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　　一樹寒梅已著花--房地產(chǎn)類上市公司99年報述評

　　目前，深滬股市房地產(chǎn)類上市企業(yè)共有35家，其中深市25家，滬市10家。從地域分布上看，深圳18家，上海7家，海南4家，其余6家分別在廣州、東莞、長春、沈陽、重慶和貴陽。99年報的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)類上市公司的經(jīng)營呈現(xiàn)如下特點：

　　經(jīng)營狀況顯著好轉(zhuǎn)，總體業(yè)績大幅提升

　　統(tǒng)計表明，1999年度35家房地產(chǎn)類上市公司的加權(quán)平均每股收益為0.102元，平均凈資產(chǎn)收益率為4.68%，分別比98年的0.040元和1.66%有了較大幅度的提高，這說明，1999年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折性變化，以住宅為主的房地產(chǎn)行業(yè)已逐步走出低谷，進(jìn)入投資與消費的新增長期。不過從橫向看，99年深滬兩地上市公司的加權(quán)平均每股收益為0.207元，平均凈資產(chǎn)收益率為8.31%，房地產(chǎn)板塊的加權(quán)平均每股收益和凈資產(chǎn)收益率分別比兩市平均水平低50.7%和3.63個百分點，可見房地產(chǎn)企業(yè)總體經(jīng)營業(yè)績?nèi)蕴幱趦墒械闹邢掠嗡�平�?/p>

　　此外，在35家房地產(chǎn)類上市公司中，凈利潤總額實現(xiàn)增長的有20家，占總數(shù)的57.1%，同時虧損面有所縮小，虧損家數(shù)由原來的7家減少到本期的5家，也從另一個角度說明房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營情況已經(jīng)出現(xiàn)較大程度的改善。

　　兩極分化嚴(yán)重，地區(qū)差異明顯

　　從上市公司情況看，兩極分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。每股收益在0.40元以上的有5家，占總數(shù)的14.3%，其中最高的是中遠(yuǎn)發(fā)展的0.84元。虧損的也有5家，占總數(shù)的14.3%，業(yè)績最差的是深中僑，每股虧損1.20元。在凈利潤排名中列前三名的上市公司，占公司總數(shù)的8.6%，但其凈利潤總額為57323萬元，占總凈利潤的40.9%；而排名后三位的上市公司總虧損額高達(dá)44281萬元，占虧損總額的73.3%。可見，盈利和虧損的集中度都很高。這說明同類企業(yè)中由于經(jīng)營管理水平的差異，盈利能力強弱分明。

　　從分地區(qū)看，上海本地的7家上市公司加權(quán)平均每股收益為0.125元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為5.10%，明顯好于總體平均水平，這與相當(dāng)部分上海本地房地產(chǎn)上市公司受當(dāng)?shù)卣�府及大股東的大力扶持有關(guān)；深圳的18家上市公司加權(quán)平均每股收益為0.086元，平均凈資產(chǎn)收益率為4.23%，略低于總體平均水平，主要是由于大部分虧損公司均集中于此，且虧損額巨大；海南的4家上市公司加權(quán)平均每股收益為0.007元，平均凈資產(chǎn)收益率為0.76%，遠(yuǎn)低于總體平均水平，表明該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)依然處于低潮。不過四家公司的業(yè)績與上年同期相比均出現(xiàn)較大程度的改善，這與它們積極采用資產(chǎn)重組的方式改變公司經(jīng)營狀況是密不可分的。

　　總體負(fù)債水平適中，營運能力一般，盈利能力有所下降

　　年報顯示，35家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為56.2%，與我國房地產(chǎn)企業(yè)總體平均近70%的資產(chǎn)負(fù)債率相比優(yōu)勢明顯，相對于房地產(chǎn)這種高投入、高風(fēng)險的行業(yè)來說，這一負(fù)債水平也較為適中。不過，其中部分公司的負(fù)債水平仍顯得過高，如ST金田、深寶安、ST物業(yè)、深特力、深中僑、遼房天和瓊金盤等公司資產(chǎn)負(fù)債率均高于70%，特別是ST金田和ST物業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已超過了90%，處于資不抵債的邊緣。35家公司的平均流動比率和速動比率分別為1.46和0.69，雖比去年同期的1.85和0.87略有下降，但相對于行業(yè)自身特點來說，依然處于合理水平。總體上看，房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力尚可，尤其是深市的光彩建設(shè)、滬市的浦東概念股資產(chǎn)負(fù)債率大部分在40%以下，流動比率在2.0以上，短期償債能力較強，而一些績差公司如深金田、深特力、深中僑等資產(chǎn)負(fù)債率過高，流動比率均在1.0以下，短期償債能力明顯不足。

　　從營運能力看，35家公司99年的平均存貨周轉(zhuǎn)率只有0.608次，有22家存貨周轉(zhuǎn)率在0.5次以下，在1次以上的也僅有7家，表明房地產(chǎn)上市公司普遍存在銷售不暢、產(chǎn)品積壓的問題，大部分企業(yè)經(jīng)營效率較低，資金利用率不高。99年的平均應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率為5.81次，雖比上年同期的11.9次有較大幅度的下降，但總體上看房地產(chǎn)上市公司的應(yīng)收帳款回收情況還是較好的，其中應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率較高的有深寶安、深南光、陸家嘴和張江高科等，而世紀(jì)星源ST港澳、珠江控股、粵宏遠(yuǎn)和外高橋、珠江實業(yè)等應(yīng)收帳款回收情況較差。綜合起來看，房地產(chǎn)類上市公司的營運能力不強。

