[編者按]

　　“在過去20多天里，海南建設國際旅游島受關注的程度和范圍已經堪與22年前建省辦經濟特區相媲美。”在剛剛召開的海南省政協會上，代表鐘業昌說。

　　在海南，各界都能夠明顯感受到國際旅游島的熱度，首當其沖是房地產遭到爆炒，房價一天一價；而海南各個服務業亦能感受到游客的明顯增加。

　　海南市場劇烈的變化引起了資本市場的關注，一些海南概念股逆勢上漲，有些個股漲幅超過70%，成為1月份資本市場最亮眼的一道風景。

　　是炒作還是價值洼地被發掘？這是困擾許多投資者的一個問題。因此我們親赴海南，了解上市公司當地的動態，尋找這些公司的真實價值。

　　我們發現，同是在海南投資地產項目的個股待遇各不相同，香港資本對海南國際旅游島的概念甚至沒有任何表示，而非海南注冊的上市公司盡管在海南有土地儲備，項目開發，但多數沒有走出獨立行情，只有盤子小的部分海南本地股如火箭發射般升空。

　　因此我們也選取了兩個最具代表性的公司進行深入挖掘，它們被稱為“雙羅二雄”即羅頓發展和羅牛山。事實上的結果并不如投資者的預期。

　　“我為島狂”的熱情何時退卻？

　　1月29日，上證指數沖高回落，收盤未跌，技術性反彈戛然而止。但海南概念股似乎是誓把1月行情做到底。當日，羅頓發展漲停，羅牛山、海南高速、海德股份漲幅在4%之上。

　　相對于資本市場，此時的海南猶如一個大工地。在海口修路、建房，顯得異常繁忙，而據海南本地一媒體人士介紹，海口的景象在三亞、瓊海、文昌等市縣均能看到。

　　2004年，原海南省省長，現任海南省省委書記衛留成稱：“5年后海南房價翻一番。”當時海南地產圈人士一起討論時感覺到遙不可及。雖然那時海口的房價不過在2300余元。然而，許多資本已經在2004年嗅到了海南的價值。從小心試路到眾人拾柴火焰高，在海南宣布封地之前，這些資本已經擁有了大量的土地儲備。它們當中許多歸屬境內外的上市公司。

　　但較為奇特的是，在資本市場中，雖然都有海南資源，但卻分了個三六九等，海南本土的上市公司不管有多少地，都被雞犬升天；海南省外的上市公司盡管在海南擁有較大數量的土地亦不為投資者關注；而香港的上市公司在海南的項目已經獲取收益了股價卻連連下跌。

　　信達證券策略分析師認為，海南概念股的上漲不是由多少土地決定，而是由盤子大小決定，這種現象明顯是資金的炒作。

　　海南房價的飆升

　　如果不親自到海南，確實難以想象海南房地產業的火熱。從登上前往海南的飛機，乘客間就開始嘀咕海南的房價。有人問：“你去買樓？”回答曰：“去了解下情況。”潛臺詞是奔著房子去的。

　　在海南，出租車上、酒店中、飯桌前只要有聊天就會涉及一個共同的話題：“房價。”

　　因為炒房，海口星級以上酒店爆滿，海口國貿區域某酒店的前臺掛了電話埋怨道：“根本就安排不了了，經理還接單。”的士司機也連說：“最近生意不錯。”這讓他們有了拒載的實力，經常有空車司機無視街邊的招手。

　　在海口西海岸，泰達天海國際1月17日一開盤，1000萬元左右一棟的別墅就宣告售罄；在海口海甸島，三年前2000元一平米沒有銷售完的房子如今開價9400元每平米，銷售人員稱：“這已經是這個區域最低價格了。”并且該樓盤還要一次性付清房款，不按揭。去年這個時候，該區域的房價甚至不到4000元每平米。

　　三亞的情況更為火爆。去年12月鳳凰島僅計劃推出一幢公寓，均價為每平米3.8萬元，但今年1月11日開盤，一下子推出兩幢公寓，均價高達每平方米7萬元，而且700套房子當天全部賣光。一位剛從三亞游玩回來的游客稱，亞龍灣的一套公寓12萬一平米，價格在全國也是數一數二了。

　　就連瓊海、文昌等縣級市的房價也成為眼中肉。“瓊海高速下來，兩邊成片的地產項目全部售罄，價格都在4000元每平米之上。”當地一記者介紹。

　　“國際旅游島”尚未運作，房價依然先行。而從中收益最大的是擁有地產或者土地的企業。

　　因為以現在的角度來看，過去的拿地成本非常之低。據當地地產界人士介紹，以海口海甸島某小區為例，在2005年拿地時，地價約100萬一畝，建設容積率2.0左右，可建1333.34平米的房子，即樓面地價不到800元。而現在的房價已經漲至8000元之上，可見利潤之龐大。

