每經記者 李娜 發自成都

　　 與國內房地產市場投資形式形成鮮明對比的是，國內投資者海外購房的需求正在逐漸增長。

　　 近一年多來，實體企業、金融機構以及個人都在密集關注海外房地產市場。

　　 近期，一家主投中國市場的房地產投資基金——嘉實房地產投資有限公司 （以下簡稱嘉實房地產）計劃暫停投資中國市場，轉投海外房地產市場。

　　 與此同時，公募陣營中，布局海外房地產的QDII基金的收益幾乎全線領漲，年初以來的漲幅多數已超過10%，組成了第一集團。

　　嘉實房地產投資轉向海外地產/

　　 正當地產大佬們還在為國內房地產的預期激辯時，國內的機構和個人投資者正在邁開大步向海外房地產市場挺進。

　　 4月底，高富諾基金的首席執行長雷納透露，嘉實房地產投資已停止擬推出的規模5億美元、投資幣種為美元的嘉實房地產投資中國綜合回報基金的募資，嘉實房地產投資正將中國資金轉為投向海外房地產市場。

　　 資料顯示，嘉實房地產投資成立于2012年，由嘉實基金管理公司聯手英國高富諾基金組建，是專注于大中華地區投資的私募地產基金管理平臺。嘉實基金旗下子公司嘉實財富，通過“外匯通”業務幫助國內投資者在海外實現直接投資，包括購置不動產。據了解，公司已完成幾個項目，其中包括幫助客戶購置倫敦的房產。

　　 此前，有消息稱，中金公司和平安信托等國內機構，近期可能已向高端客戶完成募集開始下注美國房地產市場。平安銀行的私人銀行也在謀劃投資美國房地產市場的相關產品。

　　 仲量聯行最新研究數據顯示，今年一季度，中國機構投資者對海外房地產投資額同比增長25%，達到21億美元，交易主要集中于倫敦、悉尼、洛杉磯和芝加哥等大城市。

　　4只美房QDII今年收益超10%/

　　 值得注意的是，此前出海淘金美國地產市場的QDII獲得的回報，并不遜色于投資A股的基金。

　　 資料顯示，目前QDII中，共有5只基金投資海外房地產市場，除嘉實和諾安兩家將投資范圍定義為全球不動產外，其余3只均主要投向美國房地產市場。

　　 一季報顯示，除嘉實全球房地產在美國房地產市場的配置比例較低，僅占65%以外，其余4只都在9成以上。同花順的統計數據顯示，今年初至5月7日，除國泰美國房地產基金外，其余4只基金所獲得的收益均超過10%。

　　 鵬華美國房地產，作為國內最早投資美國房地產市場的基金，今年初至5月7日，凈值漲幅達到15.12%。去年才成立的廣發美國房地產指數QDII，今年初以來，也獲得近15%收益。嘉實全球房地產基金趁著美國房地產市場復蘇，終于在今年一舉實現扭虧，并小幅盈利。排名暫時領先的諾安全球不動產，今年初以來的收益為15.66%。

　　 相對于A股市場，受高估值等影響，基金重兵駐守的成長股大幅度回調，公募基金收益大幅縮水。截至5月8日，暫時位列榜首的股基為中郵戰略新興成長，其年初以來的收益也只有16.98%，興全輕資產的同期收益也回調至14.24%。

　　 由此來看，布局美國房地產的QDII基金今年的表現已超越不少A股基金，足以與中郵戰略新興成長等股基冠軍媲美。

　　主要投資美國房地產信托憑證/

　　 據了解，美國房地產行業上市公司有房地產信托憑證（REITs），房地產運營公司，房地產開發商幾類，但經營模式有區別，因此市場表現各有千秋。REITs的收入來源主要是租金，房地產開發商則以銷售為主要收入來源，由于銷售收入較租金收入有更大波動，因而開發商股票表現的彈性也就更大。

　　 在上述五只QDII中，除國泰美國房地產開發基金主要投向房地產開發商外，其余4只主要投資范圍均為REITs。

　　 廣發美國房地產基金經理邱煒告訴《每日經濟新聞》記者，“REITs的產品收益主要來自于房價上漲和租金收入，收益比較穩定。”

　　 “REITs的收益比較穩健。只要美國的房價跌幅不大，其風險就主要來自于二級市場上的交易，比如說流動性風險、投資者避險情緒、突發事件等。投資美國房地產上市公司則需要考慮公司估值、市盈率等多方面因素。”一位研究美國房地產的基金人士表示。

