《中國住房發展報告(2013-2014)》預測：

　　一、二線城市房價明年仍存上漲壓力

　　三、四線城市量價齊降城市數量增多

　　●隨著城市化的推進與經濟發展，農村住房也出現了嚴重的問題。最突出的表現是農村住房大量過剩和郊區小產權房大量存在。因此，亟待建立農村住房的商品化、資產化和市場化制度。

　　●住房調控的方向是：從以往的行政調控為主轉向市場調控為主，從需求調控為主轉向供求雙向調控，從一刀切的調控為主轉向差別化的調控為主。

　　《中國住房發展報告(2013-2014)》18日由中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、《經濟參考報》聯合發布。報告預測，一、二線城市仍然存在房價上漲壓力，三、四線城市有穩有跌。出現量價齊降城市數量會再增多，這些城市主要是沿海房價畸高城市，中西部人口增長有限城市及投資投機過于嚴重城市。

　　住房制度存諸多問題

　　報告主編、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，當前中國的住房制度存在五方面問題。首先，住房制度城鄉分割，統一市場亟待建立。這種長期分割導致農村住房過剩與小產權房大量存在。中國過去的農村住房制度成功解決了農村人口的住房問題，但是隨著城市化的推進與經濟發展，農村住房也出現了嚴重的問題。最突出的表現是農村住房大量過剩和郊區小產權房大量存在。因此，亟待建立農村住房的商品化、資產化和市場化制度。此外，因為城鄉分割，城市住房價格過快上漲問題更加突出，新轉移的農業人口也難以統籌其在城鄉的住房投資與消費決策。綜上因素，又導致農村住房過剩，城市住房緊張，外來人口住房難以保證等問題。

　　其次，針對中低收入者的住房供應相對較弱，多層次住房供應體系尚未形成。針對各收入等級居民特點形成不同層次住房供應體系是實現“住有所居”的根本所在。而目前康居、安居和樂居的多層次住房供應體系還沒有建立起來，主要體現在：其一，商品房市場投資投機性需求未得以從根本上規范，房產稅改革未得以有效推行。其二，針對中等收入“夾心層”的康居工程缺失，中等收入居民住房保障沒有解決。其三，針對中低收入居民家庭的保障性住房供給不足且相關制度不完善。其四，公租房定位不清晰，如果其針對對象是“夾心層”的話，目前的比例是遠遠不夠的，并且也不宜大量采取政府直接實物配租的方式；如果是針對低收入家庭，目前的租金過高，補貼不足。其五，居民住房的貨幣化保障也沒有建立。根本上，沒有實現貨幣工資補貼與房價等比例上漲機制。

　　再次，金融、土地等基礎制度不配套，住房改革難以單獨推進。課題組成員高廣春博士認為，當前宏觀調控往往就房地產調控談房地產調控，金融政策、土地政策等基礎制度不配套。一是城鄉土地分割，農村非農建設用地不能自由流轉，沒有建立與康居、安居和樂居三類住房供應相匹配的分類供地制度；二是尚未構建保障性住房金融體系；三是稅制改革進展緩慢；四是中央與地方合理財稅體制沒有建立；五是合理公平的分配制度未建立起來；六是合理的戶籍制度沒有形成。

　　第四，宏觀調控政策“一刀切”，未能充分考慮區域差別。

　　最后，行政管制替代制度建設，長期制度相對缺位。課題組成員鄒林華博士認為，在市場體系不健全及房價過熱時采用臨時性的行政干預是必要的，但是行政管制只是治標之策，最重要的是長期制度的建立與完善。但政府長期采用行政管制代替制度建設，制度建設遲遲未進行，行政管控措施不斷加碼。不僅調控效果邊際下降，也帶來嚴重的副作用。具體表現在房產稅、多層次住房供應體系及相關基礎配套制度建設方面沒有實質性的進展，導致不能從根本上較好解決住房市場問題。

　　城市間分化趨勢擴大

　　展望明年住房市場，報告認為將在總體穩定增長中波動，城市間分化趨勢擴大。一、二線城市仍然存在房價上漲壓力，三、四線城市有穩有跌。出現量價齊降城市數量會再增多，這些城市主要是沿海房價畸高城市，中西部人口增長有限城市及投資投機過于嚴重城市。