　　而對于資本市場上的投資者而言，如果能夠投資當中受益股，已能分享海南國際旅游島帶來的資產升值。

　　海南的地主

　　“我們沒有土地，國際旅游島對我們應該沒什么影響。”1月26日，中海海盛公司董秘表示。

　　經過排查式的調查，海南21家上市公司中，有房地產項目的不占多數，并且土地儲備量大的均為非地產開發企業。

　　注冊地在海南的上市房企有三家，分別是海德股份、正和股份和ST珠江。但它們在海南的土地儲備均有限。

　　海德股份同海虹控股前身類似，同屬于紡織類公司，2002年被浙江省耀江實業集團的控股公司海南祥源投資有限公司收購，開始經營房地產。在海口市，有一條以海德股份命名的路——海德路，海德股份開發的耀江花園位于此路南側。然而，這已經是海德股份在海南唯一開發的樓盤了。而這個樓盤所占用地不過是原紡織公司工業用地，并且沒有資料顯示該公司在海南有其他土地。而耀江花園已經全部賣完。而根據公司2009年三季報披露，房地產業務確認收入減少，營業收入主要系耀江商廈售樓款和海口耀江花園售房款未結轉確認收入。

　　公司未來可產生可觀利潤的地產項目是總投資約9.3億元的“耀江·海德城”項目，一期項目已開始逐步推出銷售。不過該項目位于平湖，并不在海南，無法受益“國際旅游島”政策。

　　然而，公司股價今年以來跟隨海南板塊上漲，截至1月29日，上漲接近30%。該公司目前市值為16.77億元，流通A股只有1.17億股，流動性較弱。

　　正和股份原為瓊華僑，是海南最早的股份制公司，2007年福建富豪陳隆基通過股權轉讓及定向增發方式入主瓊華僑，該公司轉型為房地產開發經營企業。但所有的地產項目都在省外，無論是前期置入的廣西柳州市飛鵝二路1號谷埠街“谷埠街國際商城”，合資設立的廣西正和樺桂房地產開發有限公司，還是近期收購的天津天譽軒置業有限公司、北京東樽房地產有限公司，都屬于島外資產。

　　即便如此，該公司一樣被炒作，年內股價上漲12.35%。截至1月29日，公司市值76.87億元。

　　ST珠江是海南本地老牌地產公司，其開發的珠江廣場自上世紀90年代以來長期占據海口頂級寫字樓位置。近年來開發的地產項目卻在武漢和合肥，在海南未開發的地產項目只剩下位于海口市龍昆北路二號的龍珠新城三期。該項目于2007年底啟動，原計劃要打造為海口新地標，但至今仍只存在于規劃圖上，在可預見的2010年內，依舊不能帶來利潤。公司其他在海南的項目是酒店，比如投資1億元建設的三亞珠江國際度假酒店。

　　跟主營房地產的上市公司不同，海南有多家上市公司擁有更多的土地儲備。比如說羅頓發展，在博鰲擁有1821畝土地；羅牛山，傳說中的海南地主。(這兩家公司在本專題的報道中有專門的樣本分析。)

　　海南高速已在海口、三亞和瓊海市投資建設了房地產項目，并參與中部屯昌的成片土地開發。去年11月，海南高速又以3億元競得海南儋州東坡雅居置業有限公司100%股權，東坡置業目前的資產主要是位于儋州市那大城北新區國盛路北側的625801平方米土地(約938.7畝)。

　　羅頓發展、羅牛山、海南高速這三家公司也是海南概念股的主力。截至1月29日，年內漲幅分別為85.43%、39.61%、43.88%。

　　外來的和尚

　　自2004年，海南房地產逐漸復蘇以來，不少島外開發商開始將觸角伸向海南。

　　中國寶安是最早進入海南的島外上市公司，1992年就負責海口市秀英區秀英小街的開發，但最后遭遇房地產泡沫，項目夭折。海口市政府給該公司置換了海甸島300余畝土地，即為現在的江南城。記者前往踩盤了解到，現在正在銷售的別墅售價已達到了15000/平方米，公寓售價起價也達到了8000/平方米。

　　公司還在海南澄邁和三亞分別擁有2080畝和884畝農用地，地價成本約1.6萬/畝。此外，公司擁有海南寶安、鴻安、勝安、景安、大山等5個農場公司，全部百分之百控股，合計占地面積215萬平方米。但這些土地轉變土地性質也頗為困難。

