實德重慶地產財技：攜手基金會捆綁公安局項目
衣鵬 肖夏
33個月前，重慶上下正討論國家級兩江新區的開發區域。當地地產界悄現名不見經傳者。實德系在同一天內注冊了3家相關公司，在一個工業區里租用了殘舊的辦公室。名下職員共計不過20人，他們大多從遼寧而來，在山城辦理起資質證件卻速度奇快。
26個月前，2010年重慶第一次市管土地掛牌中，實德系在渝實體之一，重慶和生裕房地產開發公司(以下稱“重慶和生裕”)拍下3個地塊，包括兩塊建造高檔別墅住宅的居住用地，合計逾27.8萬平方米；一塊8.4萬平方米的商業金融用地。當天實德還通過一家全國性公募基金會下屬的資產管理公司，以底價拍下另一塊2.6萬平方米醫療衛生用地。
5個月前，蔡家組團上已滿布高檔地產項目，一些樓盤甚至銷售殆盡。重慶和生裕卻突然生變。公司負責人在聯排別墅群里宣布暫時停工。雖然復工的消息還曾斷斷續續出現，自稱被欠款高達1000萬的施工方經理還是判斷，“這些人跑路了。”
1個月前，這類傳說再也不見蹤影。如今工地大門緊閉，里面是無外裝的灰色尾樓。重慶和生裕拍下的另兩宗地塊甚至尚未完成平整。權威部門信息顯示，該公司的貸款卡已經暫停使用，可能是未通過年審或資產被凍結。
實德集團所在地大連陷入調查傳聞，如今西部形勢也告急。一份3月下旬的內部資金需求報告顯示，實德系兩年多來在重慶積累的資金缺口超過6億元，除去和生裕的因素，那塊醫療衛生用地旁邊的政府工程，被實德資金部門視作盤活資金鏈的關鍵。
而這塊關鍵土地的權屬，又屬于一個名為中國光華科技基金會的慈善機構。
突擊拿地
2009年7月30日，遼寧昌圖人胡光在重慶市工商局代注冊了實德系的三家地產實體：重慶盛和建設有限公司(以下稱“重慶盛和”)；重慶天實安德房地產開發有限公司(以下稱“重慶天實安德”)；重慶和生裕房地產開發有限公司。幾個月后她又注冊了重慶盛都房地產開發有限公司。
這位現年40歲的女士，在此后一段時間內，實際上擔任四家公司的財務負責人，甚至包括一部分出資主體的財務工作。本報記者試圖聯系胡，但她登記的手機一直無法接通。
此前短短一周，主管房地產開發資質臨時審批的部門、工商稅務等政府機關為之完成了各項手續。公司入駐到蔡家組團管委會和相關物業公司提供的一套房間。在江北區中心地段，也有另一間辦公室，胡光等處理與集團關聯事務的職員在此辦公。
重慶盛和在注冊當日就獲批接下蔡家組團內一個政府道路施工項目，線路名為新蔡支路，總投資1.59億元。蔡家組團管委會此前兩年都希望用委托代建(BT)修建此路，這樣建設資金可由施工方墊付。當時的投資預算是1.1億元。
重慶盛和進入之后，北碚區發改委2009年的核準批示顯示，資金來源為業主(管委會或區政府)自籌解決。
當年12月，重慶盛和及其持股的哈爾濱盛和置業有限公司，在哈爾濱拿下一項18億的地王和其他兩塊溢價率較高的用地。此后重慶盛和主要成為哈爾濱地產項目的投融資主體。
重慶市2009年2月獲得國家綜合試驗區的政策，開始謀劃兩江新區的開發，蔡家組團大部分位于北碚區，涉及四個以上的鄉鎮。由于開發強度巨大，蔡家管委會下屬的土地平整公司，也不斷提出收益不足的問題。
2010年2月8日，實德系高調出擊，以超過底價僅約2%的總價3.36億，吞下蔡家組團N01-02/02地塊和N01-06/02地塊。同時獲得另一塊D19-2/04地塊，為商業金融用地，土地面積8.4萬平方米，以底價1.12億成交。
重慶和生裕當日未遇挑戰，兩塊居住用地面積合計約27.8萬平方米，容積率均小于1，樓面價僅約1200元/平方米。當時重慶類似地段高檔別墅均價至少是其10倍。當天另有一家首鋼控股的地產公司，倒也以更低價格獲得N標準區的一塊高檔住宅用地。
