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房企資金鏈再露危機 地產(chǎn)大佬濟南墊首付促銷

2014年05月11日 23:06  經(jīng)濟導報  收藏本文     

  經(jīng)濟導報首席記者 時超

   正所謂“如人飲水,冷暖自知”———雖然國內(nèi)對房地產(chǎn)市場前景的爭論仍然激烈,但諸多房企竭力促銷的情況,已然加重了人們對樓市的擔憂。

   經(jīng)濟導報記者注意到,近期濟南數(shù)個樓盤出現(xiàn)了開發(fā)商為購房者“墊首付”的情況。即首套房購房者在辦理購房貸款時,開發(fā)商可以提供資金(至少為總房款的10%)幫其湊足首付,達到銀行放貸要求。而推出類似活動的開發(fā)商中,不乏世茂、融匯等地產(chǎn)大牌。

   “可以幫助開發(fā)商提前鎖定部分欠缺‘首付’能力的客戶,加快銷售速度。”9日,北京師范大學經(jīng)濟學院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對經(jīng)濟導報記者分析道,“但目前銀行和國家政策都規(guī)定購買商品房首付至少為30%,‘墊首付’這種情況已經(jīng)違背了監(jiān)管部門對行業(yè)風險管控的要求。”

   多名房地產(chǎn)業(yè)分析人士則對導報記者表示,此舉凸顯開發(fā)企業(yè)資金面承受的巨大壓力,是開發(fā)商在今年樓市銷售不旺下的無奈選擇。不過,這種打政策“擦邊球”的模式是否能救房企脫離苦海,仍待考量。

  首付僅需一成多

   “首付10萬住主城區(qū)”、“首付8萬搶三房”……近日,家住濟南市槐蔭區(qū)的劉強突然發(fā)現(xiàn),以往動輒要交數(shù)十萬元首付才能購得的房子,突然變得觸手可及。

   “一開始我也不信,后來去問了一個樓盤,他們置業(yè)顧問給我算了一套90多平米的房子,總價80多萬元,原本首付在24萬左右,但現(xiàn)在只需要交15萬,不到總房款的兩成。”劉強告訴導報記者。

   置業(yè)顧問強調(diào),開發(fā)商將為其墊付9萬元的首付“缺口”,購房人只需要在半年后償還,期間不會收取任何費用。這樣的“好處”令劉強心動不已。

   導報記者隨后按照劉強的指引暗訪了濟南多家樓盤,發(fā)現(xiàn)確有部分開發(fā)商在今年推出了“墊首付”的促銷政策。其中,世茂房地產(chǎn)在槐蔭區(qū)的“原山首府”項目,就正在進行“首付減半”的促銷活動。

   “如果您資金暫時緊張,我們可以幫著墊付一部分首付,半年之內(nèi)還清就可以,不收利息。”7日,在原山首府的售樓處,一名置業(yè)顧問如此對導報記者表示。

   目前,該樓盤一期已經(jīng)開始銷售,有121平方米、108平方米等多種戶型可供選擇。

   該置業(yè)顧問給導報記者提供的一份108平方米房子的清單中顯示,總房款85.75萬元,按照首套房首付30%計算,首付需要交納25.75萬元。但其表示,若購房者現(xiàn)在參加其“首付減半”活動,只需交10萬到15萬元左右就可以從銀行辦出貸款。

   “之前要跟開發(fā)商簽一個協(xié)議,承諾半年內(nèi)分期或一次性還清,然后再走銀行貸款程序。”置業(yè)顧問說。

   導報記者注意到,若以該置業(yè)顧問所說的最低10萬元計算,購房者交納的首付只有總房款的11.66%。

   推出類似活動的并非世茂一家。導報記者在采訪中獲悉,融匯地產(chǎn)在濟南的首個項目———融匯愛都,也曾于今年3月份推出過“墊首付”的活動。彼時,購房者首期只需交6萬到8萬元,就可以購買到兩室甚至三室的房子,開發(fā)商為此墊付的資金每套最高接近20萬元。

   “這個活動我們已經(jīng)不做了,現(xiàn)在正常銷售,100平米左右的首付在25萬元左右。”9日,在融匯愛都的售樓處,一名置業(yè)顧問對導報記者說。