　　廣宇發展被認為是海南最大的地主。公司已經公告稱，大股東魯能集團擬以9.88元/股的價格發行不超過7億股，注入7家公司股權，評估值59.2億元，增值率187%。

　　此次注入海南項目位于三亞、海口、澄邁。擁有三亞灣二級開發儲備110萬平米，及4760畝一級開發權，均為二線海景地。目前三亞一線海景地已基本開發完畢。

　　中南建設是新進駐海南的上市公司。2009年8月18日，該公司與海南省儋州市人民政府簽訂《海南省儋州濱海新區土地成片開發合作框架協議》。根據框架協議，公司將對儋州濱海新區第二組團約4500畝土地進行成片開發，儋州市人民政府與中南建設各占開發收益的30%與70%。

　　去年3月，萬通地產聯手組建了三亞中體萬通奧林匹克置業，將合作開發“三亞奧林匹克灣項目”。其中中體產業占項目46%的股權，萬通地產占44%的股權，國際奧委會和中國奧委會各占5%的股權。據資料顯示，三亞奧林匹克國際村定的地址是在海南省三亞海棠灣，項目總占地約2200畝，規劃總建筑面積約35萬平方米。

　　此外，中信國安、中體產業等在A股的上市公司均有海南土地儲備。萬科A、保利地產也有在海南的項目。

　　以上是許多媒體披露了的，但是，仍然有許多媒體未披露的公司現身海南。據海南地產界人士介紹，東方集團在海南定安有進行圈地，但無公開資料可查。而粵水電亦和海南農墾談成了合作開發土地的協議。近期，ST白貓的大股東新洲集團也在海南儲備土地。

　　在海南開發地產項目的公司中，中體產業有19.27%的較大漲幅，其余個股表現較為平淡。

　　香港上市公司跌跌不休

　　盡管一些香港的上市公司在海南有項目，但是，香港的投資者最為無視海南概念股。

　　1月27日，記者來到香港盛高置地在海南的項目榮御，其二期剛開盤，但銷售量情況較為樂觀，只剩6套現房。2007年該樓盤1期起步價只有7000元一平米，如今已經漲至1.8萬之上。在售樓大廳，仍有許多購房者在咨詢。該項目占地400余畝。

　　但是截至1月29日，盛高置地股價年內已經下跌15.85%。

　　同樣的情形發生在多家香港上市公司身上。先說富力，富力早已在海南排兵布陣，目前已經取得了近1萬畝土地的開發權。目前富力地產在海南富力灣最便宜的公寓售價高達1.8萬元每平米。但該公司股價截至1月29日的年內跌幅高達19.42%。

　　靠近富力灣的是雅居樂地產，該公司在香水灣1號地開發，一期項目于去年3月份開盤，售價已經漲至3萬元一平米。但其股價今年1月份已經下跌了13.95%。

　　此外，2004年，在香港舉辦的海南(香港)經洽會上，中信泰富獲得神州半島開發權，該項目規劃區域約38.43平方公里，經過多年基礎設施的建設，酒店項目預計今年年內開盤。中信泰富1月份以來下跌20.77%。

　　新世界發展在海南耕耘多年，該公司在海口新埠島、美麗沙、盈濱半島均有地產開發項目。公司截至1月29日年內下跌也有20.77%。

　　羅頓發展：混沌的“地主”還能牛多久？

　　1月28日，距離國務院頒布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》(下稱《若干意見》)已經過去20多天，炒房客依然擠爆了海口的酒店。“1月份以來，天天100%的入住率。”走訪多家海口的酒店，前臺接待都是如此答復。

　　但在海口市海甸島人民大道北端，海口最早的五星級酒店金海岸羅頓大酒店經營情況略有不同。1月26日至1月28日，記者通過登門拜訪，電話咨詢、攜程等多種方式都能訂到該酒店的多類客房，并且有5折以上的優惠。但同屬一個區域，相近年代建造的另外兩家酒店，寰島泰德(五星)、以及燕泰國際大酒店(四星)已經訂不到房了。

　　然而，同期，羅頓發展的股價依然逆勢上漲，1月28日，該公司股價漲停。

　　酒店業務難言賺錢

　　一紙國際旅游島的《若干意見》短期快速發展了海南的兩個行業：酒店、地產。在海南的上市公司中，羅頓發展獨占兩項資源。這使得該股股價截至1月28日，今年內大漲72%。

　　羅頓發展董秘韋勝杭說：“我一天能夠接到150個投資者的電話，每天喉嚨沙啞，疲于應付。”

　　和資本市場的熱度截然相反，羅頓發展在海南的兩大資產項目卻較為冷淡。金海岸羅頓大酒店入住率低于同行，今年將繼續虧損；博鰲的1800畝土地至今荒草叢生。

　　在海南東線海棠灣一帶，有15家五星級以上的酒店正在開建，如此多的資本樂于投資酒店業，說明海南的酒店投資回報率能夠令投資者感到滿意。

　　海南旅游界一人士介紹，亞龍灣的五星級酒店投資4年就能收回投資成本。

　　但在海南地理最北的海甸島，情況不同。

　　1月8日，羅頓發展發布了業績預虧公告，稱：“受工程公司在建項目以及工程收入減少的影響，預計公司2009 年度累計凈利潤為負。”

