復工前的龍舟大廈。

　　 2009年，成都有73座爛尾樓。3年半以后的今天，73座爛尾樓中的絕大多數已竣工交房，其中包括最快本月交房的天府國際。這些爛尾樓交房以后，有的成功復活，有的身價水漲船高，有的交房后卻無人問津。是什么讓它們變得不同？什么樣的爛尾樓能救得活？記者調查了幾個爛尾樓項目復活的案例，試圖尋找到答案。

　　上周，九眼橋龍舟路的天府國際通過了消防驗收，業主可以進場裝修了。這意味著，這座自從1994年就矗立在這里的大樓終于要交房了，最快就在本月內。19年以來，這棟樓三易其主，修修停停，甚至換掉了自己的名字。

　　2009年，成都有73座爛尾樓，其中就包括了最快本月交房的天府國際。

　　3年半過去了，這些爛尾樓，有的成功復活，有的再次陷入停工。是什么因素決定了他們不同的“復活”之路？華西都市報記者就此展開調查。

　　三易其主 從龍舟大廈到天府國際

　　1994年，天府國際的“前身”龍舟大廈開始動工，不久之后因開發商資金不足而停工，這一停就是8年。

　　2002年8月，成都鑫五環實業投資有限公司以5800萬元將龍舟大廈收入囊中。當時鑫五環想把龍舟大廈打造成商場、住宅和商鋪。這樣的規劃是當下非常流行的商業綜合體，但在當時顯得有些超前，而高達1.432億元的投資也成了巨大的障礙。然而，沒過多久，這一計劃因鑫五環拿不出足夠資金而作罷。

　　一晃又是6年。2008年8月，成都中盛實業發展公司接手龍舟大廈并更名為“天府國際”，然后將其過戶到子公司成都展旗置業有限公司名下。展旗最終決定把它打造成寫字樓，投資金額近1.3億元，在原來的19層規劃上又加了4層。

　　從一個停工10多年的爛尾樓到一個準甲級寫字樓，展旗做了很多改造，因為1994年的大樓設計已經顯得過時，更不符合甲級寫字樓的硬件標準，電梯需要升級，水電系統需要改造，過道需要拓寬，停車場需要擴容……

　　層高是所有爛尾樓的硬傷，因為花再多的錢也沒有辦法再抬高1厘米。而天府國際層高3.6米，剛剛符合《成都市商務寫字樓等級劃分》對甲級寫字樓的要求，但停車位只有260余個，還是少了一些。中原地產成都公司市場研究中心主管張雙紅表示：“如果天府國際入駐率比較高，客戶會覺得停車位不那么夠用。”

　　來得不巧 成都寫字樓供應創新高

　　天府國際“前身”龍舟大廈曾是成都最著名的爛尾樓之一，因此它的市場前景成為了大家關注的焦點——尤其是在這么“不巧”的情況下入市。

　　說它來得“不巧”，是因為現在是成都寫字樓市場最過剩的時期，現在的新增供應量遠大于新增需求。而且，今年還有8個甲級寫字樓入市，新增供應62.9萬平方米。然而，與此同時，市場需求的增長十分有限。

　　截至去年底，成都甲級寫字樓新增供應創歷史新高，總存量增至129.4萬平方米，全市甲級寫字樓的平均空置率已由2011年底的18.6%激增到了42.2%，平均租金也同比下挫了4%。

　　無論市場怎樣，天府國際已經開始招商了，一家銀行租下了整整兩層。展旗準備租售并舉，但出售的形式必須是整層出售，因為甲級寫字樓不允許過于零碎的業權；此外，月租金是120元/平方米，這個價格在成都市場處于中等偏上水平，處于這一租金水平的寫字樓都赫赫有名：威斯頓聯邦大廈、百揚大廈……前景之爭

　　九眼橋能否崛起成新商圈

　　盡管市場整體供過于求，黃金地段的需求依然源源不斷，鹽市口和天府廣場商圈的寫字樓租金水平是成都最高的，但空置率卻是成都最低的。因此，有關天府國際前景的爭論，最終落到了九眼橋區域能否作為新興商務圈層崛起這個問題上。

