田新杰

　　截至目前，被限購的一線城市，成交降速、存量激增、房價滯脹，其中上海商品住宅市場存量房共計5.8萬套，總計達844.7萬平方米，2011年上半年新增存量房已超2010年全年；未限購的二三線城市，有29個二三線城市新建商品住宅價格領漲70個大中城市，同比漲幅在5%或5%以上。

　　這樣兩種對比效應明顯的市場表現，是“以限購向二三線城市擴容為關鍵內容的新一輪調控的山雨欲來”最好的鋪墊。

　　有業內專家告訴本報，限購終有退出的一天，在擴容深化的同時，限購令對市場的“副作用”急需引起重視并盡快作出應對方案。

　　限購擴容乃市場所迫

　　不少業內人士“限購不久就將退出”的幻想，被澆滅了。

　　限購不退反進，源于樓市依然不滅的瘋狂“基因”。采取限購的一線城市和未限購二三線城市上半年截然不同的市場表現，“限購——有效、不限購——快漲”，無疑是這次限購令擴容深化的直接原因。

　　“2011年房地產市場在宏觀政策作用下，發展速度趨向緩和，全國一線城市和二線城市的差異化發展加劇。”同策資深地產分析師王巍立指出，以上海市場為例，半年度成交商品住宅390.14萬平方米，比去年下半年下降36.86%，“上海等被限購樓市的熱度已經大大降低。”

　　據新浪樂居·克而瑞數據顯示，在統計的20個一二線城市中，上半年商品住宅成交量環比下降的有18個城市，京滬深穗四大一線城市成交量均出現大于20%的降幅，其中降幅最高的為上海，環比下降34%。然而，二線城市分化明顯，濟南、廈門等城市成交量均環比上升，其中濟南漲幅達到127%。

　　7月18日國家統計局公布的70個大中城市6月份的房價指數顯示，僅三亞、南充、杭州3個城市的新建商品住宅價格指數出現同比回落，一線城市中，北京、上海同比漲幅趨緩明顯，北京由一年前的21.5%左右回落到目前的2.7%左右；上海由9.5%回落到2.6%。

　　70個 城市中有29個城市新建商品住宅價格同比漲幅在5%或5%以上，二三線城市為主力，烏魯木齊價格同比漲幅9.3%，秦皇島在8.6%，房價漲幅尚未減緩。

　　世聯地產最新報告指出，今年上半年全國房地產市場，呈現房地產市場重心明顯轉移到二三線城市的明顯特點。地級城市(即三線城市)銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。世聯地產分析師指出，從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產市場重心發生明顯轉移。

　　“二三線城市限購勢在必行 。”王巍立指出。

　　限購擴容的背后，樓市調控的整體信號也悄然傳遞，調控將常態化、持續化。

　　世聯地產分析師指出，政策是長期的，目前房價尚未實質性下跌，政府已經明確指出，一旦政策放松，價格有可能會出現報復性上漲。“從資金、土地到銷售層面，調控新政一招又一招，樓市發生了劇烈變化，在需求被部分抑制、開發商資金鏈收緊的情況下，房價依舊能夠保持堅挺。”王巍立推測，接下來可能出現新的調控措施包括升級、細化限購政策等。

　　行政調控的代價：資金疏導難題

　　隨著以限購為代表的行政式調控持續，緩解副作用的措施也刻不容緩。

　　“隨限購產生的新問題，首先在于被限購的市場需求及其相應的資金如何消化，引導、開拓新的消化渠道，極為關鍵。”

　　近日，在太倉華旭財富中心項目的對滬推薦會上，一位被限購的上海投資者向本報坦言，目前來看，被限購市場需求的消化渠道、被限購資金的出路，還非常有限。

　　第一太平戴維斯住宅部的有關負責人向記者坦言，對上海的被限購資本而言，向太倉等上海周邊的不限購城市有選擇性地進行跨地房地產投資，是一個主要渠道，除此之外，可選擇范圍并不多。“例如華旭財富中心，就成為上海不少被限購買家跨地置業的重要選擇。”

　　萬通控股董事長馮侖則把這種一線城市被限購資本的商機拓展到更遠的市場。

　　上周末，萬通聯手新浪網以“網拍”的形式在滬啟動萬通在臺灣臺北陽明山投資開發的萬通 臺北2011項目的全球推廣。在業內人士看來，這個定位全精裝度假服務式高端公寓的臺灣項目，馮侖無疑將更多眼光投向了眾多在大陸被限購的實力買家。記者了解到，推薦現場的意向客戶，大多為在上海等內地城市已購有多套房產的人士。

　　對于位于限購城市的項目來說，大量市場購買力因被限而外流，唯有獨特的優勢才能吸引剩余的市場資本。嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝告訴記者，公司即將推出的嘉御庭項目，就希望憑借其優越的地理位置，高品質的建筑標準，來吸引消費者的關注。

　　但隨著調控深化，限購等行政調控帶來的副作用，靠開發商、市場的自發調整顯然無法從根本上解決問題，需要的是調控制度的長期思考和科學設計。

　　同策地產研究總監張宏偉認為，新的二三線城市限購應考慮調控的常態化及政策的靈活性、動態性、持續性與有針對性，調控政策要兼顧二三線城市經濟的發展與城市化進程。“新的二三線城市限購不應照搬一線城市，市場全部限購將誤傷自住剛性需求購房者，也不利于整個市場的發展。應該結合當地經濟發展的情況，具體靈活地制定當地的限購政策。”