　　公司酒店業務也并不理想。根據公司半年報，2009年上半年酒店經營與管理收入上半年完成1816.34萬元，較上年同期下降8.05%。

　　“我們一間標間350元、380元，這在一線城市的五星酒店當中是不可想象的，加之折舊費用較高，酒店不賺錢。”韋勝杭稱。

　　在2008年的年報中，羅頓發展表示要努力在2009年提高入住率，以期讓酒店業務實現盈利，但實際情況并不樂觀。

　　即便到了2010年，海口酒店爆滿的日子里，攜程網顯示該酒店的客房房源情況依然是“良好”。

　　海南旅游界人士認為，一方面，可能與該公司的管理有關；另一方面，該酒店興建于上世紀90年代海南房地產泡沫，原功能是商品房，后來按照五星級酒店裝修為酒店。加之該酒店有所老化，造成經營不好。

　　而該公司最被投資者稱道的是在博鰲閑置了7年的土地。2002年公司購置了博鰲1821畝土地，共耗資2.16億元。按此計算，羅頓發展這塊地皮的購入單價為12萬/畝。

　　現在的關鍵是羅頓發展持有的這塊土地究竟值多少錢。近期有地產開發商正在博鰲尋求土地，有一塊4畝土地出售。據這位開發商的朋友說，賣家介紹當初購買的時候價格約40萬一畝，但現在叫價260萬一畝。若以此價格計算，羅頓發展持有的該土地價值可達47.346億元。

　　如果按照海南板塊沒有啟動之前，即12月23日市場對該公司的認可程度，公司市值為25.9億元。扣除當時地塊的市場價值約80萬元一畝，約15億元。估算羅頓發展的市值為58億元。根據1月29日的收盤價，羅頓發展市值為53.5億元。已經基本反映了該公司擁有土地資產的價值。

　　“1821畝土地”

　　并沒明確規劃

　　然而，羅頓發展這1821畝土地究竟能給公司帶來多少價值就連公司自己也不清楚。據公司董秘韋勝杭介紹，公司對這塊土地的利用還沒有明確的規劃。

　　這也給投資者大膽的想象空間。地價還會上漲？將來用作房地產收益不菲？若建度假村、酒店可以給公司帶來持續的盈利能力？

　　但歷史上，該公司并不是總按常理出牌的，并且違反法規。從2001年起，該公司持有廈門證券20%股權，但只在廈門證券報表中披露，羅頓發展并未披露。之后公司以該股權為代持有為由向投資者解釋。

　　去年9月15日，羅頓發展收到中國證券監督管理委員會海南監管局下發的《行政監管措施決定書》。這才發現，該公司存在違規使用募集資金、重大投資項目未開設投資款專用賬戶及未設立項目管理部、公司資產被關聯方無償占用等多種問題。

　　比如，海南監管局指出，羅頓發展存在違規使用募集資金的情況。在經股東大會審議通過之前，募集資金使用投向已發生變更。又如，該公司北京銷售收入長期被關聯公司無償占有。另外，2002-2003年，公司累計為北京沙河銀行貸款5.4億元提供違規擔保。

　　在上海項目上，2001年12月，海南工程公司(羅頓發展控股子公司)向上海時蓄購買其所有的位于上海市浦東新區博山路158-162號的房產以及上海市浦東新區崮山路322弄5號名門世家的房產。但幾年來公司每年均將上述房產的處置日期推遲，截至現場檢查結束，上海時蓄仍無償使用上述房產中的兩層。

　　羅頓發展在管理上有不少漏洞。因此羅頓發展1821畝土地如何操作是否會遇到公司管理風險，尚難以判斷。

　　此外，該公司股東間的矛盾是否解決也是公司潛在的風險。金海岸集團是羅頓發展的大股東，該公司被羅頓發展的三個創始人持有，持股比例分別是李維、昂建分別持有40%的股權，蘇曉萌持有20%。但去年6月，昂、蘇二人獨立召開金海岸集團的股東大會，將羅頓發展的實際控制人李維排斥在外，并在媒體發布了股東大會的決議。將三人之間的矛盾浮出水面。現如今，三人間的矛盾如何會否對公司產生影響均難以猜測。

　　而根據深交所披露羅頓發展近期的交易數據，其炒作均為游資，并無機構認可進入。

　　1月29日，羅頓發展再次漲停并創兩年半來的新高。

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