●行業景氣向好提升了房地產上市公司總體業績水平，但業績分化較為嚴重●房地產上市公司平均預收款增長率較高，為今年的業績提升奠定了基礎●從事住宅開發的上市公司機會多于其它從事其他物業開發的上市公司

　　一、2000年房地產業發展情況概述

　　1999年11月，當我國政府取消福利分房，集團購買退出房地產市場之時，曾有專家預測我國的房地產市場將走向低谷，然而2000年房地產業出現了令房地產界始料不及的景氣向好態勢。綜合反映房地產開發景氣的“國房景氣指數”2000年底達到104.06點，比1999年底高出2.6點，是近年來增幅最高的年份。

　　統計結果顯示，房地產開發業呈現出繁榮增長態勢，主要表現為：一是房地產開發投資持續、快速增長。2000年全國完成房地產開發投資4902億元，比1999年增長19.5%,增幅提高8.5%，房地產開發投資增長速度比全國固定資產投資增長速度高9.8%。房地產開發投資占全國固定資產投資的比重為20.2%，這一比重比1999年提高了6.5%。二是開發規模繼續擴大。2000年全部在建的商品房施工規模繼續增加，項目計劃總投資達到24702億元，比1999年增長33.5%；三是投資結構得到改善。2000年在全部房地產開發投資中，商品住宅完成投資3319億元，增長25.8%，占全部房地產開發投資的比重為67.7%，同比提高1.9%；辦公樓投資293億元，同比下降12.9%，占房地產開發投資的比重為6%，下降2.4%；商業營業用房投資548億元，同比增長19.3%，占房地產開發投資的比重為11.2%，下降0.3%；四是商品房銷售快速增長，居民成為商品房購買的主體。2000年共銷售商品房面積1.7億平方米，完成銷售額3572億元，分別比1999年增長26.9%和30%，高于同期房地產開發投資的增長速度。在全部銷售額中，銷售給個人的2840億元，同比增長51.9%，占全部銷售額的比重為79.5%，同比增長9%。這說明隨著住房制度改革的深化，個人購房已成為商品房銷售的主體，集團購買在商品房銷售中的作用正在逐漸下降。五是房屋銷售價格繼續上升。隨著市場需求的增加和商品房質量的提高，商品房銷售價格呈繼續上升的趨勢。2000年各類現房平均每平方米建筑面積銷售價格達到2103元，同比增長2.5%，每平方米提高了52元。其中住宅平均銷售價格為1952元，同比增長5.9%,辦公樓平均每平方米銷售價格為4438元，同比下降23.3%；六是空置面積增速減緩。多年來，房屋空置面積存量巨大，且增速居高不下一直影響著我國房地產業的正常發展，2000年，國家和各地高度重視商品房空置問題，出臺了各種消費商品房、消化空置房的政策措施，使空置面積的增長速度得以減緩。2000年，全國商品房空置面積增長6.7%，增幅比1999年回落14個百分點，其中商品房空置面積增長4.1%，增幅回落18.4個百分點，反映出政府采取的各種消化空置房的政策措施取得初步成效。

　　二、房地產開發快速發展的原因

　　1、政策扶持作用不可低估

　　2000年，為了解決需求不足的矛盾，國家采取了一系列擴大投資需求的政策，包括加快經濟適用房建設的力度，為房地產開發的發展創造了條件。2000年，經濟適用房計劃規模保持了上年的水平，總投資達到1800億元，施工面積近2億平方米，為整個房地產開發業的發展注入了活力。

　　房地產業是政策依賴性很強的行業，自1998年我國政府提出啟動住宅消費，將住宅產業培育成國民經濟新的增長點后，國家出臺了一系列的扶持政策，包括全面開展住房分配貨幣化、大幅減免房地產稅收、開放住房二級市場、加大對住房消費的金融支持力度等，2000年房地產市場的火爆、尤其是住宅產業的火爆與這些政策的作用有直接的關系，并且這些政策還將在未來的房地產發展中發揮更為積極的推動作用。

　　2、GDP發展水平也表明我國住宅產業進入一個高速發展階段

　　我國現階段的房地產發展是以住宅產業的快速發展為其主要特征的，據世界銀行[微博]的統計數據顯示，人均GDP達到600-800美元之間時，住宅產業將進入高速增長階段，人均GDP達到1300美元時，住宅產業將進入快速發展階段。2000年我國人均GDP的水平為830美元，隨著我國宏觀經濟的進一步回暖，GDP水平有望繼續提高，GDP的水平支持我國住宅產業進入一個快速發展階段。

