李碧

　　編者按/ 港資房地產企業通常注重土地儲備。低價拿地、緩慢開發、等待升值后再發售是港資房地產企業擅長的模式。一方面是土地供應緊張，另一方面卻是土地滯壓于發展商之手。但在高房價成為最重要的民生話題之際，囤地捂盤行為已經到了政策的風口浪尖上。

　　香港盈科集團北京“囤地”遭遇政府510萬元的罰款之后，港資房企慣于大幅儲地等待升值的模式再次處于內地整頓土地的風口浪尖。

　　這同樣是恒基地產李兆基的心頭大石。一方面他計劃在5年內將恒基地產打造成“香港房企在內地擁有土地儲備量最大的公司”，截至2009年6月底，其在內地土地儲備已達1200萬平方米。另一方面，恒基地產在最早進入的廣州市場卻頻頻遭受土地開發瓶頸，多個項目遲遲未見動工，這些土地是否有“囤地”嫌疑？

　　“恒基當初進廣州，奉行的就是港資房企儲地升值的共有模式，這也就不難解釋為什么其進入廣州近20年才開發完兩個項目，”廣州房協一位不愿具名的人士告訴記者，“不過話說回來，內地加大打擊閑置土地的政策變化，使得‘囤地’風險正在增加。”

　　開發成績寥寥無幾

　　3月17日，廣州海珠廣場人來人往，鮮有人注意到旁側一德東路的一塊空地。這里原本是廣州老牌精品市場“藝景園”所在之處，恒基地產將在此處建設總建筑面積達27萬平方米商務樓宇，吸引總部企業進駐。然而從2008年7月開始拆遷至今，項目還沒有動工建設的跡象。

　　“這一項目包括有酒店、寫字樓、公寓和商業，是一個城市綜合體項目。目前仍然有個別拆遷在談，所以具體動工時間還沒能定出。”恒基地產營業部總經理林達民此前接受采訪時稱。

　　記者查閱恒基地產資料發現，海珠廣場項目在該公司2006~2007年中期報告中首次列入“近期發展項目”，但是該項目還在進行收地拆遷及地盤的清理，并未列入2008~2010年的竣工項目。即便如此，恒基方面還稱海珠廣場項目是公司廣州市場開發時間表上最快的一個。

　　恒基地產2008/2009年第二份中期報告顯示，截至2009年6月30日，其在廣州“發展中或可供未來發展”的項目面積達到140萬平方米。2001年在廣州的第一個項目恒寶華庭開售，2006年推出第二個項目恒荔灣畔，然而這也是香港三大地產企業之一的恒基地產在廣州經營20年僅有的成績。

　　恒基地產顯然不愿意落得“囤地不開發”的惡名。

　　2009年5月，恒基地產執行董事長孫國林在參加房博會時委屈地表示，公司在芳村還有一塊比恒荔灣畔大幾倍的地塊，但在拆遷中遇到釘子戶，希望能得到政府支持。

　　“恒基在廣州的地塊絕大部分是上世紀90年代拿下的，都位于老城區，啟動項目首要解決拆遷問題。”中原地產項目部總經理黃韜稱，在廣州老城區擁有項目的其他港資發展商也為此困擾。

　　然而，苦于拆遷難的恒基一邊聲稱不拿涉及拆遷的地，一邊卻在近日主動請纓參與廣州舊城改造項目，其中態度曖昧難辨。

　　政府動真格

　　“國19條”出臺后，李澤楷的盈科集團成為第一個因為涉嫌囤地而遭到處罰的“典型”。

　　3月10日，北京國土資源局發出了一則“關于國土部掛牌督辦5宗地處置情況”的公告，北京啟夏房地產開發有限公司(盈科集團下屬地產公司)開發建設的北京工體北路4號地項目，雖然已于2009年8月動工，但超過了出讓合同約定的動工時間，且并未及時申請延期，擬依法處以地價款1%的罰款。同時，盈科集團在北京市土地交易市場的交易行為也將被暫停。

　　“罰款對這樣的大企業來說并不多，嚴厲的是暫停了拿地資格，這尚屬首次。”合富輝煌首席市場分析師黎文江如是稱。

　　不只是北京。早在3月1日，廣州已在全國范圍內率先實施修訂后的《廣州市閑置土地處理辦法》，明文規定經認定閑置滿1年的土地，政府按出讓土地價款或者劃撥土地價款的20%一次性計收土地閑置費，比原有閑置費征收標準提高10多倍。

　　究竟是政府動了真格還是只是“殺雞儆猴”？市場一時間風聲鶴唳。

　　國土資源部對閑置土地早有定義：國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的，已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一，或已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的，均屬閑置土地范疇。

　　按照規定，如果閑置期間累計滿兩年的，政府可以無償收回土地。“別說這幾年拿地沒開發的土地，就是十多年前的閑置地，政府都沒有認真厘清過，”上述房協人士稱，“關系賬、人情債，以及政府對于土地財政的過度依賴，都使得懲治閑置土地難以嚴厲執行。”

　　香港模式內地困境

　　彈丸之地香港已是寸土寸金，恒基地產、和記黃埔、新鴻基、太古地產等香港大鱷紛紛將未來利潤鎖定在內地，而以土地為中心的“香港模式”一度成為內地房企學習的榜樣。

　　儲地生金可謂香港模式的精華所在，一般以低價拿地、緩慢開發等升值后再發售為操作方式。以恒基地產“恒荔灣畔”為例，最初拿地價格在1500元/平方米，2006年一期發售時，均價為8000元/平方米，隨后價格一路走高，均價最高時曾達到23000元/平方米。

　　另一種手法則是炒地，剛剛受罰的盈科集團便是通過轉手賣地曾獲得過高額回報。記者了解到，2005年盈科集團以5.1億元拍得該地塊，2009年8月底以1.18億美元轉讓給香港房企瑞安建業時，輕松獲利近3億元，利潤率高達60%。

　　“從公司層面來看，港資房企通常注重土地儲備，但是穩健的投資策略和內地頻繁變動的‘政策市’使得他們更傾向于保守。”一位曾任職于香港某房企廣州分公司的開發人士如是稱。

　　該人士告訴記者，港資房企初入內地時，重點投資都在高端項目和商業地產上，這部分物業升值空間較大，投資收益穩定。如今市場的變化是“地王”頻出，內地優質土地價格節節攀高，如果再要囤地等升值，往往會占據大量資金，不符合他們對資金回報的期許。“最近兩年拿地不開發的高溢價地王，可以說都是被迫囤地的。”

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