蘇州灣壹號單價降9000元：實際控制人被帶走 200套房源全部售罄

　　每經記者 吳若凡

　　隨著二線城市樓市回暖，其土地市場在4月份的表現也異常活躍。“地王”頻現之時，蘇州灣壹號卻成為第一個房價跳水樓盤，銷售單價較之前下調9000元，降幅超30%。這在各地樓市升溫的大環境下，具有明顯的信號意義。與此同時，蘇州突然暫緩5幅地塊土地出讓，為10幅地塊限定最高價，逆推限購措施。二線城市的調控，已然拉開序幕，這些城市的房價是否迎來拐點？

　　5月9日，權威人士接收《人民日報》專訪時表示，房地產未來不能靠高杠桿去庫存。央行的數據顯示M2增幅在回落。開發商的資金層面，開發貸款4月僅增長2.2%，這對投資增幅接近10%的房地產來說，是否有更多其他渠道融資？

　　蘇州一樓盤蘇州灣壹號降價9000元/平方米的新聞，在房地產行業引發軒然大波。截至今年5月，這個城市的房價已經連續7個月上漲，而且最近幾個月的漲幅更是超過了北上廣深等一線城市。

　　在蘇州灣壹號降價前后，適逢《人民日報》再訪權威人士談當前中國經濟，指出房地產市場存在泡沫的同時，去庫存不能靠高杠桿，而要靠人的城鎮化。因此上述降價，被很多報道解讀為房價見頂的信號。

　　記者致電蘇州灣壹號售樓處，銷售人員告訴記者，5月7日推出的200多套房源已經全部售罄。如此看來，即使房價見頂回落，下降的空間也已不大。

　　在蘇州灣壹號降價背后，《每日經濟新聞》記者調查發現，該項目背后所屬的恒力集團董事長陳建華被有關部門帶走。公開資料顯示，該樓盤開發商恒力集團系蘇州吳江本地企業。據《財經》報道，2016年3月，曾擔任蘇州市委書記的王珉被宣布調查的時間前后，陳建華也被相關部門帶走。3月17日，蘇州市人大常委會人事代表聯絡工作委員會的工作人員證實，蘇州市人大收到了檢察機關要求對陳建華采取強制措施的報告，該報告也獲得許可。《財經》報道稱，陳建華因何事被相關部門帶走，目前尚不可知。

　　逆市出貨只是短暫調整

　　如今，蘇州灣壹號已經成為業內外廣為關注的一個項目，不是因為項目本身的建造水準有多高，也不是因為其在蘇州具有獨一無二的豪宅屬性，而是因為在蘇州這個持續上揚的市場里，該項目竟出現了逆市低開。

　　據了解，此次開盤的價格和之前價格相比，差別很大，今年4月份，該項目推出精裝大平層戶型，面積220平方米，價格在23000元/平方米~25000元/平方米。現在賣的是17、19號樓，戶型165和192平方米，價格區間在12000元/平方米~ 16500元/平方米。

　　克而瑞蘇州一位信息經理告訴記者，蘇州灣壹號是吳江新城板塊的典型項目，整個項目處在蘇州灣景觀的最佳位置，對于其他樓盤有一定借鑒意義，但它是超高層產品，有一定的稀缺性和特例。此次開盤的項目和前段時間相比價差還是很大，加之其母公司實際控制人被帶走，更加引起了公眾的關注。

　　之前所推的是一線臨湖樓盤，又是精裝修高層。此次推出的是非湖景、毛坯房，兩幢都是41層超高層。蘇州太湖灣一案場銷售人員告訴記者，超高層有一個硬傷就是得房率普遍不高，只有70%左右，蘇州灣壹號前面有40多層擋著，離地鐵也不近。

　　即便是這樣的戶型，一開盤去化率就達到93%。據克而瑞統計，開盤當天預約400組，實際到訪340組左右，成交均價15800元/平方米。

　　《每日經濟新聞》記者致電了蘇州灣壹號售樓處，對方銷售人員告訴記者，5月7日推出的200多套房源已經全部售罄。

　　與此同時，蘇州灣周邊正在開盤的項目只有首開太湖壹號，其中藍光天悅的洋房賣的是23000元/平方米，精裝修高層均價15800元/平方米；華潤凱旋門價格是18000~20000元/平方米。

　　克而瑞蘇州一位信息經理告訴記者，蘇州灣壹號在板塊內的認可度明顯要高于其他項目，再加上此次大幅度降價，直接導致了其高去化，從項目預約到開盤只用了不到兩周時間，銷控節點把握非常好。