實德系瞄準蔡家組團的土地仍有跡可循。盡管拿地是在2月，而重慶盛和1月獲批了一次相關的工商變更。執行董事李鵬翱，也是實德在香港的投資公司的副總經理決定，增加包括對蔡家組團N01-06/02宗地進行周邊的商業開發建設、銷售及物業管理。
當天實德系另一斬獲是，毗鄰公安局刑事技術中心安康醫療中心用地的D18-05/04地塊。中國光華科技基金會出資1000萬成立的光華輝煌(北京)投資管理有限公司(以下稱“光華輝煌”)以低價成功購得。多個消息源證實，這家公司實際為擔任該基金會副理事長的徐明和他在哈爾濱的生意伙伴所控制。
4塊土地相距都不足1公里，未來的“富人區”蔡家組團。參與項目開發的公司，表面上都淡化實德色彩。相對高調的是醫療用地上將建造的“光華醫院”。
異乎尋常的速度
光華醫院和毗鄰的市公安局兩個中心項目所在合計4萬多平方米的兩塊用地，在同一座山頭上，原為兩個生產隊數十戶村民的集體土地，因附近高速路施工，其中一部分已轉為國有土地。
按照2009年通過的控制性規劃，地塊性質應為居住用地，一些當地地產商曾躍躍欲試。就土地性質的更改和征收難以查詢到的文件，本報記者以研究名義向有關部門申請信息公開，被以資料不足拒絕。
2009年4月，公安局用地上14戶“城市居民”被蔡家組團管委會告知需要搬遷，此時公安局將征用土地的傳言已廣為人知。11月出現了最后期限，要求在5天內搬遷。“公安局的建設項目是國家的規劃，不好一直堅持。”一位居民說。
同期，在光華醫院一側等周圍集體土地上的部分村民，也被以每人約8萬元的補償的金額陸續移走。
多位熟悉“光華醫院”的重慶政界人士記得，這一項目從立項開始，就隨公安局兩個中心一起上報，由市發改委、衛生局等多個部門聯合論證。多位重慶市警方的人士說，在兩個中心旁建造一個“三級甲等”綜合醫院，是當時主要領導的意見。
光華醫院由此與公安局維護安全穩定的項目捆為一體，逐漸獲得重慶市高層首肯。至2011年2月奠基時，市委常委、分管副市長和公安局負責人出席，對外宣傳中已稱為當年十大公益項目。
徐明此前在深圳入股過當地一家醫院，目前還擔任其法人代表，但醫院至今運營狀況不佳，成為實德系目前較大的債務負擔。究其原因，包括是醫院涉及多個股東，尤其是以土地和生產資料出資的股東，且政府的相關審批管理流程較長。
盡管目前光華醫院尚未形成實體架構，但徐前期主導布局獲得土地，情形已較深圳項目大為不同。其中涉及光華輝煌的股權轉移和人事安排尤為明顯。
2009年9月7日，一家與實德在哈爾濱地產業務關系緊密的北京盛和投資有限公司出資成立光華輝煌。17天后，1000萬元股權轉予中國光華科技基金會，由基金會職員出任董事和高管，進入了重慶光華醫院項目的前期申報中，凸顯出公益性。
2010年2月8日，光華輝煌在掛牌出讓中獲得土地，此后一直在辦理相關的權證，在此之前2011年3月，深圳光華投資發展有限公司從基金會手中接過光華輝煌的股權。
徐明下屬的高管馬祖銓代替基金會職員，成為光華輝煌的法人代表。至2011年末，重慶市政府最終核準了項目土地，盡管這是一個需要長期投入回報緩慢的項目，但在當地警界、地產界、醫療管理部門人士看來，在這個區位，盈利似乎只是時間問題。
然而至2012年4月中旬，公安局兩個中心已經封頂完畢，預計將于10月交付。而光華醫院一側僅空搭建了幾個臨時工棚，地塊仍保留山頭原狀，尚未開始平整。醫療行業管理部門的人士透露，該醫院也還沒有去辦理過準建審批。實德文件稱還缺少幾百萬元辦理相關事宜。
地產陰云
在重慶地界上，實德系去年末初現資金問題端倪。權威部門的數據顯示，除重慶和生裕以外，2011年末實德系重慶盛和在內幾家地產實體負債遠未到不可覆蓋，但現金流狀況已不容樂觀。
