每經記者 盧曦 發自上海

　　 “一年內形成‘4洲6國9城’的世界房地產開發布局。”綠地在去年底這樣總結公司的國際化成果。基于上述國際化成果，綠地在今年提出海外房地產銷售200億元的目標。

　　 面對和境內完全不同的市場以及法律、政策等環境，綠地又有怎樣的底氣，敢提出如此高的銷售目標呢？

　　 公開資料顯示，4月30日綠地集團首個全資海外項目——位于韓國濟州島的健康旅游城住宅項目啟動首批產品交付，這也是近年來第一個交房的 “中國制造”海外住宅。

　　通過韓國央企研究當地市場/

　　綠地的獨立出海是從兩年前開始起步的，此前多為合作項目。綠地注意到，當時市場上出現了一個現象：很多國外房地產項目在國內一線城市展開熱火朝天的推廣活動，上海房展會還開設了海外置業專場，參觀者絡繹不絕。

　　 最先吸引綠地目光的是韓國旅游勝地濟州島。與綠地對接的韓國濟州國際自由城市開發中心（簡稱JDC），是一家韓國央企。投資之前，綠地從JDC獲取信息并展開市場調研和投資可行性分析。

　　 綠地董事長張玉良透露，通過對濟州島的前期研究綠地得出結論：投資風險較低，也能獲得不錯的收益。

　　 濟州島目前正處在價值的洼地。韓國政府重視濟州島的大開放，濟州島除了傳統的旅游業外，還要發展高科技、物流、金融等行業。另一方面，濟州島離中國較近，對長三角和上海的潛在買家具有吸引力。韓國政府對濟州島提出1000多項扶持政策，包括投資減稅，購房移民等。

　　 “地價合理、成本可控，持有型物業市場稀缺。”張玉良透露，綠地濟州島項目中，除了60%出售型物業外，40%將由綠地長期持有和經營，包括酒店、免稅機場以及由境外公司承包經營的賭場。

　　首個全資項目“入鄉隨俗”/

　　 綠地在國內其他城市的運作慣例是：由總部派遣總經理、副總及每個條線主要負責人共5到8人到外地成立事業部或公司，其余員工在本地招聘，綠地韓國公司也是這樣運作——從總部派出的團隊又在當地招聘了韓籍和中國籍的員工。

　　 “濟州島項目作為綠地第一個全資的大型海外項目，困難是肯定有的。各種差異不僅體現在法律制度上，還體現在文化、語言、甚至是思維方式上。

　　 但是從整體來說，韓國的法律比較健全，全民守法意識較強，施工方會嚴格按照各種相關法律進行施工。”綠地韓國項目負責人告訴《每日經濟新聞》記者。

　　 在產品的設計上，不但要考慮韓國當地的條件，還要兼顧未來移民的需求偏好。

　　 綠地在濟州島一期項目開發的是疊拼別墅，面積約180平方米。符合濟州島建筑高度限制，價格達到一定高度，因為韓國政府規定，在韓國購置50萬美元以上的住宅可申請韓國永久居住權。

　　 “（綠地）在韓國項目的開盤方式基本和中國一致。出于對購房者的保護，在中國必須取得銷售許可證才能開盤，想要取得預售許可，工程量必須達到20%以上。”綠地韓國項目負責人透露。

　　 上述項目負責人總結認為，企業出海，最容易碰壁的原因是法律政策差異。如果不熟悉當地的法律，不了解投資領域的一些特殊政策，都會導致企業在海外“水土不服”、投資失敗。為此，綠地在韓國起步之初即聘請當地律師事務所，嚴防項目觸礁。

　　 在財務上，如果不找到專業的本地化“外腦”，就可能錯過很多優惠政策，花冤枉錢；人事方面，也需要建立符合韓國慣例的職級體系和制度。

　　 在韓國項目進展中綠地發現，韓國不僅材料費、人工費較高，工程進度也比中國慢。此外，韓國的行政手續復雜，對此，張玉良在3月底赴韓出席外資企業懇談會時，特意向韓國有關方面提出要求簡化行政流程、加快審批速度，對方也做出了相應改進。

　　銷售底氣：來自中國的新移民/

　　 濟州島項目是綠地出海的第一步，隨后綠地在澳大利亞、美國、英國、馬來西亞等全球多個國家和城市出手投資多個項目。

　　 世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨告訴 《每日經濟新聞》記者，房地產公司出海之后，首先要意識到已經不能沿用在國內熟悉的拿地、開發的流程了，需要想辦法適應國外的環境。海外項目需要在深入研究當地城市規劃、了解周邊居民結構后做出規劃。目前房企出海面臨的最大難題就是海外的法規，對于綠地、萬科這樣的超級房企，資金不是問題。

　　 “韓國濟州、澳洲悉尼項目都在加快新房源供應。”張玉良說，在美國、加拿大、英國、馬來西亞等國，綠地項目的目標是要在今年內實現銷售。

　　 據透露，澳大利亞悉尼綠地中心2013年底第一期開盤，今年4月中旬開盤第二期；美國洛杉磯綠地中心目前處在認購狀態，洛杉磯這一項目配合了移民政策。

　　 綠地海外項目重要的目標客戶群是中國向海外的移民，和萬科一樣，綠地在中國的品牌知名度為海外團隊省去了不少推廣的成本。

　　 2011年綠地成立酒店管理集團，推出自己的高端酒店品牌，由于酒店的天然屬性，國際化也將成為必然。

　　 “一年內形成4洲6國9城的世界房地產開發布局。”綠地在去年底這樣總結公司的國際化成果。

　　 張玉良總結認為，確保盈利、風險可控是綠地國際化的前提。海外市場與中國市場必然存有差異，企業不可避免要與當地市場經歷一段磨合期。企業要適應國際市場的規則，包括當地的政策、法律、各項業務的運作規范等。截至去年底，綠地累計海外項目投資總額近200億元。

　　 衛民不動產蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者，房企出海雖有難度，但也省去了國內的許多麻煩。比如國外開發流程成熟、法規規范、配套服務完善等，這些都會讓開發商感到輕松。此外，海外商業往來的“灰色地帶”較少，可能會為開發商省去不少麻煩。