　　仲量聯行成都公司商業部總監張裕鵬看好天府國際。“地段是商業地產最重要的因素。九眼橋作為成都市中心一環里的黃金地段之一，一直缺乏足夠好的寫字樓。在整個市場供應過量的情況下，九眼橋這個局部市場其實是供應不足的。”張裕鵬還指出，與天府國際相距不遠的香格里拉運營十分良好，證明了九眼橋區域的商務潛力。“別忘了，成都發展到現在，好的地塊越來越稀缺，而一環路的好地塊更是幾乎絕跡。”

　　但也有人持懷疑態度。中原地產成都公司市場研究中心主管、商業地產專家張雙紅就認為：“九眼橋區域一直就不是真正的商務圈層，它的周邊有成都最出名的燈具城。”

　　她認為，不管九眼橋區域未來能否作為新型商務圈層崛起，至少現在還不太成熟：“寫字樓有一個聚集效應，好的寫字樓挨在一起能夠相互提升身價，比如鹽市口的仁恒置地、航天科技，而像天府國際這樣單獨一座，看起來似乎獨占了整個九眼橋區域，實際上反而不是好事。”

　　什么樣的爛尾樓救得活？

　　2009年9月成都市停工辦公布的數據顯示，當時成都尚有73座爛尾樓。

　　3年半以后的今天，73座爛尾樓中的絕大多數已經竣工交房，其中也包括最快本月交房的天府國際。

　　這些爛尾樓交房以后，運營情況各有不同。有的成功復活，有的再次陷入停工，有的交房后業主哄搶，身價水漲船高，有的交房后卻無人問津，死氣沉沉。什么樣的爛尾樓能救得活？以下幾個成都爛尾樓項目復活的案例，或許能提供一些參考。

　　案例威斯頓聯邦大廈

　　買的不是樓，而是地段

　　作為人民南路地標建筑之一，威斯頓聯邦大廈曾經的爛尾樓歷史早已煙消云散。它是成都爛尾樓復活成功的典型。

　　“地段太好了，人民南路腹地，美領館區域，這是威斯頓聯邦大廈能成功的關鍵原因。”張雙紅認為，威斯頓聯邦大廈的前身“美嶺大廈”之所以爛尾，完全是因為之前開發商的資金問題，項目本身堪稱“香餑餑”。

　　張裕鵬表示，開發商投巨資買爛尾樓，與其說買的是一棟樓，不如說買的是一塊地。

　　“一個城市的黃金地塊是非常稀缺的資源。現在，如果想自己拿地造一個新項目，只有去市中心以外的區域，那些區域現在并未成熟，未來也不一定能夠發展起來。”張裕鵬表示，對于開發商來說，從減小風險的角度考慮，只有黃金地塊的爛尾樓項目，才是值得考慮的投資。

　　除了位置要足夠“黃金”之外，地塊是否處于成熟商圈之內也非常重要。張雙紅表示，有可能一塊地位置很好，但它所處的區域不是商務圈層，所以更適合拿來做住宅。

　　那如何判斷一塊地是否處于成熟商圈之內呢？“很簡單，看附近有沒有很多好的甲級寫字樓，越多越好，寫字樓不怕扎堆，就怕不扎堆。”張雙紅說道，“成都嘛，最好的地方無非就幾個，人民南路沿線、東大街、天府廣場、鹽市口，最多再加一個世紀城區域。其他的地方，都不成熟。”

　　案例力寶大廈、中環廣場

　　修好后，賣還是租更賺錢？

　　當談起爛尾樓項目復活的成功案例時，力寶大廈和中環廣場是另外兩個業內人士常常提起的名字。

　　爛尾樓項目修好交房后，開發商都會面臨一個問題——把樓賣出去，還是自己拿著收租金？力寶大廈選擇了出售，而中環廣場選擇了收租，雖然選擇不同，但都獲得了成功。

　　2007年，力寶大廈開盤，售價每平方米 8000 元到13000元，最貴的樓層更是高達18000元/平方米，不久后就售罄。至于中環廣場，租金一直穩定在市場中上游水平，3月更是環比大漲12.95%。