　　從盈利能力看，99年35家公司的平均主營業(yè)務(wù)利潤率為29.4%，比去年同期的31.4%下降了2個百分點，說明隨著市場競爭的不斷加劇和市場化程度的逐漸提高，房地產(chǎn)業(yè)同大多數(shù)產(chǎn)業(yè)一樣，將越來越趨向于平均利潤化，房地產(chǎn)上市公司的利潤率逐步下降，獲利空間趨窄。與去年同期相比，主營業(yè)務(wù)利潤率有明顯上升的有13家，占總數(shù)的37.1%，其中上升幅度較大的有深深房、珠江控股、遼房天、瓊金盤、中遠(yuǎn)發(fā)展和珠江實業(yè)等。大部分公司的主營業(yè)務(wù)利潤率都有一定幅度的下降，降幅較大的有世紀(jì)星源、深中僑、深萬山、ST瓊能源、外高橋、陸家嘴、中華企業(yè)等。從另一個角度看，99年上半年35家公司三項費用(營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用)總和與主營收入之比的平均值為30.9%，比去年同期的26.7%有了一定程度的上升，說明房地產(chǎn)上市公司各項費用較高，經(jīng)營成本提高較快，削弱了企業(yè)的盈利能力，同時這也反映了房地產(chǎn)行業(yè)競爭程度迅速提高，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險正不斷增大。具體看，績優(yōu)公司如深萬科、深振業(yè)、深天健和中遠(yuǎn)發(fā)展等三項費用基本上都得到較好的控制，與主營收入的比例一般都在15%以內(nèi)，這與它們良好的財務(wù)結(jié)構(gòu)、完善的組織架構(gòu)、先進(jìn)的管理體制和較強的規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢是密不可分的。相反，績差或虧損企業(yè)三項費用與主營收入的比例都處于相當(dāng)高的水平，究其原因，一方面是在于這些公司的主業(yè)萎縮，主營收入較低，另一方面則是由于這些公司一般都負(fù)債較多，利息負(fù)擔(dān)沉重，且管理混亂，經(jīng)營效率低下。

　　上市公司加大了資本運營的力度

　　資本運營作為證券市場永恒的主題，不僅是房地產(chǎn)績差上市公司擺脫困境、重鑄輝煌的捷徑，也逐漸成為績優(yōu)上市公司進(jìn)一步提高盈利能力，擴(kuò)大市場份額，培育新的利潤增長點的重要途徑。

　　98年以來，光彩建設(shè)、世紀(jì)星源、深寶安、深深房、深萬山、珠江控股和遼房天等原來業(yè)績較差的上市公司為了盤活存量資產(chǎn)，提高自身的經(jīng)營能力和競爭力，就著手實施了資產(chǎn)置換、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等一系列資產(chǎn)購并和重組活動，并已經(jīng)取得了較好的成效，99年度大部分公司經(jīng)營情況和業(yè)績均出現(xiàn)了較大的改觀。其中深深房不僅參與了深圳市數(shù)碼港的建設(shè)，為公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級奠定了基礎(chǔ)，而且還將在大股東的大力扶持下，加大資本運營的力度，改善公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)質(zhì)量。珠江控股在新的大股東的支持下，通過資產(chǎn)重組，不僅全面改善公司的資產(chǎn)質(zhì)量，并成功地進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場、參股金融企業(yè)，為公司未來的業(yè)績增長提供了保證，而且還將進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高公司的高科技含量。在這些公司的示范作用下，相當(dāng)部分績差企業(yè)如深中僑、瓊金盤、ST特力、ST港澳、粵宏遠(yuǎn)、深寶恒等將有望在新的一年里通過資產(chǎn)重組脫胎換骨，獲得新的飛躍。

　　與此同時，由于受房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈、行業(yè)利潤率下降的影響，績優(yōu)公司為了保持經(jīng)營優(yōu)勢，進(jìn)一步提高業(yè)績水平，也加大了資本運營的力度。深鴻基收購了福建東南有線電視臺60%的股權(quán)，大大地拓展了公司的發(fā)展空間；深萬科的股權(quán)變動，與長城科技合作推進(jìn)寬帶社區(qū)網(wǎng)建設(shè)，并將進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域等，將給公司帶來新的發(fā)展機遇；亞泰集團(tuán)進(jìn)軍有線網(wǎng)、參股證券公司等大大優(yōu)化了公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；深長城正在謀求國有股配售、積極進(jìn)軍網(wǎng)絡(luò)業(yè)等也表明公司對資本運營的高度重視。由此可見，越來越多的房地產(chǎn)績優(yōu)上市公司原有的經(jīng)營理念正發(fā)生根本性的變化，不再滿足于原來“只種自己一畝三分地”的經(jīng)營模式，而是積極通過資本運營，使原有的資產(chǎn)實現(xiàn)結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化和效益的最大化。可以想象，通過資本運營，相當(dāng)部分績優(yōu)上市公司的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)績水平都將得到較大程度的提升，從而為其可持續(xù)發(fā)展增添了動力。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為，雖然未來一段時期房地產(chǎn)市場供大于求的發(fā)展態(tài)勢仍將難以改變，房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展空間將繼續(xù)受到一定的制約，總體經(jīng)營業(yè)績也難以在短時間內(nèi)大幅度提高。但是種種跡象表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)的“拐點”已經(jīng)出現(xiàn)，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快以及國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策的逐步到位，房地產(chǎn)業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展良機，房地產(chǎn)上市公司也將改變以前業(yè)績不斷滑坡的態(tài)勢，步入一個新的上升軌道，有理由相信，房地產(chǎn)上市公司的投資價值將逐步得以顯現(xiàn)。(國信證券研究策劃中心鄭育淳)

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