　　倪鵬飛表示，這一判斷是基于外部環境及內部住房市場主體博弈做出的。在國內外宏觀經濟環境方面，世界經濟對中國住房市場的影響主要通過經濟周期、區域住房市場走勢、貨幣政策壓力和資本流動四個渠道。從2013年的住房市場的實際發展來看，促進住房市場增長的國際因素更為顯著。2013年到2014年，這些促進因素將延續，因此世界經濟對我國住房市場的影響趨于擴張。

　　2013年到2014年，在中央“穩增長、調結構、促改革”的宏觀政策目標下，中國宏觀經濟雖然處在消費投資和需求增長點不十分突出的情況下，但由于城市化、信息化和改革與結構調整等綜合力量的作用，仍然可以保持中高速增長。在宏觀經濟保持中高速增長的前提下，就業與物價應該都會保持在合理區間內。宏觀經濟與房地產既相互促動又不相互過度依賴，這為住房市場的健康發展創造了較為寬松的環境。

　　從住房市場看，一、二線城市開發商在2012年到2013年銷售旺盛及融資狀況良好背景下，2013年到2014年資金較為充裕；由于前期拿地熱情高漲，住房供給在2013年基礎上有所增加；一些改革措施對開發商預期產生影響，導致預期沒有2013年高，并產生一定波動；住房市場供給偏緊狀況有所緩解，住房價格上漲壓力依然存在。三、四線城市開發企業以中小企業為主，且庫存較多，資金實力不強，開發商預期分化，將會采取降價和持房待售兩種策略。

　　第二，城鎮化的持續推進和居民收入的穩定增長，推動自住型需求持續旺盛。一方面，一、二線城市在人口集中、收入增加及投資渠道單一共同作用下，剛性需求強勁，另一方面地方政府存在房價控制目標的約束，調控政策具有不確定性，從而對預期產生不確定性影響，導致住房需求提前或者推后入市，引發價格波動。三、四線城市預期分化，觀望氣息增加，對于房價已經下降或接近下降城市的負面影響更強。

　　第三，一、二線城市存在房價控制目標約束和需求旺盛推動房價上漲的兩難問題，擴大住房供給的相關措施會加大施行，土地供給和保障性住房供給力度將加大。限購、限價及限貸等措施將繼續推行。同時還可能實施一些改革試點。三、四線城市土地收入的減少導致財政壓力加大。個別城市面臨債務風險，主要表現為以土地為抵押的地方融資平臺風險。

　　第四，受國內外宏觀經濟環境及住房市場發展狀況影響，金融機構對住房市場繼續樂觀，從而保持開發信貸與消費信貸支持力度，有效支持2013年到2014年住房供需。但是一、二線城市已經開始風險提示，金融機構對其住房市場較為謹慎，預計2014年融資狀況不如2013年。一線城市開發貸款與全國趨勢區別不大，但是消費信貸與全國整體趨勢區別較大，差別化信貸將更為有力。三、四線城市總體上較為穩定，但是部分城市、部分企業和部分項目融資難度較大，資金支持較為緊張，部分城市融資風險持續增加。

　　實施差別化區間目標

　　對于2014年的住房調控目標，倪鵬飛建議將房投資增速同比控制在15%到25%；將住房價格增速上限設為居民收入增速，下限為下跌30%；將住房存銷比的上限設為18個月，下限設為6個月。“住房調控的主要任務是：平衡供求，調整結構；穩定價格，加快改革。即：各地根據市場供求狀況，采取相應措施，促進市場均衡；加大普通商品住房和保障性住房的供給；保持價格的穩定和理性回歸；加快建立市場和政府相結合的城鄉一體的住房制度體系。住房調控的方向是：從以往的行政調控為主轉向市場調控為主，從需求調控為主轉向供求雙向調控，從一刀切的調控為主轉向差別化的調控為主。住房調控的原則是‘五個統籌’。即行政調控與市場調控的統籌，住房供應體系內部的統籌，不同區域住房市場的統籌，住房市場預期與基礎設施和公共服務改善的統籌，調控政策與制度改革的統籌�！彼�說。

　　建議改進行政調控，完善問責制度。倪鵬飛說，行政調控是由于住房制度缺失導致住房市場非健康發展而采取的臨時性措施。隨著主要制度的改革和完善，在住房市場逐步趨于健康的情況下，行政性調控應及時撤出。在改進行政調控的同時，要完善問責制度。

