借款167億 新鴻基1年要干11年活

　　本報記者 明鵬 發自廣州

　　內地房企苦于無處可“貸”之時，香港地產公司新鴻基依然可以享受資本“盛宴”。4月8日，新鴻基地產與19家銀行簽訂為期5年的167.5億港元銀團貸款協議，供香港與內地業務發展之需。

　　事實上，新鴻基2010年-2011年中期業績報告就曾如此表述，“集團大部分的借貸主要用作發展內地項目”。時代周報記者從新鴻基地產內部員工處得知，此次融資是為了上海的濱江凱旋門項目。

　　加碼內地市場，意味著新鴻基地產將一改“以往進軍內地市場走走、停停”的姿態，轉而“快步向前”。截至2010年12月底，新鴻基地產在內地土地儲備已達763萬平方米，同比大幅上升；此外，新鴻基地產2011財年完工面積近60萬平方米，超過之前累計總和。

　　招商證券(香港)董事總經理溫天納對時代周報記者表示：“香港房地產市場在高位徘徊，或已見頂，新鴻基此時加碼內地業務，乃明智之舉。”

　　資金向內地市場傾斜

　　4月21日，央行上調存款準備金率0.5個百分點，上調后達20.5%的歷史高位。另一邊廂，香港的貸款利率持續低位徘徊。兩地資本市場一緊一松，內地房企面臨資金壓力之時，新鴻基地產加碼內地的機會來了。事實上，新鴻基地產已采取行動，首先就是準備“糧草”—融資。

　　4月8日，香港新鴻基地產對外公布，公司已經簽訂了一項為期五年的167.5億港元銀團貸款協議，主要用作日常營運資金，以配合香港與內地的業務發展需要。據了解，該筆貸款包括三成梗期貸款及七成循環貸款，即50.25億港元定期A部分貸款和117.25億港元B部分循環信貸，期限均為5年，年息率為香港銀行同業拆息加75點。借款人為新鴻基地產(金融服務)有限公司，其母公司新鴻基地產發展有限公司為其提供擔保。

　　據了解，1月初，新鴻基地產募集資金目標為120億港元，但市場反響熱烈，令其隨后上調融資規模至155億港元，3月下旬再次將融資規模提升至167.5億港元，合計獲得包括本地及國際19家金融機構的超額認購，認購逾兩倍。新鴻基副主席兼董事總經理郭炳聯也在簽約儀式上毫不掩飾地表示，這是市場對新鴻基地產充滿信心的表現。

　　溫天納則認為，相比內地房企在港發行的可轉換股債券、高利息債券，新鴻基更加受資本追捧，“較內地房企在港動輒百分之十幾的融資成本，新鴻基此次的年息率處于合理水平。”

　　時代周報記者從新鴻基內部員工處得知，此次融資是為了上海的濱江凱旋門項目。據了解，濱江凱旋門位于上海，售價高達15萬-20萬元/平方米，最小的戶型總價格都在3000萬元以上。新鴻基地產年報稱希望借此項目拉開上海樓市的豪宅時代。

　　事實上，新鴻基地產的資金早就向內地市場傾斜，其2010年-2011年中期業績報告就曾如此表述，“集團大部分的借貸主要用作發展內地項目”，其中就包括透過歐洲中期票據發行機制發行3億美元的十年債券，以及年期為3-10年的8億港元債券。

　　內地市場進程明顯提速

　　廣東省地產商會副會長黃朝輝向時代周報記者表示：“早于上世紀90年代，九龍倉、瑞安、和記黃埔、西湖集團等港企就掀起了一波進軍內地樓市的熱潮。”事實上，新鴻基地產也是此時初涉內地市場，然多年來走走、停停，步伐頗慢。

　　據年報，1999年，新鴻基地產在內地擁有了15萬平方米的落成物業，除2005財年、2007財年、2010財年有少量落成物業之外，其余年份均處于停滯狀態。待開發物業方面，除2006財年、2007財年、2010財年有超過百萬新增面積之外，其余年份所增無幾。

　　中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，1999-2002年期間，香港的樓市泡沫破滅剛剛結束，新鴻基經營重點需要放在香港而非內地，2008-2009年，由于新鴻基的經營主導權發生改變，經營策略的停頓是在所難免的。“總的看來新鴻基地產在內地的發展沒有停止，截至2011年，新鴻基地產在國內土地儲備已經達到853萬平方米。”

　　相對諸多“快跑向前”的內地房企，新鴻基地產在內地的節奏是穩健或拖拉，不過，其進程已明顯提速。

　　值得注意的是，樓市調控正在不斷升級，新鴻基此時加碼內地市場，是否明智？全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存向時代周報記者表示，內地市場還有幾十年的高度增加期，但凡有實力的香港開發商都不會放過這一市場。溫天納則認為，縱使內地樓市調控，成長空間還是很大。