　　3、土地、資金快速增長是房地產開發發展的物質基礎

　　土地、資金是房地產開發企業的主要生產要素。2000年房地產開發企業的土地購置、土地開發和資金到位均快于開發投資的增長速度，為房地產開發的發展創造了條件。2000年全國房地產開發企業購置土地面積15276萬平方米，同比增長40%；完成土地開發面積10301萬平方米，同比增長22.2%；到位資金5686億元，同比增長26.1%。

　　三、2000年房地產上市公司特點分析

　　目前滬深兩市共有房地產上市公司31家，截止4月30日，它們均如期公布了年報，房地產上市公司2000年主營業務收入的增長率為19.95%，但凈利潤增長率為-9.03%，其中主要原因是ST金田巨虧所致。2000年ST深金田虧損6億多，而整個房地產上市公司的利潤之和為11.2億元。如果剔除ST金田，2000年房地產上市公司凈利潤增長率為22.01%，加權平均每股收益為0.18元，加權平均凈資產收益率為7.95%，這兩個指標值仍落后于滬深兩市截止4月28日的加權平均數(滬深兩市的加權平均每股收益為0.21元，加權平均凈資產收益率為7.98%)，但歷史地看，房地產上市公司的業績仍有較大的提升，不考慮股本擴張的因素，每股收益和凈資產收益率增長均為10%，這一點與2000年房地產行業景氣走向基本一致。

　　綜合分析2000年房地產年報，可以發現房地產上市公司存在以下幾個特點：兩極分化較為嚴重、資產質量有待提高、投資收益增長過快。

　　1、兩極分化現象較為嚴重

　　2000年房地產上市公司受行業景氣的影響，總體業績水平有所提高。但與往年一樣，房地產上市公司兩極分化現象仍然較為嚴重，這說明同樣面臨行業景氣，但各家公司表現卻不盡相同。

　　從主營業務收入來看，排名前10名的上市公司主營業務收入占全部主營業務收入的74.28%，而排名后10位的上市公司主營業務收入僅占全部主營業務收入的4.6%，從總利潤情況看，排名前10的上市公司利潤之和為20.6億元，占總利潤的比重為123.08%，而排名后10名的上市公司總利潤則為-9.5億元。主營業務收入及其增長率是最能反映公司未來發展前景的，2000年主營業務收入排在前幾名的為：深萬科、深振業、深長城，這幾家深圳老牌績優的房地產上市公司緊緊抓住房地產復蘇所帶來的機遇，2000年主營業務獲得了較快的發展。2000年主營業務收入增長率較快的公司有陽光股份、中華企業、光彩建設、天鴻寶業，這幾家公司在房地產行業轉暖的情況下，及時推出適銷對路的房地產商品。同樣面臨行業景氣，但由于資金、債務、歷史等原因，有些公司主營發展不理想。PT網點、深萬山、珠江控股和渝開發等幾家公司2000年主營業務收入排名較后，與1999年相比，主營業務收入均有較大幅度的下降。原主營房地產的珠江控股正在向投資控股公司轉型，今年的收益主要來自投資收益，PT網點由于債務沉重，訴訟纏身，房地產業務基本處于停滯狀態，深萬山由于經濟訴訟、資金短缺等問題，影響了公司房地產業務的開展，渝開發2000年主要收入仍來自房地產業，由于公司庫存商品房較少，環境配套較差，設計陳舊等，新的住宅小區又處于投入期未產生效益，因此商品房銷售收入減少，銷售利潤下降。

　　2、資產質量有待提高

　　2000年房地產上市公司的業績水平有了較大幅度的提高，但資產質量仍有待改觀。2000年房地產上市公司的平均流動比率為1.4，平均速動比率為0.65，這兩個指標的標準值分別為2和1，這說明從總體上看，房地產上市公司的短期償債能力較弱。衡量公司長期償債能力的指標資產負債率的標準值為50%，而2000年房地產上市公司的平均資產負債率為62.95%。總體看來，房地產上市公司抵御財務風險的能力較弱。房地產行業由于投資大、項目周期長、受宏觀經濟影響比一般的行業大，因此公司風險也較大，財務風險是房地產上市公司遇到的主要風險之一，ST、PT的房地產企業就是因為償債能力差。(見附表一)