主要操盤哈爾濱項目，同樣持有土地資產的重慶盛和的數據顯示，2011年公司主營業務未能盈利，整體凈虧損超過1500萬元，目前負債率在85%以上，金融機構人士查詢的結果是，該公司還沒有不良貸款記錄。
另兩家相關的重慶地產實體，重慶天實安德和重慶盛都似乎沒有涉入到實德的資產運作中，2011年分別有數百萬的所有者權益損減。
重慶最重要的地產實體和生裕，其問題則已表面化。和生裕去年5月左右開始開發N01-02/02地塊，半年之后施工方重慶怡安建筑工程有限公司的項目經理接到通知，說業主認為項目需要重新設計。彼時4排深色連體別墅已經造成封頂。怡安建筑方面人士說，彼時和生裕已拖欠上千萬的施工款，目前仍無著落。去年，該地塊周圍也有其他高檔別墅項目停工，但至今已經恢復。
重慶和生裕一直在擴充融資。公司最初為實德系籌建，實德系出身銀行的高管馬彪2009年9月在北京注冊其出資實體北京和生裕投資有限公司。馬同時任重慶和生裕法人代表。
2009年12月21日，2010年1月29日北京和生裕投資在重慶和生裕兩次增資，由注冊時的5000萬增至9億，在資金上已為2月的三項拿地計劃做足準備。
總值約4.5億的3個地塊拍下后，當年4月公司51%的股權以原值轉給哈爾濱盟科上河房地產開發有限公司(以下簡稱“盟科上河”)。法人代表轉為徐建民。
徐建民任法人代表的北京盛和投資有限公司在重慶設立的重慶盛都，一度也由實德系財務人員胡光負責在重慶的財務事務。盟科上河與實德在哈爾濱亦有合作。
盟科上河也成為實德系重慶地產項目的資金來源后，一個多月后，渤海國際信托有限公司增資6億元進入重慶和生裕，公司注冊資金達到15億元。總部位于石家莊的渤海信(微博)托的此次注資是否關系相關信托產品，沒有公開披露的信息。
和生裕此后的財技也尚無準確資料。按照其地產項目施工方的說法，和生裕出現資金問題時間較長，同時要求施工方墊付工程款和勞務費用。和生裕的另兩個地塊至今沒有動工。
一位銀行人士分析，在多次融資并僅開工一個地產項目時，和生裕的資金問題如此明顯，其資金使用情況應該較為復雜。
權威部門數據顯示，盟科上河2011年的負債仍可覆蓋，當年還結清了1.5億貸款，且公司并無在建項目。實德方面出現問題影響和生裕資金的可能性較大。
資金返還？
實德系內部報告稱，其還有大量資金參與到公安局的兩個中心項目的建設和土地平整中。光華科技基金會2010年的財務報表中沒有實德捐贈信息，也沒有大額的限定性收入信息。但又內部人士稱，實德進入政府工程的款項經過了基金會賬戶。
基金會理事長兼秘書長任晉陽對本報記者反復提出的采訪始終沒有回應，另一位執行團隊高層只說，“這件事很復雜……醫院項目不屬于基金會……”
兩個中心的項目采取委托建造模式。由重慶八大國資投融資公司之一重慶地產集團代為業主，由其控股的重慶市城市發展建設有限公司具體建設。項目的施工方是在重慶新晉注冊的央企中冶建筑工程有限公司，接近中冶建工的有關人士說，工程的首批施工款約是3億元。
實德集團的報告稱，如果能夠獲得一部分施工款的返還，則可以處置一些到期信托的問題。這個數字也是3個億。
工地上多位人士說，即便光華醫院目前開始入場施工，則必須經過公安局兩個中心施工方已經投入修建的道路。今時不同往日，此前光華醫院建設方試探性的入場，已引起一些爭端。
目前醫院還只是一片綠油油的山頭。一些新的設計圖紙則在不斷傳給隔壁公安局項目的施工方。負責刑事技術中心大樓的工程師說，遵照新的指示，目前不得不打碎已封固的混凝土，改造樓房的一些內部結構。
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