張艷紅

　　“史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控”密集出臺，讓2010年成為房地產(chǎn)最為起伏跌宕的一個年頭，大起大落的市場格局，使得開發(fā)商必須隨之作出果斷而又快速的策略調(diào)整，復(fù)雜的形勢下，也只有先知先覺者能夠贏得先機(jī)。

　　集中度提升大勢所趨

　　在萬科宣布年銷售超過800億后，保利地產(chǎn)隨即跨過500億門檻，一線地產(chǎn)商的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到新的高度。各家開發(fā)商剛剛披露的10月銷售數(shù)據(jù)顯示，中海、恒大、綠地、綠城等幾家企業(yè)都有可能在今年實(shí)現(xiàn)500億銷售突破。

　　單個企業(yè)規(guī)模的不斷膨脹，讓行業(yè)集中度提升成為繞不開的話題。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心統(tǒng)計，進(jìn)入2010年，中國房地產(chǎn)上市公司50強(qiáng)榜單的門檻收入為19.81億元，平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為80.35億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在100億元以上的企業(yè)有11家，50億~100億元的有15家，50億元以下的24家，在平均值以上的有14家，前10強(qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入占前50強(qiáng)業(yè)務(wù)收入比為52.04%。

　　根據(jù)數(shù)字的變化，該中心由此判斷：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化趨勢明顯，優(yōu)勢向龍頭公司集中。

　　從企業(yè)數(shù)量和各家企業(yè)的市場占有率上看，國內(nèi)房地產(chǎn)堪稱充分競爭行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，萬科2009年的市場占有率約不足3%，而保利地產(chǎn)則僅為1.3%，銷售額排前五名的開發(fā)商總體市場份額離10%都相差較遠(yuǎn)。

　　但不少大開發(fā)商相信，這種局面在未來若干年會發(fā)生改變。“集中度勢必相應(yīng)提升。”萬科董秘譚華杰表示，“將來會有企業(yè)在達(dá)到巔峰狀態(tài)時，其市場占有率接近10%。”

　　保利地產(chǎn)董秘岳勇堅(jiān)也認(rèn)為，行業(yè)的集中趨勢不可逆轉(zhuǎn)，“以前我們只在一線城市的土地拍賣上碰到一些同行，但現(xiàn)在你會發(fā)現(xiàn)大家在很多城市都能碰到。這說明很多企業(yè)都將戰(zhàn)線從一線城市拉到二三線，而當(dāng)?shù)氐男∑髽I(yè)在土地競爭中就會敗下陣來。”

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿表示：“現(xiàn)在的政策調(diào)控讓市場進(jìn)一步陷入調(diào)整，加上大發(fā)展商逐步布局到二三線城市，越來越多客戶將轉(zhuǎn)向有品牌優(yōu)勢的大公司，市場集中的趨勢基本可以確立。”

　　商業(yè)帝國浮出水面

　　除了在住宅開發(fā)市場擴(kuò)大市場份額，大集團(tuán)的另一個動向則是快速向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域挺進(jìn)。

　　住宅開發(fā)受到宏觀政策調(diào)控的時候，投機(jī)市場開始將眼光投向商業(yè)地產(chǎn)。“市場低迷的時候，人們可以不買房，但是不可能不消費(fèi)。”在此判斷下，商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭企業(yè)大連萬達(dá)盛極一時，而香港開發(fā)商的“地產(chǎn)+商業(yè)”模式重新引起國內(nèi)開發(fā)商的關(guān)注。

　　就連曾積極推崇美國模式的萬科，也已經(jīng)重新調(diào)整自己的定位。年初至今，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市，既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市。

　　同時，保利地產(chǎn)也確定了集團(tuán)的“四大業(yè)務(wù)板塊”，即商品房、保障型住房、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。

　　龍湖地產(chǎn)也在多個場合透露，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，是龍湖地產(chǎn)最新制定的發(fā)展戰(zhàn)略之一。“到2014年，龍湖在國內(nèi)運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目將超過30個，經(jīng)營面積將達(dá)200萬平方米，所貢獻(xiàn)的利潤將占公司利潤總額的15%~20%。”

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長27%，商業(yè)營業(yè)用房增長33.2%。前三季度，商品房銷售額為3.19萬億元，同比增長15.9%。

　　越來越多的開發(fā)商都開始由原來的只專注住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅兼商業(yè)、旅游地產(chǎn)等多產(chǎn)品線的開發(fā)。事實(shí)上，對于萬科、保利地產(chǎn)等一線地產(chǎn)商而言，住宅開發(fā)規(guī)模是不可能無限擴(kuò)張的，因此，當(dāng)企業(yè)開發(fā)達(dá)到一定規(guī)模后，產(chǎn)品線多元化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已勢在必行。