　　完善土地供給政策，建立抑制地價過度上漲的機制。課題組成員、寧波大學教授張惠芳建議，國土部應該會同相關部門與城市政府，制定各地年度供地規模、結構、價格的總量與增長區間目標，加大一、二線城市土地供應，減少三、四線城市土地供應，簡化審批程序，完善問責制度；積極探索建立牽制地價過度上漲的長效機制。選取一些城市開展試點：實行土地價格過度上漲導致普通商品房價格過度上漲，超出承受能力部分的一定比例由出讓金補貼的制度。

　　完善差別化的信貸政策，健全住房金融體系。課題組成員、浙江工商大學副教授毛豐付建議，由銀監會牽頭盡快建構有效的信貸資金細分平臺，實行房地產貸款總量規模及增長目標的區間控制的政策。按照一定比例，實施房地產開發貸款、商業貸款的保障性貸款配額制度。開展取消期房預售制度的試點探索，創新房地產開發融資渠道，完善開發企業的債券融資、房地產基金、房地產信托、房地產企業的股權融資等風險控制制度。

　　今后房地產調控將更多依靠市場手段

　　張卓元：行政手段控制房價效果有限

　　中國社會科學院學部委員張卓元表示，近兩年中國房價快速上漲，特別是一、二線城市的非理性上漲，說明了一個道理，就是靠行政手段控制房價效果有限。

　　張卓元表示，這幾年中國的房價上漲，特別是一、二線城市房價上漲，說明了靠行政手段來控制房價可能短期有效，長期來看還是有一定問題的。

　　“過去國務院關于控制房價上漲出臺了很多政策，有一定成效，但是現在看來，由于沒有長效機制，所以造成了今年一、二線房價上漲20%以上的情況。因此，主要靠行政手段的調控只能是臨時的、短期的、應急的�！睆堊吭�表示，對商品房房價進行控制應主要靠經濟手段。因為，如果你一方面貨幣大量往外發，投資渠道又比較窄，行政手段來控制房價，短時間可以有效，但長時間是不可能的。

　　張卓元認為，今后房地產調控將更多依靠經濟、市場手段控制房價。而市場手段中重要方面便是房地產稅。十八屆三中全會對住房問題的論述中，明確表示，將加快房地產稅的立法并適時推進改革。他指出，這個信號就是表示，房地產稅肯定要實行，先立法，然后再開征。而在這之前，可能會先擴大試點。

　　張卓元表示，市場經濟下征收房產稅是應該的。但由于不能短時間就完善，因此應實施逐步推進的政策，“美國的房產稅也是經過幾十年的逐步完善，不是一下就完善，包括我們要立法，立法也不要求一次就能夠弄得非常完善，要想辦法先啟動。因為房地產稅的確是對限制住房過度投資、投機的需求是很有效的�！�

　　對于三中全會相關內容的解讀，張卓元認為，研究建立住宅政策性金融機構比較明確，政策性金融機構將類似于美國的房地美、房利美。“雖然美國的‘兩房’雖然國際金融危機出了點問題，但是它對解決美國的一些低收入群體的住房還是起了很大作用的。包括中間層收入群體的住房問題等。”他說。

　　保障房將是我國未來住房保障體系中的重要部分。2013年4月9日，住建部發布《關于做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》明確要求各地有序擴大住房保障覆蓋范圍，在2013年年底前，地級以上城市要明確外來務工人員申請住房保障條件。這一項政策出臺將進一步推動我國城市住房市場增長，也給住房市場帶來更多的挑戰與機遇。張卓元表示，此次決定提出要健全符合國情的住房保障和供應體系。而這方面內容放在社會保障制度里，這就意味著建立住房保障，是政府的職責。上述問題的改革，將對我國房地產市場健康發展起到很好的作用。

　　蔡繼明：遏制房價過快上漲不能忽略供給

　　清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示，這些年來我們房地產調控政策表現出來的一個教訓是“十年九調，越調越高”，不僅遏制房地產價格過快上漲的勢頭這個目標沒有實現，讓它回歸理性的水平就更談不上了。