　　應收帳款較大一直是影響房地產上市公司資產質量的主要因素。2000年房地產上市公司的平均應收帳款是2.58億元，平均增長率2.92%，相對于19.95%的平均主營業務收入增長率來說，平均應收帳款的增長率不算高，這說明上市公司的資金回收情況較好。存貨過多一直是困擾房地產上市公司的問題，2000年房地產上市公司的平均存貨為8.06億元，占同期流動資產的比重為56.55%，存貨同比增長率為15.32%。對房地產企業的存貨要做具體分析，就存貨的構成看，一部分是歷史上留存下的積壓房，隨著時間的推移，以前開發的產品越來越不適應市場的需要，盤活的困難將越來越大，形成不良資產的可能性較大；另一部分存貨是公司正在開發的商品房，這部分產品如果市場定位準確的話，將會成為公司的利潤來源，否則將會給公司形成新的積壓。2000年深萬科的存貨名利第一，且增長率為42.12%，但其存貨的增加是增加土地儲備和新開發項目所致。2000年中華企業的存貨增長率為140.97%，也主要是增加土地儲備的結果。但像ST金田、ST深物業的大筆存貨主要是歷史上遺留的商品房，它們形成不良資產的可能性較大。

　　3、投資收益增長較快

　　從附表二可知，2000年房地產上市公司利潤構成與1999年相比有較大的差別，其中營業利潤仍占利潤總額的50%以上，但同比下降了5.45個百分點。補貼收入和營業外收支凈額在總利潤中的比重仍占比較小，并有進一步縮小的趨勢。但值得注意的是投資收益的比重較高，而且增長速度也較快，2000年房地產上市公司投資收益在總利潤中的比重為40.51%，同比增長41.49%。投資收益是公司對外投資活動的成果，主要來源于公司的長短期投資，通常它只是公司暫時閑置資金的利用，并不是公司利潤的主要源泉。如果公司的利潤主要來自投資收益，則公司發展的可持續性就令人懷疑。31家公司中有7家公司的投資收益占總利潤的比重超過了100%，它們的情況各不相同。3家公司靠投資收益避免了虧損：深萬山在一筆關聯交易中獲利1524.58萬元，從而避免了年度虧損；瓊能源通過轉讓兩筆股權獲利4620.6萬元，而同期凈利潤僅為3622萬元，瓊能源靠這筆收益摘掉了ST的帽子；興業房產2000年投資收益為495.7萬元，而同期公司凈利潤403.5萬元。另有2家公司由于高額的投資收益而躋身績優股的行列，世紀中天靠2個多億的投資收益，每股收益從1999年的0.29元上升到2000年1.19元，中遠發展2000年每股收益為0.77元，其中投資收益占總利潤的比重超過了50%。

　　四、房地產上市公司未來業績展望

　　今年一季度，房地產增長勢頭不減，房地產開發投資同比增長22.9%，住宅投資增長28.6%，土地開發投資增長6.7%，預計2001年房地產業仍將延續2000年的發展態勢，2001年房地產上市公司經營環境繼續向好。與此同時，一些先行性指標的走向也預示2001年房地產上市公司業績仍處于上升通道。

　　1、預收款增長為2001年業績提升奠定了良好的基礎

　　預收款增長表明銷售形勢好轉，這為今年收入增長奠定了基礎。預收款是指已簽定房屋銷售合同，而且房款也已收到，但由于收入尚未確認，只能暫時計作預收款，到收入確認條件全部達到后，即可確認收入。預收款越多，表明房地產銷售形勢越好，而且銷售回款快。通常預收款在第二年轉為收入。2000年房地產上市公司平均預收款為1.32億元，同比增長44.44%，這將為今年房地產主營收入奠定基礎。

　　2、預提費用和無形資產的增加預示房地產上市公司的投資在增加

　　預提費用是在房地產項目開發過程中，由于項目開發周期非常長，第一批房屋銷售后確認收入時，尚有許多費用需要在以后支付，這部分費用必須通過預提費用體現出來，2000年預提費用增長率為32.37%，表明房地產上市公司投資增長速度較快。(見附表三)

　　有些房地產公司將土地使用權計入無形資產中，因此該指標的增減也在一定程度上反映房地產上市公司土地儲備情況，2000年該無形資產增長率為8.46%，表明上市公司在增加土地儲備。

　　由于我國房地產業、尤其是住宅產業正處于一個新的發展周期，房地產上市公司增加投資勢必為將來幾年的收益打下基礎。

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