冠城大通：新主業(yè)打造地產(chǎn)行業(yè)新藍(lán)籌

　　概要：

　　公司原有業(yè)務(wù)為漆包線生產(chǎn)與制造，現(xiàn)主業(yè)成功轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要收入來源為“北京太陽(yáng)星城”,該項(xiàng)目規(guī)模較大，土地成本低、地段較佳，發(fā)展前景廣闊，將促使公司業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。大股東的眾多優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源和對(duì)上市公司的扶持態(tài)度，將確保公司持續(xù)高速增長(zhǎng)，一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的新藍(lán)籌公司將逐步得到市場(chǎng)的認(rèn)同。

　　1、公司成功轉(zhuǎn)型 地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

　　冠城大通(資訊 行情 論壇)原名福州大通，主營(yíng)漆包線生產(chǎn)與制造，2002年11月，實(shí)力雄厚的香港冠城集團(tuán)下屬控股公司福州盈榕投資有限公司收購(gòu)了福州大通26.28%的股份而成為其控股股東，冠城集團(tuán)入主后將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司。

　　公司目前業(yè)務(wù)有兩塊，一塊是漆包線業(yè)務(wù)，為存量資產(chǎn)；一塊是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為公司新的穩(wěn)定的利潤(rùn)來源。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)

　　公司以北京為重點(diǎn)地區(qū)，向福建地區(qū)為主的全國(guó)二線城市輻射，面向中高收入階層，專門開發(fā)大規(guī)模綜合性高檔社區(qū)，以地產(chǎn)開發(fā)為主，物業(yè)經(jīng)營(yíng)為輔，采取差異化戰(zhàn)略，實(shí)施品牌策略。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前主要在北京及桂林。正在做土地儲(chǔ)備前期工作的城市主要有廈門、福州等城市。

　　公司目前房地產(chǎn)開發(fā)的主要項(xiàng)目是“北京太陽(yáng)星城”。太陽(yáng)星城規(guī)劃面積298萬平方米，建筑面積170萬平方米，綠化面積高達(dá)50%，由金星園(F區(qū))、木星園(D區(qū))、水星園(E區(qū))、火星園(B區(qū))、土星園(A區(qū))和太陽(yáng)廣場(chǎng)(C區(qū))組成。公司持有F區(qū)項(xiàng)目公司北京陽(yáng)宮房地產(chǎn)公司85%的股權(quán)，持有B區(qū)項(xiàng)目公司北京冠城正業(yè)房地產(chǎn)公司40%的股權(quán)，持有C區(qū)項(xiàng)目公司北京冠城新泰房地產(chǎn)公司40%的股權(quán)。

　　漆包線業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展

　　我國(guó)是漆包線生產(chǎn)和使用大國(guó)，預(yù)計(jì)需求平均每年以10%的速度增長(zhǎng)。目前，冠城大通特種漆包線年生產(chǎn)能力已達(dá)3萬噸，是國(guó)內(nèi)品種最全、產(chǎn)量最大的電磁線及架空導(dǎo)線生產(chǎn)基地之一。“武夷牌”特種漆包線產(chǎn)品多次獲國(guó)家金獎(jiǎng)、銀獎(jiǎng)，5個(gè)品種漆包線通過美國(guó)UL認(rèn)證。

　　2、北京太陽(yáng)星城項(xiàng)目地理位置優(yōu)越 發(fā)展前景廣闊

　　公司目前及未來幾年的主要利潤(rùn)由“北京太陽(yáng)星城”項(xiàng)目提供，該項(xiàng)目是公司價(jià)值的主要體現(xiàn)。

　　所處地段價(jià)值高。

　　北京太陽(yáng)星城位于東北三環(huán)和四環(huán)之間，機(jī)場(chǎng)高速路西側(cè)，京承高速路東側(cè)，位于朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮，距天安門6公里，距CBD中心5公里，距亞運(yùn)村3公里，距燕莎中心2公里。周邊交通非常便利，有三環(huán)、四環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速、京承高速等城市主干線。近鄰北京國(guó)際展覽中心，距離天安門6公里，亞運(yùn)村3公里，CBD中心區(qū)5公里。已經(jīng)建成通車的城鐵13號(hào)線從太陽(yáng)星城旁經(jīng)過。規(guī)劃擬建的地鐵10號(hào)線橫穿而過，在區(qū)內(nèi)有太陽(yáng)宮、麥子店西路兩站。此外，太陽(yáng)星城位于北京市的綠化隔離帶上。規(guī)劃用地中，綠化用地占50%以上，投資8億元。修整一新的西壩河貫穿太陽(yáng)星城，河兩側(cè)有70米寬的綠化帶。除已經(jīng)建成的高爾夫球場(chǎng)和太陽(yáng)宮公園外，還將修建一座體育主題公園。

　　土地成本低，增值空間大。

　　太陽(yáng)星城屬于北京市政策扶持的綠化隔離帶項(xiàng)目，是北京市最后一批允許以協(xié)議方式出讓土地的項(xiàng)目，評(píng)估價(jià)地價(jià)在3500到4000元。城市基礎(chǔ)設(shè)施投資投入大于其它區(qū)域，使太陽(yáng)宮地區(qū)受益，土地增值空間巨大。

