記者杜冰近期，全國各地商品住宅銷售量普遍下跌，部分城市存量高企，中國住房市場是否已到“拐點”？中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）6月10日發布的最新調查數據顯示，當前中國住房市場需求乏力而供給過剩，住房市場的下行趨勢已明確。

　　記者從發布會現場獲悉，截至2013年8月末，中國城鎮家庭住房擁有率已高達87.0%，其中18.6%的城鎮家庭擁有兩套及以上住房。同時，根據CHFS最新的2014年季度數據，截至2014年3月，城鎮地區住房擁有率已上升至89.2%，城鎮家庭擁有多套房的比例上升至21.0%。

　　從數據來看，過去兩年來，在我國住房擁有率不斷攀升的趨勢之下，住房存量過剩、空置率高已成為值得關注的問題。

　　數據顯示，近兩年我國剛性住房需求已出現顯著降低的趨勢。截至2013年8月末，中國城鎮家庭潛在的剛性住房需求為24.6%，約為5400萬套住房，相比2011年的28.2%顯著下降3.6個百分點。多套房比例則進一步升高，數據顯示，2011年中國城鎮家庭多套房擁有率為15.9%，2013年增長至18.6%，2014年3月已快速上升至21.0%。

　　與此同時，2013年城鎮地區住房整體空置率較2011年上升1.8個百分點至22.4%。其中，我國經濟適用房的空置率已經高達23.3%，僅次于商品房的空置率。數據顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經濟適用房的比例最高，達3.2%，比中低收入家庭高出近1個百分點。

　　“收入最高的25%家庭擁有的經濟適用房中有27.5%處于空置狀態，經濟適用房存在嚴重的資源浪費和‘錯配’現象，未能充分發揮其社會保障作用。”中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁[微博]在發布會上如是說。

　　從數據中可以看出，中國家庭自有住房擁有率已經很高，而且還在迅速上升。而住房市場剛性住房需求及改善型住房需求乏力，同時，城鎮家庭自有住房空置現象嚴重。調查結果顯示，我國城鎮地區可實現剛性住房需求上限約為2300萬套，可實現改善型住房需求上限約為950萬套。而目前城鎮地區家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房。因此，即使不計算“十二五”期間的保障性住房建設供給，現有的存量住房已經可以滿足住房需求。

　　“現有住房存量完全可以滿足住房需求，且現有住房年供給的40.0%即可滿足年新增住房需求。由此可見，房價下行趨勢已定，中國住房市場的寒冬即將到來。”甘犁表示。

　　鑒于此次調查結果，業內專家建議在住房市場調控中，應該注重盤活存量，減少浪費。

　　“短期而言，可通過免除租房稅費，規范租房市場來保護出租雙方利益，讓空置住房產生效益，同時有利于勞動力的流動。長期來看，可通過對多套房家庭征收房地產稅，提高空置房持有成本，激活空置住房。”甘犁說。

　　另外，基于我國住房市場主要由投資需求驅動的事實，專家提出，正確引導價格預期也是住房市場調控的重要方面。“應該通過收集并定期發布空置率等相關指標，幫助投資者了解住房市場運行現狀并合理預期其發展趨勢，作出理性決策。”甘犁說。

　　另外，值得關注的是，該報告稱，截至2013年8月，空置住房占用了4.2萬億元的銀行住房貸款余額。報告稱，空置住房不僅具有較高的信貸可得性，其貸款規模也遠高于非空置住房。數據顯示，空置住房的信貸可得性為82.3%，比非空置住房高出近20個百分點，在貸款規模上，空置住房的平均貸款額度為32.0萬元，而非空置住房僅為23.7萬元。CHFS據此估算出，空置住房占據了4.2萬億元的住房貸款余額。

　　“房價一旦下跌，空置住房更容易虧本或資不抵債，空置住房對房價下跌風險的抵抗力較弱。”甘犁表示，當前，有住房負債的空置房中僅有0.8%的比例資不抵債，非空置住房略低，為0.6%。當房價下跌5%時，有住房負債的空置住房資不抵債的比例上升為1.0%。如果房價下跌30%，將有11.2%的空置住房資不抵債，而非空置住房僅為3.3%。

　　“房價下跌對空置住房沖擊不小，但房價下跌所帶來的銀行房貸風險并不大。”甘犁補充道。