◎李宇嘉

　　5月份，70個大中城市新房均價環比下跌0.16%，這是2012年6月以來該指數首次由上漲轉為下跌，市場整體步入下降通道，就連一直被認為非常堅挺的一線城市也扛不住了。根據國家統計局最新披露的數據，5月份上海和深圳的新房價格分別環比下跌0.3%和0.2%，深圳新房價格為23個月以來環比首次下跌，北京二手住房價格連續兩個月下跌，5月份環比下跌0.9%，創28個月環比最大跌幅。

　　 在樓市交投慘淡、悲觀氣氛彌漫、“唱空”論調不斷的情況下，一線城市房價下跌，無疑將沉重打擊包括購房者、開發商在內的所有市場主體。一個顯而易見的結論就是，樓市將在低迷的泥潭中越陷越深，樓市企穩回升更是遙遙無期。目前，我們最為關注的是一線城市房價進入下跌通道對于整個樓市意味著什么？加速下跌，正中大佬們諸如“崩潰論”、“撞冰山論”、“泡沫破滅論”的判斷，還是以降價來去泡沫，讓房價收入比趨于合理，并刺激老百姓積極入市和漸進消化過剩。

　　 事實上，發展中國家或新興國家的房價大幅度波動是一個常見的現象，平穩的時候反而非常少見。因此，房價上漲與下跌本身非常正常，沒什么大驚小怪。關鍵是，樓市會不會因為沒有需求支撐而急劇下滑，沖擊到經濟增長、金融體系和就業穩定。但是，總結各國城市化規律而得出的一個結論是，樓市危機式的大起大落很少發生在城市化快速推進時期。這是因為，城市化快速推進一般會持續幾十年，這一時期人口和資源在大城市規模化集聚、分工合作和產業升級迅速推進，城市空間資源價值不斷提升并優化。對樓市來說，這就意味著需求基礎不斷增厚，并給樓市帶來紅利。即便樓市量價會波動，但只要控制好金融杠桿、外資和熱錢沖擊，一般不會發生金融危機。因為，強大的需求始終存在，樓市波動中的一些問題也很容易被消化。

　　 房改以來，我國主要城市（特別是一、二線重點城市）的房價之所以一直在上漲，一個重要原因就在于城市化帶來的強大需求。因此，判斷樓市前景就是要在宏觀上把握這種需求潛力。我國城鎮居民戶均套數比從2008年的0.74套增加到2013年的1.0~1.1套，部分二三線、三四線城市過去幾年供應了大量的住房，但人口、產業并未相應增長和集聚，出現了“鬼城”、“空城”等供應過剩的問題。因此，總體上判斷，全國范圍內告別了住房短缺，也告別了需求大規模釋放的時代，廣大的中小城市在未來還要思考如何消化供應過剩。

　　 但是，住房供求對比在全國范圍內的差別很大。過去10年，一、二線50個主要城市集聚了2.6億外來人口中的80%，人口資源集聚、分工合作和產業升級遠遠優于其他城市，這些城市的住房需求潛力非常大。根據第六次人口普查的結果，一線城市常住人口戶均擁有套數在0.7~0.8套，如果考慮到正常的投資需求（投放到租賃市場）、改善性需求和拆遷需求，人均套數可能會更低。未來，以城市群為主的城鎮化戰略下，主要城市將依舊是人口流入的目標地，住房需求也將仍舊保持旺盛態勢。

　　 今年以來，之所以連一線城市的住房市場都持續低迷，并非是需求不在了，而是住房供求結構性失衡或供求錯配。在這些城市，投資或改善性需求部分被“限購”住了，大部分因為關注樓市下行風險而減倉了，目前留在市場上的需求基本上都是所謂的“剛需”，如婚房需求、工作區域變動帶來的購房需求、家庭規模擴大帶來的購房需求等。這類需求有三個基本特征：一是對高價房承受能力較低，二是對與居住相關的生活成本比較敏感，三是對公共服務配套有強烈的需求。但是，在一線城市，無論是新房還是二手住房，經過10多年快速上漲后，房價水平已經達到了一個歷史高點。即便是郊區的住房，其價格水平也上漲到兩萬元左右，以此計算的房價收入比也在13倍左右，對于留在市場上的“剛需”來說，這樣的價格水平難以承受。

　　 同時，大城市二手住房交投比較活躍的區域集中在主城區，其價格水平一般要高于新房價格的10%~20%，且交易成本（中介成本和稅收成本）也很高，“剛需”難以接受。新房價格盡管相對較低，但其供應主要分布在城市外圍或開發價值較低的區域。在這些區域，住房建設速度遠快于公共服務配套（交通、教育、醫療等）跟進的速度。而且，越是新供應的住房，其配套差的問題就越嚴重，配套差意味著生活成本高、供應的有效性差，不適合“剛需”人群的需求。

　　 另外，2010年以來，一、二線重點城市土地價格快速上漲，地王頻繁出現。按照兩年左右的開發周期，土地高溢價將會體現在2011年以來的高房價，而主要城市近幾年的房價數據也佐證了這一點。在高地價驅動下，樓市開發一般會往大戶型、高檔化的模式上走，只有這樣才能保證開發商的預期盈利，這也迎合了過去幾年房價快速上漲時期需求過度釋放，特別是投資需求旺盛的特征。根據筆者的調研，在一、二線重點城市，目前的新房供應中，大戶型住房供應占比較大，而“剛需”人群需要的中低價位、中小戶型的普通住房供應則偏少。

　　 目前，一線城市的庫存消化周期也超過12個月的警戒線了，很多人認為一線城市也存在供應過剩的問題。國家統計局70個大中城市房價指數發布后，對于5月份一線城市房價下跌的問題，國家統計局高級統計師劉建偉表示，房價下跌的主要原因是庫存壓力較大，這是對供求關系的誤解。事實上，庫存中更多的是無效供應，或者是“剛需”用腳投票的結果。未來，重點城市限購政策不會取消，國家希望通過支持“剛需”人群購房，特別是希望加速非戶籍常住人口城市化來化解住房供應過剩、漸進去泡沫。但是，要想讓這部分市場需求真正實現，就需要正視住房供求結構目前存在的失衡和錯配問題，增加針對“剛需”人群的住房產品和貨真價實的公共服務配套體系建設，如發展共有產權住房，加快公共服務均等化，增加軌道交通和教育醫療投入，社會保障實現異地統籌并向常住人口全覆蓋等。

　　（作者為深圳市房地產研究中心研究員）