　　據了解，目前香港樓市的確出現類似1997年的房地產高增長，房地產價格超過了1997年的水平，香港房企或擔心“崩盤”而鞏固內地根據地。但韓長吉認為，內地經濟持續發展是吸引香港房企進駐的主因，再加上當前國內信貸減縮，很多中小房地產企業由于資金壓力加緊離岸，新鴻基地產此時進一步開拓內地市場正合時宜。

　　“新鴻基地產在內地一直貫徹專注發展的策略，興建地標項目，集團長期看好內地的樓市及經濟前景，未來也將繼續在內地重點城市物色投資良機。” 新鴻基地產投資者關系部如是向時代周報記者表示。

　　住宅從一成增至八成

　　加快步伐之余，新鴻基地產在內地市場的“戰術”也悄然改變。截至2010年12月，新鴻基地產在內地已開發的51萬平方米物業中，65%為商場、20%為寫字樓、9%為酒店，商業地產合計超過9成。而時代周報記者在其財報中發現，2011-2013財年新鴻基地產在內地的項目計劃完成或開工名列中，有8成是住宅。這是否意味著新鴻基地產在內地的策略已經發生改變？

　　韓長吉認為，主力發展商業地產是新鴻基的經營策略，商業地產雖然回報周期長，但受到經濟波動的影響也相對較小。新鴻基地產每年的利潤中，有一半以上都是持有項目的租金回報。換句話說，當商業地產體量夠大的時候，就會成為房企經營策略的主導。

　　陳寶存則表示，商住倒掛正是目前房地產市場的一個特點，住宅商品更受消費者青睞，加上目前商業地產有投資過熱的苗頭，新鴻基地產將花更多精力建住宅是可取的。事實上，新鴻基地產在內地建的商品住宅不乏豪宅項目，其在上海的濱江凱旋門項目就以價格不菲而出名。豪宅對開發商意味著高利潤，然豪宅極易拉高樓市均價，且置業群多為多次置業，往往首先受到限購，新鴻基地產的如意算盤會否落空？

　　新鴻基地產投資關系部聲稱，無論在內地或香港，新鴻基地產都堅持物業銷售與物業租賃平衡的策略，在內地市場，并非以打造豪宅為主。

　　“住宅產品主打豪宅的策略事實上并沒有好壞的界限，主要是其是否符合公司本身的戰略。”韓長吉向時代周報記者表示，豪宅的潛在消費者人群比較多，給市場的預留空間較大，而給新鴻基地產造成的影響僅僅是公司的資金回流時間放長；其次，豪宅的毛利潤遠遠高于普通住宅。再次，政府房地產調控政策對新鴻基的豪宅策略影響很小，因為房地產市場的調控主要還是中低端市場，國內調控對豪宅的銷售起到的影響非常小。

　　既“舊改”又“合作”

　　自上世紀90年代進入內地市場，新鴻基地產內地的項目布及北京、上海、廣州、南京、杭州、蘇州、無錫、中山、佛山、東莞、成都11個城市，其在上海的物業絕大多數用于出租，銷售物業多處在廣州及珠三角區域。

　　據年報，從2010年7月1日至2010年12月31日，新鴻基錄得物業銷售包括合作項目的收益為288.37億港元，其中來自香港的物業銷售額為212.63億港元，余下的部分是內地物業的貢獻，約75.74億港元。內地占比雖然不高，但內地已落成的物業僅占其內地土地儲備的7%，而香港的土地儲備已經使用66%。經緯行研究中心高級研究主任曾英杰表示，香港土地資源越發稀缺，倒是內地機遇不少，如何運作好內地的項目，做到如香港項目的利潤一樣高，這考驗著眾多港企。

　　“地段、地段、地段”—這是李嘉誠著名的地產理論。在內地市場，新鴻基地產為了獲得良好地段的地塊，甚至不怕麻煩參與舊改項目。陳寶存向時代周報記者表示，三舊改造，前期投入大，要求開發商有一定實力。

　　作為香港企業，新鴻基地產初涉內地舊改項目的步伐頗為謹慎。和富力、合景泰富共同接手廣州獵德村舊改項目，第一次接手就嘗到甜頭后，新鴻基地產陸續接手了廣州林和村項目、佛山禪城項目，進展都頗為順利，其中佛山禪城舊城改造項目的總建筑面積超過280萬平方米，是目前新鴻基地產在內地投資規模最大的單個項目。

　　接手舊改之外，新鴻基地產還與其他開發商聯合開發。例如，與華潤集團合作的杭州萬象城、無錫太湖國際社區，新鴻基地產均持有40%的股權；與九龍倉合作的廣州玖龍湖、成都環球貿易廣場，新鴻基地產分別持有60%、40%的股權。

　　“首先，合作是融入市場最快的方式；其次，能有效抵御風險，在市場融資方面、資金流動方面都起到互補的作用。” 韓長吉向時代周報記者表示，新鴻基合作態度非常開放，只要雙方的理念一致，有長遠的目標，新鴻基可以和任何的開發商合作。

　　陳寶存則認為，在國內的招拍掛市場，不乏地方政府的暗箱操作，聯手國內企業，甚至央企，更有利于拿到土地。