　　銷售旺，價(jià)格較高

　　太陽(yáng)星城F區(qū)一期住宅均價(jià)6800元，目前基本銷售完畢，F(xiàn)區(qū)二期已經(jīng)開始預(yù)售；E區(qū)預(yù)售價(jià)格已經(jīng)在7400元以上。周邊同品質(zhì)樓盤平均價(jià)格在7500元以上，價(jià)格具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

　　項(xiàng)目規(guī)模大，持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)

　　太陽(yáng)宮綠化隔離帶項(xiàng)目：總規(guī)劃用地298公頃。其中城市綠化用地158公頃，建設(shè)用地90公頃，綠化帶投資8億元。 太陽(yáng)星城:：建設(shè)用地70公頃，建筑面積170萬平方米，分為ABCDEF六個(gè)區(qū)。

　　A區(qū)：規(guī)劃建筑面積30萬，主要為住宅(含回遷樓)和整個(gè)社區(qū)的配套公建。總投資13.5億元，拆遷及七通一平已經(jīng)完成，2005年年初開工。

　　B區(qū)：規(guī)劃建筑面積35萬，主要為住宅。總投資20億元。目前正在進(jìn)行拆遷準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)2005年下半年開工。

　　C區(qū)：規(guī)劃建筑面積28萬，主要為商用。總投資22億元。目前已完成拆遷準(zhǔn)備和七通一平工作，2005年上半年開工。

　　D區(qū)：規(guī)劃建筑面積25萬，主要為住宅。總投資11.25億元。目前尚未取得土地開發(fā)權(quán)，預(yù)計(jì)2005年上半年通過掛牌競(jìng)拍取得。

　　E區(qū)：規(guī)劃建筑面積18.4萬，主要為住宅。總投資7.5億元。部分竣工，目前已在預(yù)售。

　　F 區(qū)：規(guī)劃建筑面積39.4萬，主要為住宅。總投資20億元。一期已經(jīng)竣工，銷售完畢；二期在建，部分竣工，目前已在預(yù)售。

　　預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資80億元，總銷售收入120億元。

　　表1：太陽(yáng)星城開發(fā)計(jì)劃

　　3、業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)

　　3.1 漆包線業(yè)務(wù)的盈利預(yù)測(cè)

　　假設(shè)：

　　1、銷量等于產(chǎn)量；

　　2、2005年福州漆包線組建合資公司，2005-2007年冠城大通持有60%的股權(quán)，合資公司享受兩免三減半的優(yōu)惠，合資公司沒有進(jìn)行利潤(rùn)分配；

　　3、福州和清江漆包線每噸銷量分別產(chǎn)生銷售收入的數(shù)值未來三年不變；

　　4、福州和清江的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和銷售利潤(rùn)率未來三年不變。

　　表2：漆包線業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)表

　　3.2、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利預(yù)測(cè)

　　假設(shè)：

　　1、冠城大通至2007年保持持有F區(qū)85%的股權(quán)，B 區(qū)和C區(qū)40% 的股權(quán)。

　　2、太陽(yáng)星城的銷售價(jià)格和目前的價(jià)格水平保持基本穩(wěn)定，并略有提升。

　　表3：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)表

　　3.3、公司盈利預(yù)測(cè)

　　1、 公司漆包線業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均穩(wěn)健發(fā)展；

　　2、 漆包線業(yè)務(wù)2004年-2007年的產(chǎn)量可分別達(dá)到3.34萬噸，4萬噸，5.5萬噸和6萬噸。

　　3、 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2004年-2007年持有太陽(yáng)星城股權(quán)B區(qū)40%，C區(qū)40%，F(xiàn)區(qū)85%。

　　表4：業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)表

　　3.4、增持太陽(yáng)星城部分股權(quán)后的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司還有望通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式再增持B 區(qū)20%，C 區(qū)20%的股權(quán)，有望通過掛牌競(jìng)拍方式獲得D 區(qū)80%的股權(quán)，從而使公司持有太陽(yáng)星城的各區(qū)股權(quán)達(dá)到B 區(qū)60%，C 區(qū)60%，D 區(qū)80%，F(xiàn) 區(qū)85%。據(jù)此測(cè)算公司2004年-2007 年每股收益分別為：0.25 元，0.50 元，1.07 元，1.47元。

　　5 公司估值與定價(jià)

　　我們選取目前兩市藍(lán)籌房地產(chǎn)公司進(jìn)行估值比較：

　　表5：主要房地產(chǎn)上市公司基本情況一覽表

　　由上表可見，公司目前動(dòng)態(tài)PE(04年)與房地產(chǎn)行業(yè)有代表性的前5名上市公司平均市盈率接近，但由于公司在05-07年業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e可達(dá)到97%，72%，16%，公司成長(zhǎng)性顯著。鑒于北京地產(chǎn)在奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下稀缺價(jià)值逐步提升，公司資產(chǎn)優(yōu)良，成長(zhǎng)性極佳，公司股價(jià)處于低位，05年動(dòng)態(tài)市盈率僅為12倍，我們認(rèn)為冠城大通目前價(jià)值低估，投資評(píng)級(jí)為“優(yōu)異”，建議買入。

國(guó)海證券研發(fā)中心 沈彤