新世界(600628)商業(yè)房產(chǎn)已大幅升值

　　新世界(資訊 行情 論壇)地處南京東路步行街的起點(diǎn)，是南京路繁華商圈的核心企業(yè)。優(yōu)異的地理位置保證了公司主業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　商業(yè)房產(chǎn)大幅增值

　　在上次的報(bào)告中我們也重點(diǎn)談到了公司商業(yè)房產(chǎn)的面積及重估價(jià)值問題，那時(shí)公司尚

未全部受讓經(jīng)營管理“新世界大酒店(建筑面積6萬平米左右)”的上海新世界項(xiàng)目管理有限公司。3月25日公司對(duì)收購股權(quán)事項(xiàng)做了公告，目前該項(xiàng)目管理公司100%的股權(quán)均歸上市公司所有。公司旗下商業(yè)房產(chǎn)的面積將因此增加到20+6萬平米。

　　公司旗下的商業(yè)房產(chǎn)基本上位于南京路、西藏路、鳳陽路、黃河路四條馬路相交的四邊形之內(nèi)，商圈位置的優(yōu)越性。上次的報(bào)告中模擬計(jì)算了新世界商業(yè)地產(chǎn)的每股增值情況，計(jì)算結(jié)果為每股增值7.01元。此次增加了6萬多平米新世界大酒店的商業(yè)房產(chǎn)，重置價(jià)值應(yīng)該更加可觀。新世界大酒店目前總投資超過6個(gè)億，預(yù)計(jì)到真正完工投資額將超過8個(gè)億，投資主要依靠銀行貸款。新世界大酒店資產(chǎn)建成之后的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值則在20億左右。我們認(rèn)為新世界大酒店并表之后貢獻(xiàn)的每股凈資產(chǎn)與其實(shí)際價(jià)值相比差距約為每股3.09元。換言之，新世界目前所擁有商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的每股增值為10.10元。新世界大酒店并表之后，公司的賬面每股凈資產(chǎn)在3.55元左右，這樣新世界的重置成本應(yīng)該在每股13.65元左右。 需要提醒的是，重置成本所提供的只是對(duì)公司估值的參考之一，更大的意義體現(xiàn)在公司的防御風(fēng)險(xiǎn)的能力上(至少清算價(jià)值較高)。公司能否將這種升值體現(xiàn)在未來增長(zhǎng)的收益和現(xiàn)金流入上才是決定公司價(jià)值的重要因素。公司未來并不排除在市場(chǎng)上出售個(gè)別商業(yè)房產(chǎn)(如在新世界商圈之外的位于南京路的蔡同德藥店的房產(chǎn))的可能，這從另一方面也說明公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)的能力較強(qiáng)。

　　新世界娛樂廣場(chǎng)將成利潤(rùn)亮點(diǎn)

　　2005年5月1日開業(yè)的新世界娛樂廣場(chǎng)將成為公司未來兩年的利潤(rùn)亮點(diǎn)。隨著老樓和新樓1-7層的打通，公司黃金地段實(shí)際營業(yè)面積的增加將促使百貨規(guī)模有著較為明顯的提升。按照目前供應(yīng)商旺盛的商鋪需求和招商完成的情況來看，05、06年將可帶來約2.5億和5.4億元的新增百貨收入。

　　而新樓8-12層的娛樂項(xiàng)目將成為新世界商圈吸引人氣的最大賣點(diǎn)，但對(duì)公司盈利影響要看實(shí)際的運(yùn)營情況。包括華納電影院、杜沙夫人蠟像館和日本世嘉電玩能否保證足夠的客流量將是決定其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)未來幾年有效增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在。我們認(rèn)為05年考慮開辦費(fèi)和折舊攤銷，該娛樂項(xiàng)目盈虧基本平衡，但06年開始將可持續(xù)為公司帶來穩(wěn)定的租金和項(xiàng)目分成收入。

　　公司動(dòng)用7600萬元現(xiàn)金，取得了麗笙大酒店的全部資產(chǎn)和土地使用權(quán)，并注冊(cè)成立上海新世界麗笙大酒店有限公司。麗笙大酒店經(jīng)營正常后，預(yù)計(jì)將會(huì)帶來1.85億的年收入，凈利潤(rùn)可達(dá)到5500萬元左右。收購酒店股權(quán)后，公司酒店資產(chǎn)潛在增值超過11億元，

　　未來收入增長(zhǎng)潛力大

　　公司未來發(fā)展的主要不確定因素在于其新開業(yè)的新世界游樂廣場(chǎng)在營業(yè)面積大幅增加的情況下是否能夠取得預(yù)期的收入增長(zhǎng)和較高的利潤(rùn)率水平。我們經(jīng)過對(duì)其商圈位置、未來定位、周邊單體商廈等情況的分析，認(rèn)為公司未來收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)的潛力很大。但SIGA和蠟像館對(duì)收益貢獻(xiàn)的不確定性也比較大。而且公司調(diào)控利潤(rùn)的能力較強(qiáng)，主要是黃埔區(qū)政府對(duì)其扶持力度較大，以及公司旗下有眾多可以增值變現(xiàn)的商業(yè)資產(chǎn)。

　　價(jià)值評(píng)估與投資建議

　　公司屬于風(fēng)險(xiǎn)較低的投資品種，主要基于其清算凈資產(chǎn)水平較高(高于其賬面凈資產(chǎn))。而且公司新投建項(xiàng)目將會(huì)帶來較高的收益，我們預(yù)測(cè)公司2005年、2006年的業(yè)績(jī)也將取得較大的增長(zhǎng)幅度，2007年保持穩(wěn)定。 由于公司屬于單體百貨，且在投資理由方面除了業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，也含有商業(yè)房產(chǎn)大幅增長(zhǎng)的因素。可類比的公司如益民百貨(資訊 行情 論壇)(600824)和百聯(lián)股份(資訊 行情 論壇)(600631)等，下表是我們對(duì)這三家公司估值水平的比較。從市盈率水平看，新世界以2005年預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)核算的估值水平高于益民百貨和百聯(lián)股份，但以2006、2007年預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)計(jì)算的估值水平存在明顯低估。從每股商業(yè)房產(chǎn)增值來看，新世界的增值幅度也要高。 因此我們認(rèn)為，目前市場(chǎng)上給予有商業(yè)房產(chǎn)升值現(xiàn)象的百貨類個(gè)股的市盈率水平普遍在20倍以上，而新世界不僅商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值存在明顯優(yōu)勢(shì)，而且未來業(yè)績(jī)有大幅攀升的可能，公司2006年業(yè)績(jī)有望達(dá)到0.465元左右。因此我們?nèi)跃S持“買入”投資評(píng)級(jí)，維持六個(gè)月目標(biāo)價(jià)8.64元