張曉玲

　　 面對新型城鎮化，中國最大的商品住宅開發商萬科集團公開了一個“PIE”模型，這會成為萬科是否去一個新興地區投資開發的部分決策依據。經過研究多種數據，萬科已作出了中長期仍堅持住宅地產主業的決策。

　　 “我們仍對商業（地產）持保留態度。”1月21日，萬科總裁郁亮對本報記者說，萬科做商業是為了更好地做住宅，僅在社區商業上著力。而對待新興項目的決策，萬科不以傳統的“一二三四線”去劃分城市，而是采納這種“PIE”模型。

　　 萬科董秘譚華杰透露，在這個投資模型中，P（population）是人口，I（investment）是基礎設施投資，E（employment）是就業、產業發展。萬科認為在城鎮化過程中，最為關鍵的指標是人口持續凈流入，以上三者缺一不可。

　　 而在產品結構上，萬科認為住宅剛需仍然強烈。但郁亮認為，目前商業地產在個別城市出現了一些過快發展的勢頭，“如果住宅發展勢頭過快，有可能通過降價來解決，但商業地產降價賣不出去就只能閑置，這是一個危險的事情。”他說。

　　 但是近年以來，樓市調控和財政增長需求，影響著地方政府的供地結構和節奏。“現在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商業，或者一半一半，不做就拿不到地”。上海綠地集團一商業部門高管無奈地稱。各地的商業綜合體因此蜂擁而起。

　　 業界普遍關注，地方政府引進大型商業地產項目，迅速帶動周邊土地價值。這種策略是否會在新城鎮化戰略中延續？萬科高管在內的一些業內人士認為，城鎮化并不意味著大量的商業地產開發，尤其是在二、三線城市，電商對于購物中心和零售商業的替代效應可能非常明顯。

　　 住宅短缺論

　　 根據聯合國[微博]相關數據，未來10年至20年，我國城市化水平仍將穩步提升，到2030年將超過70%。“即使是到2030年，要達到70%的城鎮化率，每年需要增加1%以上，也并不是一個保守的預測，2035年左右達到這個水平，可能性更大一些。”萬科董秘譚華杰對本報記者說。

　　 萬科援引的相關數據顯示，中國城鎮人口的基本住宅供應確實可能存在短缺。根據第六次全國人口普查數據，2010年，我國城鎮人均住房建筑面積31.3平米，較2000年增加了8.9平米。但由于城鎮住房成套率僅為75.8%，套戶比僅為0.83 ，每間房平均居住人數為1.1人。

　　 絕大多數發達國家在城市化過程完成、住房短缺階段結束后，套戶比一般都在1.1左右。而每間房平均居住人數，則降低到0.6人也屬常見情況。如果按照“一戶一套，一人一間”的基本供應水平，我國目前住房供需缺口至少為3566萬套。

　　 因此萬科測算的數據顯示，2011-2020年，我國城鎮家庭還將至少新增4988萬戶，要達到“一戶一套”目標，按目前城鎮拆遷速度，至少還需建設住房1.11億套，約合100.1億平方米。如果考慮套戶比達到發達國家的普遍水平、人均居住面積達到日本1988年水平，則建設需求量更大。

　　 這類樂觀預測也不乏同道。比如中國指數研究院[微博]就預計，未來十年我國住宅新增需求（包括保障房）約160億平方米。其中新增城鎮人口首次置業需求和原有居民改善需求均超過50億平米，舊房更新換代需求近60億平方米。

　　 譚華杰認為，從積極的方面說，上述需求規模意味著房地產開發行業仍然有極大的增長空間。但從另一個角度來看，這也說明住房供應緊張，價格繼續上揚的局面可能仍會繼續。

　　 譚華杰指出，目前存在的另一個需要關注的問題是，在住宅供應短缺的情況下，仍然還有部分投資性房源空置和閑置。

　　 譚華杰告訴本報記者，開發商并不能明確掌握購房人的行為到底是自住還是投資，只能從產品設計上去盡量提供可以自住的房子。萬科為“普通人蓋房”、做精裝房，都是為了避免房子淪為投資品。

　　 萬科通過一線銷售訪問統計的數據顯示，目前出于投資需求的購房行為大約為10%。這與保利地產[微博]提供給本報的數據一致。

　　 譚華杰認為，未來住房應是商品房和保障房共同構成的多元化供應體系，互相之間形成有效補充。“住房保障體系正在逐步完善的過程中。有效的住房保障體系，有利于房屋市場的穩定。”他說。

　　 預測庫存風險

　　 郁亮介紹，萬科目前已經進入60個城市，隨著城市化進程，還有很大發展空間。但是，萬科內部已開始更謹慎地判斷項目投向，以避免庫存風險。因此內部針對新一輪城鎮化提出將嚴格執行“PIE”模型。

　　 譚華杰指出，所謂三四線城市庫存風險，主要指的是中西部一些省會以下城市，對人口流入的吸引力較弱，甚至處于人口凈流出狀態，真實需求不足，但近年來開工規模過大，導致可售存貨迅速增長，未來需要一個較長的去存貨過程。

　　 其中之前房價出現過快速、大幅上漲的城市，還存在跌價風險，個別城市的房價已經出現大幅下跌，比如鄂爾多斯。

　　 “如果這個地方有產業發展、首先有基礎設施投資，就有就業人口增加，人口增加之后這個地方房地產市場就有機會，就有穩定的支撐作用。”郁亮說，萬科的判斷標準是看這個市場有沒有泡沫，有沒有人口、基礎設施、就業、產業支撐。人口凈流入是最為關鍵的因素。

　　 萬科內部也對這類三、四線城市的大型商業地產項目提示風險。但這一領域目前有不同看法。媒體報道顯示，萬科至2012年也在52個城市中獲取了約600萬平方米商用項目，其中包括18個購物中心項目，面積達到150萬平方米。

　　 世聯地產[微博]數據監測顯示，從2009年開始的商業地產開發熱潮，將在2013年達到一個開業的高峰。中國7大城市的購物中心每年增量數據表明，未來5年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

　　 世聯地產商業部總經理宋春生指出，一般而言，商業地產的空置率警戒值在6%左右，但目前北京、上海、廣州的空置率都在8%以上；而沈陽、天津已經超過15%；其中，恒隆、中糧等知名發展商在沈陽開發的大型購物中心，都出現不同程度的開業難或空置率較高。

　　 過去兩三年出現的多個綜合體，亦是商業地產泡沫的另一表現。中房信集團統計數據顯示，2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的“三無”（無人口、無產業、無交通）新城。

　　 住建部亦在關注這一問題。住建部政策研究中心主任秦虹指出，城鎮化不取決于能不能把房子和寫字樓、商場蓋起來，而是取決于它有沒有大量的人流、交通條件的支持，住宅、商業布局是否合理。她對各地方政府是否具備此協調能力持懷疑態度。

　　 秦虹表示，在調研溫州等地的基礎上，住建部門得出結論，對于樓市尤其是住宅的投資投機需求，要長期限制。這也是目前房地產調控仍然限購、限貸的依據。

　　 郁亮說，萬科的商業（地產項目）是在拿地的過程中帶來的，萬科必須將之管理起來，主要還是在社區商業（地產項目）上著力。

　　 雖然萬科并未公開宣稱將轉型主攻三四線城市。但郁亮建議，中國要解決城鎮化過程中的住房問題，建議要有一個部門來統籌協調。制定一個住房目標，然后提供相應的土地計劃去完成它，以及落實建設計劃和建立合理的保障房分配制度。