　　后期降價動力不足

　　雖然此次推出的房源相對于之前沒有湖景，位置較差，且為40層的超高毛坯房源，但便宜近三成的價格還是換來了熱銷。這或許從另一個角度說明，蘇州市場并未像外界預料的那樣迎來拐點，從市場反應來看，只能看作是一個短暫調整。

　　據克而瑞數據顯示，4月蘇州商品房市場供應面積83.06萬平方米，環比下跌19.8%，成交面積116.15萬平方米，環比下跌17.08%，成交均價18144元/平方米，環比上漲1.45%。4月商品住宅存量360.29萬平方米，較上月相比繼續小幅下降，去化周期為3.3個月，市場呈現供不應求狀況。新城控股蘇州一項目負責人李經理告訴記者，從目前來看，雖然成交量供應量均有所下滑，但從價格來看，5月份數據比4月份上浮了4%~5%。

　　在此背景下，開發商在經歷先前的瘋漲，也不再盲目抬高價格。

　　克而瑞蘇州副總經理韓云霞表示，市場已經冷卻下來，這一方面是由于蘇州房價漲幅已經到了天花板，購房者開始持幣觀望，從購房者角度來說，對于市場漲幅的預期較先前有所下降，人們對于市場已經形成認知，所以才有了購房者回歸核心區域板塊的現象。另一方面，最近出臺的一系列樓市調控政策對市場信心造成了一定影響。

　　韓云霞表示，目前，對于蘇州來說，當務之急是補充庫存，將去化周期控制在10個月以上，以此達到相對合理的周期，如果地推的量太多，也可能會影響明年的心理預期。

　　與年初的火爆相比，如今的蘇州市場顯得冷靜了許多。蘇州中原一片區經理告訴記者，一直以來，太湖新城板塊都是吳江較為活躍的板塊，尤其到了今年春節前后，投資客一度能占到購房人群的七成以上，呈現井噴狀態。到了3月底4月初，不管是優質板塊還是次級板塊，開盤熱度均沒有節后那么火爆，來客量減少了三四成，一些之前投資客追捧的熱門板塊降幅尤為明顯，有的一天只有兩三組客人。

　　王新科表示，目前來看，因為蘇州樓市還處在上升期，雖然客流有所減少，但并不影響漲價動力，更沒有到降價的時候。

　　蘇州經濟發展基本面比較好，從蘇州近期的供求關系來看，大部分區域都是屬于供小于求，最新數據顯示，蘇州住宅庫存2.09萬套，大部分時間都維持在2萬套左右，按照最近6個月去化平均水平能夠賣3個月。

　　雖然業內人士普遍預測蘇州樓市接下來會進入瓶頸期，但在供應量和成交量雙降的情況下價格大跌的可能性不大，畢竟庫存量很少。

　　不過，王新科指出，由于先前的土拍還沒有到扎堆上市的時候，短時間價格還是能夠穩住。一旦住房供應開始增加，蘇州接下來態勢可能會比較嚴峻。

　　王新科表示，最可能出現的結果是蘇州房價趨于穩定，在短期波動之后繼續上揚，只不過速度會放緩。

　　除此之外，《每日經濟新聞》記者發現，該項目所屬的恒力集團掌門人被有關部門帶走。

　　公開資料顯示，該樓盤開發商恒力集團系蘇州吳江本地企業，集團始建于1994年，前身是吳江化纖制造廠，2002年江蘇恒力化纖有限公司成立，此后恒力繼續擴張進入熱電、酒店和地產領域。

　　據《財經》報道，2016年3月，在曾擔任蘇州市委書記的王珉被宣布調查的時間前后，陳建華也被相關部門帶走。3月17日，蘇州市人大常委會人事代表聯絡工作委員會的工作人員證實，蘇州市人大收到了檢察機關要求對陳建華采取強制措施的報告，該報告也獲得許可。《財經》還報道稱，陳建華因何事被相關部門帶走，目前尚不可知。

　　優淘城總裁薛建雄告訴記者，一家公司的相關法律文書都需要企業的實際控制人簽收，涉及發債、貸款、資產變賣等各個環節。一旦這些環節出了狀況，企業正常經營勢必會受到影響，輕則資不抵債，重則就會宣告破產，因此，快速保全財富是這家公司當務之急。

　　蘇州灣壹號項目降價是否與實際控制人有關，《每日經濟新聞》記者給該公司發去采訪函之后，截至發稿，仍未收到回復。