　　他認為，之所以“十調九高”，就是因為只注重需求，忽略了供給。一直以來的調控政策總是從需求的角度遏制對住房的購買，供給卻沒有有效增加。“如果我們同樣大幅度增加供給，供給曲線相應移動，不僅不會上升，至少能保持平穩，還有可能下降”。

　　蔡繼明認為，還有一個很重要的制度上的原因，是現在的土地市場部需要完善，目前的現象是地方政府壟斷了土地市場。對地方政府而言，一方面用強征的方式壟斷了買方，同時又壟斷了賣方�！耙粋�壟斷市場，尤其是賣方壟斷，必然導致價格高于競爭性的市場�！�

　　這種壟斷造成了兩個方面的弊端，一是總量供給不足。大量的農村集體建設用地由于政府的壟斷，不能進入市場，導致土地供給總量嚴重不足。二是供給結構出了問題，大量的土地都是用于工業用地，工業用地和住宅用地比例嚴重失調。

　　至于造成地方政府壟斷行為的根本原因，蔡繼明認為其癥結是則是因為現行的土地制度。嚴格地說，我們沒有像樣的土地市場，也就談不上發揮市場在土地資源配置中的作用。

　　“本屆三中全會還提到了‘農村集體經營性建設用地’和國有土地同等入市，在‘經營性’里面，到底哪些可以入市并沒有明確提出”。蔡繼明說，按照現有規定，所謂農村集體經營性建設用地，就是用于鄉鎮企業的那點土地，公共設施不算，農民的宅基地也不算。因此，他認為對“經營性”土地應該做動態的理解，比如，如果人口越來越少公共設施就可以減少，那么這部分建設用地，就可以轉化為經營性用地。

　　在農地入市的環節上，無可避免的還要涉及小產權房的問題。三中全會《決定》當中提出，要完善農民的宅基地制度，賦予農民的房屋財產權完整的物權。甚至通過試點可以出租、轉讓、抵押。

　　“今天說小產權房是非法的，將來集體用地如果合法進入市場，是不是就可以允許大量的小產權房產生和進行交易？”蔡繼明說。

　　高培勇：城鄉一體化新格局帶來三方面問題

　　中國社會科學院學部委員、財經戰略研究院院長高培勇說，對三中全會與中央城鎮化工作會議精神的體會，一個中心的線索就是要把住房的建設、住房的發展納入到城鄉一體化的新格局當中來加以定位，從而謀劃今后的發展路徑。有三個方面的問題需要討論。

　　第一個問題是對住房的屬性定位。究竟是商品還是介于商品和公共物品之間的一種混合品，或者說是一種自給自足的自然品？這是首先要說清楚的一件事。我的體會，在城鄉一體化的條件下，住房對于大多數人來講都是一種混合品，但是對于有了一定的經濟實力和經濟地位的人，可能要把它當作商品來加以對待。

　　第二個要解決的問題，在城鄉一體化的條件下，要打破二元體制，塑造一元體制。一旦在一元體制背景條件下來研究住房問題，那么不管是農民還是城市市民，都要遵從市場經濟的一般規律，都要在市場經濟的環境條件下，在一個統一的制度框架條件下，來對接政府的公共服務。所以具體到一個城市，就不能只管自己所屬居民的住房保障問題，肯定也要涉及外來人口。

　　第三個要研究的事情，三中全會提出，要讓市場在資源配置當中起決定性作用。對于住房來說，其中相當一部分是作為商品的，這部分是不是應該交給市場去加以解決。在這個基礎上，政府的調控應該調控到怎樣一種地步，應該在什么樣的背景條件下出手調控，對于作為混合品的這部分住房，政府和市場的對接點究竟在什么地方？特別是隨著城鄉一體化的進程，對于坐落在農村地帶的、長期以來被當作自給自足的自然品的那部分住房，該怎樣納入到城鄉一體化的住房發展格局當中來，都是需要研究的新課題。

　　《住房綠皮書》分析顯示：2014年大城市房價或將短線見頂

　　2013年12月18日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。

　　《住房綠皮書》從宏觀背景、市場主體、市場體系、公共政策和年度主題五個方面，對中國住宅市場體系做了全面系統的分析、預測與評價，并給出了相關政策建議。具體內容包括：在評述2012～2013年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2013～2014年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體系，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議；結合城鄉一體化的發展趨勢，專題分析了城市化進程中的外來人口住房問題，提出了相應解決方案。