  將致風險大增

   雖然開發(fā)商的上述活動讓不少購房者心動,但在接受導報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士看來,其中風險不容小覷。

   “開發(fā)商拿錢,但風險還是購房者承擔。”濟南一家房地產(chǎn)集團的項目部總經(jīng)理高杰(化名)對導報記者表示。此類活動相當于開發(fā)商借錢給購房者付部分首付,雙方私下簽訂的協(xié)議中,應(yīng)該已經(jīng)注明若購房者不能按時償還這部分首付,房產(chǎn)則由開發(fā)商收回等條款。“房子一直在開發(fā)商手中,購房者則有可能損失前期投入的資金。”

   高杰認為,“墊首付”的出現(xiàn)雖然對購房者來說大大降低了購房門檻,但也使一些手頭資金不多的購房者過早加入到買房的行列。“這些購房者一邊每月還著四五千元的貸款,還要在一年內(nèi)補齊十幾萬元的‘缺口’,有出現(xiàn)斷供的隱患。”

   張文清也認為,“墊首付”可能讓部分達不到銀行貸款審核資格的低收入人群購得房子,這對辦理貸款的銀行也意味著較大風險。

   據(jù)悉,早在2008年,廣州、杭州等城市就出現(xiàn)過“墊首付”甚至“零首付”的例子,當時曾引起地方金融機構(gòu)的警惕,隨后被各銀行叫停。

   “如果行里知道,肯定不允許。”一家國有銀行濟南某支行信貸部門的工作人員張建對導報記者表示,銀監(jiān)會曾對此類情況專門下發(fā)授信風險管理通知,叫停“假按揭”、“假首付”等促銷行為,并將之列為重點整治對象。

   張建表示,雖然銀行對房貸客戶還會有各項標準進行風控,但首付無疑是其中最重要的一點。“特別是現(xiàn)在各行對房貸都比較謹慎,部分行已經(jīng)要把首套房首付比例提至40%,怎么還敢變相降低門檻?”

  凸顯房企壓力

   值得關(guān)注的是,上述推出“墊首付”活動的開發(fā)商多為業(yè)內(nèi)排名靠前的房企,其“頂風而上”的促銷原因引人深思。

   “一是資金上有短期墊付的實力,二是他們的銷售壓力太大。”高杰對此表示,濟南樓市的表現(xiàn)一直比較穩(wěn)定,但近兩個月來成交量并不理想,有樓盤已經(jīng)啟動限量式的降價促銷,更不用說在全國布局的大型房企了。

   導報記者也注意到,上述促銷的“原山首府”和“融匯愛都”項目目前已經(jīng)過了認籌期,但仍有房源在售,且不乏較好樓層,這與以往濟南“名牌”樓盤動輒超額認籌、一日售罄的火爆場面相比,差距可謂不小。

   濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,原山首府項目已獲得預售許可證的一期4號樓,網(wǎng)簽21套,不到可售總套數(shù)的一成;融匯愛都目前已網(wǎng)簽套數(shù)占可售總套數(shù)的比例也不到五成。雖然其中有辦理房貸等業(yè)務(wù)延遲效應(yīng),但從一個側(cè)面也能看出樓盤銷售表現(xiàn)不佳。

   “一季報中,A股上市房企凈負債率達到歷史高位,一半以上短期償債能力都出現(xiàn)下降。加上今年制定的銷售目標較高,‘跑量’成為房企的主動選擇。”華東某券商地產(chǎn)行業(yè)分析師孫哲對導報記者表示,房地產(chǎn)業(yè)前期快速擴張致其背負較大債務(wù),又遇上如今降溫的市場行情,行業(yè)內(nèi)危機四伏,“銷售不利導致目前對房企很重要的預收賬款快速下降,如果這種情況再沒有改善,很可能造成企業(yè)資金鏈惡化。”

   這一情況也被各機構(gòu)密切關(guān)注。近日,德銀就宣布下調(diào)了對世茂房地產(chǎn)(00813.HK)的每股凈資產(chǎn)及2015至2016年的盈利預期。其指出,該公司積極購入土地,令負債比率上升,但如今市場氣氛疲弱、降價壓力大,若公司銷售所獲得的現(xiàn)金少于預期,將成為現(xiàn)金流最脆弱的開發(fā)商之一。

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