與增長，萬科在項目發展上秉持“謹慎并聚焦”的方針，項目類型將聚焦主流住宅，區域選擇聚焦于深圳、廣州、上海、北京、天津五個核心城市。同時更為重視通過合作方式獲取土地，重視獲取同行企業擁有的存量土地，以爭取更為有利的付款條件，改善公司現金流狀況。

　　萬科A前一交易日收盤價3.84元,漲2.95%。