　　 鵬華美國房地產基金經理裘韜則向記者表示，“今年以來，美國REITs表現明顯優于主要股指。首先是商業地產基本面良好。在經歷2013年利率大幅跳升后，利率對REITs的負面影響有所緩解；今年以來利率環境相對溫和，美國中期國債收益率有所下降。物業直接交易活動增加，價格普遍平穩上升，也對REITs的估值水平起到良好支撐。在經濟復蘇和就業回升的背景下，美國房地產整體供需結構合理，REITs凈收入連續十一個季度增速高于歷史平均水平，行業平均出租率穩定在較高水平，租金穩步提升，股息也有顯著增長。”

　　 彭博的數據顯示，截至2014年5月6日，美元計價的明晟美國REITs凈總收益指數今年以來上漲13.47%，分別超出標普500指數（11.78%） 和 羅 素2000指 數（17.88%）。從富時美國REITs子行業指數表現看，公寓板塊今年以來上漲18.39%，醫療板塊上漲17.61%，自助倉儲板塊上漲16.00%，寫字樓板塊上漲14.17%，零售板塊上漲12.64%，工業板塊上漲9.80%，綜合類板塊上漲9.73%，酒店板塊上漲9.70%，林業板塊下跌2.09%。

　　一季度末份額均不到兩億/

　　 談到美國房地產市場的投資前景，上述兩位基金經理均表示，2014年美國REITs平穩增長的勢頭仍可延續。

　　 “受益于美國經濟的復蘇，商業地產復蘇仍將持續，我未來更看好的是寫字樓、購物中心以及跟醫療相關的REITs投資價值。”邱煒向《每日經濟新聞》記者表示。

　　 在裘韜看來，2014年美國的經濟復蘇前景在一定程度上比前幾年明朗，強周期和晚周期行業當前上漲潛力更大，比如以團體業務為主的綜合類酒店、一線城市圈內的次甲級寫字樓等；隨著美國物業開發活動的回暖，2014年到2015年某些區域的特定物業類別供應會顯著增加，因此會更加偏好投資所處地域土地資源有限、開發限制較多、建造周期較長以及融資要求較高的物業，比如東西海岸旅游城市的頂級購物中心、大型綜合性大學校園內或距離校園半英里以內的學生公寓等。

　　 裘韜還向記者坦言，“如果美聯儲因為經濟復蘇強勁而加息，那么房地產需求必然健康，則REITs出租率、租金自然水漲船高，故營收也會不斷提升。我們分析了歷史多次美聯儲加息周期和市場利率上升周期后發現，REITs在升息前期有一定波動，但在一個完整周期中通常表現優于其他資產類別，利率影響并非負面。由于REITs子行業的經濟敏感度和租約長短不同，有的子行業（如醫療）表現類似債券，對利率更加敏感，另一些子行業（如酒店）周期性更強，對利率不敏感，根據利率走勢預期在行業間進行調配也能有效規避潛在風險。”

　　 嘉實全球房地產的掌門人則表示，預期未來美國經濟會有一定程度反彈。美國10年期國債收益率將隨著經濟進一步增長而逐步上行，雖然債券收益率上升對REITs價格帶來下壓風險。但REITs在2013年下半年的大幅回調和2014年一季度的反彈將令其未來的表現更能反映出房地產市場持續改善的基本面。

　　 雖然，布局海外房地產的QDII有著較好的表現，而基金發布的一季報顯示，上述QDII基金都是名副其實的 “袖珍基金”，份額均不足2億份。

　　 數據顯示，目前份額最高的為嘉實全球房地產。今年一季度，其遭遇凈贖回，份額縮水近4000萬份，截至一季度末份額只有1.8368億份，而在去年年底仍有2.23億份。諾安全球收益不動產的份額也在一季度縮水了2400萬份，份額在3月底降至1.05億份附近。一季度末，廣發房地產指數基金、鵬華美國房地產基金的份額均不到2億份。

　　 “投資者申購的量不大，積極性也不高。最主要還是受當年首批QDII出海基金至今仍未挽回虧損帶來的負面影響。”一位基金公司的渠道人士如此告訴記者。

　　 趙磊則告訴記者：“回顧歷史，REITs的長期回報率能達到年化10%以上，普通投資者可以將REITs看做一種能持續分紅的股票。同時，未來隨著QE的逐步退出，美元升值勢在必行，帶動美元資產升值。基金短期內并未做人民幣的匯率對沖，主要是為了享受美元升值、人民幣貶值帶來的超額收益。”