本報記者 鄭桂蘭 北京報道

　　自去年4月房地產市場受政策調控以來，房價并沒有明顯的下跌。反而倒是股市很配合，近一年來都持續演繹著樓市調控、股市吃藥的行情。去年房貸新政一出，股市應聲暴跌，4月15日自3180點開始下跌，一路深跌至2319點才開始反彈。今年1月繼續推出更嚴厲的限購政策后，股市還是有下跌走勢。

　　嚴厲的樓市調控政策下，房地產企業在忙什么呢？隨著去年年報的披露，上市公司中的房地產企業業績和詳細的財務報表亮相。根據Wind數據統計，截至4月15日共有74家A股上市公司公布年報，其中合計現金流凈值為負的701.67億元，去年這74家公司的現金流凈值為357.56億元，同比減少了296.24%；其中資產負債表中的存貨合計為7237.29億元，去年這些公司的存貨是5110.19億元，同比增加41.62%。

　　一邊是現金流的驟降，一邊是存貨的增加，業內人士分析認為，這是房屋銷售量下降的結果。同時也說明房地產企業堅持不降價銷售，增加了很多持有性房產，這其中既包括開發完沒有售出的也包括賣不出去被動持有的。

　　看來開發商暫時以觀望應對調控政策的路線被財務數據顯示出來了，《華夏時報》采訪獲知，這些企業已經顯示出現金流緊張的局面，一些房企已經開始醞釀從海外市場籌資了；未來如果現金流持續緊張而又沒有有效的資金來源，那么可能出現降價出售存貨的情況，到那時房價就可能出現下跌。

　　現金流同比少一千億

　　自去年4月房地產市場進入政策調控期以來，房地產股票經歷了一輪慘重的下跌。現在房地產類的股票估值已經處于比較低的水平。盡管過去一年樓市處于調控政策下，但上市房地產公司的業績還是增長了不少。根據Wind統計數據，上述公布年報的74家A股上市公司2010年合計凈利潤為472.5億元，與去年可比數據351.85億元相比，同比增長34.29%。

　　凈利潤前四名依舊是“保招萬金”，其中業績最高的是萬科88.4億元，其次分別是保利地產55.05億元、金地集團31.33億元、招商地產24.84億元。

　　國泰君安證券首席經濟學家李迅雷(微博)對記者表示，房地產企業的凈利潤體現的是去年的房屋銷售情況，去年全年的房屋銷售情況還是比較好的。信達證券研究所副所長劉景德也表示，房地產公司的業績好還是因為房價在高位，銷售出去的房子能保證一定的利潤空間。

　　不錯的凈利潤下也有著讓人擔憂的現金流狀況。根據已經公布年報的房企現金流來看，數據還是比較嚴峻的，74家企業合計現金流凈值是負的701.67億元，而2009年時它們的現金流是正的357.56億元，這其中減少了1000多億元。

　　其中保利地產的凈現金流是負的223.7億元，位列排名榜倒數第一位；華發股份位列凈現金流正數第一位，是31.26億元；第二位是萬科A，凈現金流22.37億元。如果之后再對照保利和萬科的存貨增長情況，能看出兩者在降價銷售積極性上的差異。

　　“去年房子銷售狀況明顯下滑，銷售的房子減少，回來的資金肯定減少，在房地產企業投資大回流小的情況下，現金流一定是負的。房企雖然在去年的業績不錯，但未來的業績增長有一定的不確定性。”劉景德分析說。

　　存貨同比增兩千億

　　在房企現金流同比顯著下降的同時，房企存貨在顯著上升。根據Wind數據，上述74家房企的存貨總額為7237.29億元，去年這些公司的存貨是5110.19億元，同比增加41.62%，而2009年這些公司的存貨同比增長率是31.06%。

　　其中存貨量最高的依舊是最有實力的“保招萬金”四家，萬科和保利地產的存貨位居前列，超過1000億元。其中存貨增長率最高的是保利地產，高達82.86%，萬科存貨增長率是48.01%。保利地產現金流負值高企且存貨高企，說明保利地產在2010年有一定量的建成項目，且沒有銷售出去。萬科也有很高的存貨值，但現金流為正，說明萬科在2010年也有一定量的建成項目，有一部分售出，還有相當一部分沒有售出。從現金流狀況來看，萬科相對保利，出售更積極。在樓市調控政策下，出售意味著以不能漲很多的價格出售，或者以稍有降幅的價格進行出售。

　　“現金流為負和存貨高企是對應的，房子賣得少了，回流資金比較少，同時房地產企業在融資和企業貸款方面都受到了限制，現金流也就是負值了。房子銷量自去年以來逐漸下滑，市場成交量低了，房地產企業的存貨就高了。”李迅雷表示，“市場的買房和賣方都有觀望心理，也無法說清楚房企有幾成是主動不降價銷售，有幾成是被動賣不出去。預計今年房地產企業的業績會增長，但是增長率會回落。”

　　在惜售中度過一年

　　房地產調控政策的目的直指房價，但調控一年以來房價并沒有明顯降幅。根據上述房地產上市公司在2010年的年報財務數據，西南證券房地產行業分析師肖劍表示：“房地產年報的業績確實還是可以的，但現金流下降和存貨增加體現了一些問題，這應該是政策調控的結果。房地產市場銷售量下滑之后，房地產企業的現金流會下降，同時存貨會增加。”

　　存貨既包括建成沒有出售的房子，又包括被動售不出的房子。房價沒有明顯下降，或許是房地產企業不愿在較低價格上提供供給，他們更愿意先觀望，于是造成了房地產企業的存貨增加。由于不銷售沒有回款，房地產的現金流也變得異常緊張。

　　“房地產企業多是選擇了不降價銷售，先扛著價格不賣。但是這種情況能堅持一年兩年，還是更長？時間長了這種只產不銷的運作肯定是不能持久的。但房企降價銷售也有一定的風險，現在房子的成本價格已經比較高了，這主要是由于地價很高，如果房價降得太多會有虧本銷售的風險。”劉景德對記者表示。

　　“在房地產調控政策下，大的房地產公司和小的房地產公司會出現一個分化。這種分化也主要體現在現金流的壓力大小上，大公司解決現金流負值的能力還是好一些，其融資渠道多，信用好，融資成本低；而小公司則融資渠道少，融資成本高。于是大公司和小公司在發展路線上也會分化，小公司在現金流緊張情況下會主動減少新開工面積，減少投資。而大公司可能進行土地儲備，增加投資。”肖劍表示。房地產公司現金流緊張是不爭的事實，有的房地產企業竟然開始想辦法去海外市場融資。

　　其實，解決現金流還可以通過售出存貨的辦法。目前開發商都根據自己的資金實力，維持一定水平的存貨。只是這種持有對每個不同的企業都是有資金上限的。隨著調控的深入和房地產自身資金緊張狀況的累加，或許未來房企為了回籠現金會選擇以較低價格出售存貨。

　　“現在無論大公司小公司，都對房價進行觀望，先本能地堅持著不降價。如果以后新開工面積和投資增速有顯著的下降，那么一些房企可能就會降價銷售存量，但這種情況還需要一定時間的等待，需要后續多種數據的相互印證、分析。”肖劍分析說。