　　那到底該如何選擇呢？業內人士一致認為，自持收租遠優于全部散售。

　　在力寶大廈開盤前，成都高質量的甲級寫字樓項目屈指可數，力寶大廈入市恰逢市場供不應求之際，投資者看準了市場的契機，才紛紛拿出了資金。

　　“但現在，市場供過于求，如果全部散售會十分困難。”一位業內人士分析。

　　“現在單純的全部散售已經非常少了，多數是小部分出售，大部分自持。散售能迅速回款，但自持能坐享物業的升值，還能以物業為抵押進行融資。”張裕鵬表示，他更建議開發商自持，就算是出售部分樓層，也不要選擇散售，而且盡量不要賣給投資者，要賣給使用者。

　　為什么要這樣做？張裕鵬表示，寫字樓后續的運營非常重要，如果全部散售給中小業主，業權分散，物業管理會十分困難，而物業管理水平會極大地影響“用戶體驗”。

　　此外，如果業權過于分散，對招商也非常不利。“一個樓的品質決定于入駐的客戶，如果入駐的客戶主要是知名企業或領事館這種高端客戶，那這個樓就將成為高端產品。而租金的走勢、市場需求，與此密不可分。”張裕鵬指出，業權分散，運營者無法控制入駐的客戶，入駐企業可能參差不齊，長此以往樓的市場地位會下降。

　　案例熊貓城

　　股權結構復雜 阻礙復活之路

　　曾滿載著復興騾馬市商圈希望的熊貓城，依然在探索之中。業內有關它的看法，是敗于地段。

　　按理來說，熊貓城身處黃金地段，本應是一大優勢。“但業內公認的是，熊貓城那兒是假口岸，行車多過行人，行人也很少停留。”中原地產成都公司市場研究中心主管張雙紅這樣說道。

　　在張雙紅看來，熊貓城復雜的股權結構也是掣肘開發商的重要障礙。“開發商把項目買回來，本身就需要重新規劃升級產品，如果股權結構太復雜，還要綜合考慮各個股東的利益和感受，費時費力。”

　　當時熊貓城有三家股東，即加拿大南大門控股有限公司、海南新安房地產公司及成都英凱實業公司，分別持有60%、20%和20%的股份。而這三大股東并非各自獨立，南大門是上世紀90年代末熊貓城董事長陳宇光旅居加拿大時組建的公司，海南新安則是陳宇光執掌瓊能源時的股東。接盤者富力想要讓股權更加簡單清晰，因此股權談判就耗時一年。

　　“當年陳宇光還把部分物業賣給了小投資者，承諾給別人10%的租金返還。”一位業內人士向記者透露，陳宇光把熊貓城轉手之后，小投資者沒有按時拿到租金返還，還與熊貓城發生了糾紛。“各種爛攤子，為熊貓城的復活之路設下了重重障礙。”

　　華西都市報記者 張飄逸

　　攝影張磊相關鏈接成都部分重生的爛尾樓

　　威斯頓聯邦大廈：

　　2001 年被怡和集團花1.28億元買下的美領大廈現以威斯頓聯邦大廈的身份屹立在城南，成為成都頂級寫字樓。華敏翰尊國際：

　　約165米高的王府井大廈因資金不足等原因于1994年停工，2005年拍賣給了臺灣房地產商——華敏，投資商則是馬來西亞投資商——明鵬。現名為“華敏翰尊國際”，一度為成都最高寫字樓。城市之心：

　　位于天府廣場旁的城市之心曾因各種原因停工，重新開工后瞄準頂級寫字樓市場，是成都爛尾樓“死而復生”的典范之作，當時最高價達到1平方米16000元。力寶大廈：

　　原名同源大廈，計劃1997年7月1日前竣工，由于資金問題在即將“收尾”時陷入困局。后由印尼力寶集團拿下，更名為力寶大廈，成為科華路上少見的高檔寫字樓。中匯廣場：

　　曾號稱成都最大的爛尾樓，停工8年后找到接盤者。香港瑞安集團以4億多元競得此項目，定位為集寫字樓、酒店和商場于一體的綜合性商用物業，建成后改名為中匯廣場，目前與平安財富中心成為成都知名的雙子樓。