□經(jīng)濟視點報記者 王 璐 吳春波

　　7月19日上午，鄭州市住宅和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布了《2011年上半年鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況及下半年展望》（以下簡稱《展望》），深入分析了上半年地產(chǎn)調(diào)控對鄭州房地產(chǎn)市場造成的影響。

　　據(jù)統(tǒng)計，在1月份“國八條”出臺之后，鄭州市的商品房和二手房交易量均出現(xiàn)不同程度明顯下滑，房價漲幅逐步縮小，房價上漲勢頭得到有效遏制，自2009年以來出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面至此終結(jié)。目前，各大房地產(chǎn)商的庫存明顯增加，住宅項目在5、6月份集中銷售使得供需關(guān)系開始趨于合理。

　　商品房交易下挫

　　根據(jù)《展望》提供的數(shù)據(jù)，受到今年房地產(chǎn)調(diào)控政策和緊縮性貨幣政策等影響，2011年上半年，鄭州市房地產(chǎn)投資增速有所放緩，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資398.8億元，同比增長38.4%，同比去年回落20.8個百分點，高出全國平均增速5.6個百分點，其中住宅開發(fā)完成投資255.1億元，同比增長17.4%，同比去年下降34.9個百分點，同比全國平均增速低18.7個百分點。

　　今年上半年，鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金710.9億元，同比去年增加26.9%，同比全國同期增速下降30.4%。在這些資金來源中，國內(nèi)貸款僅為60億元，同比增長7%；企業(yè)自籌資金高達260.3億元，同比增長65.6%；企業(yè)定金及預(yù)收款為75.4億元，同比下降17.8%。同時，由于銀行控制貸款規(guī)模，導(dǎo)致住房消費貸款降幅較大，上半年鄭州市個人按揭貸款為40.6億元，同比去年下降達42.1%。

　　另外，由于鄭州市執(zhí)行的限購政策與其他地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策造成的疊加影響，鄭州市商品房銷售出現(xiàn)明顯回落。

　　今年上半年，鄭州市全市投放商品房總面積為606.21萬平方米，同比增長3.44%，其中包括商品住房投放面積442.22萬平方米，同比去年下降5.65%。但是，全市該階段商品房銷售面積僅為469.13萬平方米，同比下挫32.86%，其中商品住房銷售面積僅為371.75萬平方米，同比下挫達到38.65%。

　　鄭州市區(qū)今年前6個月份，共投放商品房面積為437.37萬平方米，銷售面積為317.2萬平方米，同比分別下降2.87%和39.69%；其中，商品住宅今年投放面積為320.52平方米，銷售面積為238.15萬平方米，同比分別下降8.58%和46.17%。

　　河南財經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰認為，今年連續(xù)多次提高存準(zhǔn)和加息，造成了相當(dāng)一部分購房需求者無法支付購房對價，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求整體下挫。另外，限購也將一部分有購買能力的購房者排除在外，這進一步降低了鄭州房地產(chǎn)市場的整體需求。

　　同樣，今年上半年，二手房的交易量也大大受挫。

　　《展望》提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，鄭州全市和市區(qū)二手房交易面積分別為136.12萬平方米和94.88萬平方米，分別同比下挫16.02%和19.85%；其中，二手住宅交易面積分別為131.13萬平方米和91.1萬平方米，分別同比下降16.19%和21.12%。

　　受到購房交易量減少和城中村改造等影響，今年上半年，鄭州市房屋租賃價格整體呈上升趨勢，6月份商鋪租賃價格比1月份平均上漲5%，而住宅租賃價格平均上漲則達15%。

　　變局或?qū)⒊掷m(xù)

　　盡管上半年實際銷售投放量出現(xiàn)微幅的收縮，但因為房地產(chǎn)市場整體的交易量出現(xiàn)大幅下挫，所以2011年以來，鄭州市區(qū)各月底的商品房累計可銷售面積出現(xiàn)持續(xù)增長的局面。

　　截至6月底，鄭州市區(qū)商品房累計可銷售面積達到522.79萬平方米，同比增長31.75%；其中，商品住房累計可銷售面積為3033.5萬平方米，同比增長27.01%。如果按照2011年上半年鄭州市商品房和商品住宅的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計算，目前鄭州市的商品房累計可售面積可銷售10個月，而商品房方面則為7個月。

　　受此影響，2010年持續(xù)全年的商品房市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀將發(fā)生實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的趨勢也逐漸明顯。

　　今年上半年，鄭州市全市商品房投放量大于銷售量137.08萬平方米，供求比為1.29∶1。其中，市區(qū)商品房的投放量超過銷售量120.17萬平方米，供求比為1.38∶1，供大于求的狀態(tài)基本成型。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會秘書長葉琦告訴記者，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣緊縮政策將會在下半年進一步執(zhí)行下去，目前供過于求的局面會進一步加劇，這將使得一些規(guī)模較小或者運營能力較差的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營難度進一步加大，大型房地產(chǎn)企業(yè)的并購行為會逐漸增多，進而將帶來房地產(chǎn)行業(yè)集中程度的進一步提高。