　　《住房綠皮書》2012～2013年分析顯示，中國住房市場總體處于擴張區間。全球房價回升，新興經濟體表現尤為顯著。我國住房市場并非孤立地上漲，但板塊漲幅居前。我國房價增長具有明顯的區域特征，一方面自住型需求恐慌入市推動大城市房價飆漲，另一方面中小城市出現明顯滯脹。在房價快速上漲的同時，大中城市住房租金持續快速上漲，租房壓力顯著增大。土地市場整體持續向暖，計劃供應量、實際供應量和成交量同比均較大幅度上升，住宅用地漲幅明顯。房地產開發貸款強勁上揚，個人按揭貸款高位運行。地產行業集中度進一步提升，企業數量緩慢縮減。

　　從政策層面看，2012-2013年各地限購限貸政策繼續嚴格執行，政策調控總體進入平穩轉型期。差別化稅收政策穩定持續，房產稅改革越來越近。但重點城市完成房價控制目標存在困難，調控政策面臨突擊加碼。從住房保障看，2012-2013年通過多渠道籌集資金，確保了城鎮住房保障的順利實施，棚戶區改造納入到住房保障的核心工作。但城市外來人口占城市人口比重實際上可能超過三成，多數城市外來人口住房的基本情況不容樂觀。

　　《住房綠皮書》對2014年中國住房市場所面臨的外部環境作出如下判斷：全球經濟增速較低，通脹放緩，利率穩定，貿易低迷；全球住房市場價格將繼續上漲，但增速回落；我國經濟周期的結構性和階段性特征更加突出，中速增長或成常態化；“穩增長”政策目標基本不變，政策力度效果或將有所減弱。

　　《住房綠皮書》預測，2014年我國大城市房價或將短線見頂，中小城市樓市頹勢延續；住房租金繼續慣性上漲，漲速季節波動較大；土地成交量可能進一步放大，土地價格穩中略升；房地產行業集中度進一步提高，企業競爭更趨品牌化；房企融資方式逐漸多元化，直接融資比重繼續上升。

　　《住房綠皮書》還梳理了當前中國住房發展中存在的突出問題：房企經營管理欠規范，財務粉飾、尋租現象突出；大型房企爭相出海，投融資風險不容忽視；租房家庭無法享受自有住房同等權益；房貸在銀行金融機構各項貸款中的比重依然處于較高位，房地產貸款的信用風險隱患未除；差別化房貸難以落地，保障房金融支持機構體系缺失；地方政府財政金融風險累積，征地過程中矛盾激化；住房保障資格審查機制不完善、檔案管理工作存在紕漏，分配機制不健全；調控問責制度依然沒有兌現，住房長效機制仍然是“只聞其聲不見其人”等等。　

　　《住房綠皮書》指出，中國住房市場健康均衡發展所面臨的主要挑戰是：從外部環境看，部分行業產能過剩依然嚴重，局部金融風險隱存；從住房市場本身看，行政管控扭曲市場信號，住房供求矛盾長期存在；從租賃市場看，房價租金攜手飆漲，租房家庭與有房家庭的貧富差距加大；從土地市場看，土地市場寡頭壟斷日益加劇，推高地價的意愿強烈；從住房金融市場看，住房金融市場過度集中于間接融資市場，住房信貸市場板塊的強勁走勢給房地產調控政策帶來壓力。

　　《住房綠皮書》認為，未來的政策方向是構建“安居、康居、樂居”的住房供應體系，建立住房市場長效調節機制。在此基礎上，《住房綠皮書》提出2014年的重點政策方向：完善法律法規與政策制度，規范房地產企業經營行為；弱化房價行政管控，深化住房市場改革；完善住房租賃市場，維護租賃者合法權益；有效擴大住房直接融資市場比重，借助證券化技術有效防控房地產資金風險；擴大合作性住房金融機構生存和發展的空間，探索建構有效的保障房融資機構支持體系；建立保障房檔案系統，完善住房公積金制度；擴大住房監管覆蓋面，避免“熱脹冷縮”和“重買輕租”；改革當前土地市場制度和住房市場制度，運用多種手段增強城市外來人口的住房支付能力。

　　本版稿件由本報記者　方燁　梁倩　高偉采寫