是海南旅游價值重估，還是非理性炒樓潮再現？

　　黃樹輝

　　當島上所有人都開始熱議房價的時候，周煒發現海南已不是原來的海南。從東北沈陽遷居至海口10年有余，作為一家房產中介公司業務經理的他從未見過當前的瘋狂：很多人逢樓必買，上來不是問價格有多高，而是問房子有多少，一買就是數套乃至數十套……

　　一個直接原因是，國際旅游島獲批導致海南的房價一日一漲。

　　海南當前的樓市瘋狂現狀，讓人無法不想起16年前發生在這塊土地上的樓市泡沫的慘狀，那么會否重蹈覆轍呢？

　　房價上漲無標尺

　　1月4日，國務院出臺了關于推進海南國際旅游島發展建設的若干意見，海南房價應聲急漲，原本銷售火爆的地產樓盤項目一夜之間突然封盤，開發商捂盤惜售層出不窮，同時大批開發商聞訊而來。

　　大量熱錢涌入海南買房買地，引發了公眾對海南將重現房地產泡沫的疑慮和擔憂。

　　在這種背景下，海南對房地產市場急性“剎車”，于15日宣布在海南國際旅游島建設總規劃正式獲批前，全面暫停土地出讓和審批新的土地開發項目。21日，海南省住房建設廳強調，對于捂盤惜售、炒房和哄抬價格的房地產開發企業，責令3天內整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場。

　　興業證券近日的調研報告顯示，海口、澄邁、文昌、三亞等城市的房價普遍較去年12月以前上漲20%以上，小戶型公寓基本無房可售，在售別墅項目的日均銷售套數在10至20套之間。

　　上述報告實際上偏向保守。海南房地產資深人士曹雨在接受《第一財經日報》采訪時表示，在短短幾天內，以海口、三亞、瓊海為中心，海南的房價出現了跳躍式上漲，瓊海由每平方米四千元漲到七八千元。海口很多樓盤一天上漲五千元。

　　海南置地實業有限公司總經理姚惠芬向本報說，海口的房價普遍比去年上漲了50%至100%，市區房價每平方米接近萬元，而海景房房價每平方米則在1.5萬元乃至2萬元以上。

　　作為高端物業代表，三亞鳳凰島甚至創造出銷售奇跡，該項目一期開盤700套，在1月11日開盤當天便銷售一空，均價每平方米高達6.5萬元，不但在海南創下銷售紀錄，在全國也極為罕見。

　　地產泡沫會否重現？

　　海南官方對近期房價增幅暫未公布，但從目前來看，海南部分城市房價增速并不遜于上海、北京和深圳等一線城市。

　　海南的瘋狂讓人不得不聯想起危機中的迪拜。有媒體援引亞洲商務電視臺董事長王偉勝的介紹2001年時迪拜當地一幢獨立別墅每平方米折合人民幣8000元，金融危機之前迪拜房價處于峰值時，普通公寓的價格最高為人民幣每平方米2萬~3萬元。而這種價位的樓盤在海口和三亞比比皆是。

　　地價低廉、環境優越、政策優惠，海南一直就是房地產開發企業的天堂，但也曾是地獄。海南在上個世紀90年代初那場房地產泡沫，讓很多開發商至今仍心有余悸，高達500多億元的資金在狂潮過后化為500余幢“爛尾樓”。

　　時任海南省建設廳副廳長兼海南省處置積壓房地產辦公室副主任的林克昌提供的數據顯示，1991年至1993年在海南注冊的房地產公司達4830多家，約占當時全國房地產企業總數的15%，總注冊資金高達500多億元。

　　1994年中央宏觀調控急剎車，海南地產泡沫瞬間破滅，大批房地產開發企業一夜之間逃出海南，海南20余家信用社悉數倒閉，海南省處置積壓房地產直到2007年6月才宣告結束。

　　資料顯示，海南房價在1991年至1993年瘋漲了5倍，1991年每平方米1400元，1992年猛增至每平方米5000元，增長257%。1993年上半年達到每平方米7500元的頂峰。

　　海南富力房地產開發有限公司副總經理余子健表示，海南島目前發展的度假地產是面向全國甚至面向國際的，是奢侈型享受的房地產，價格在合理范圍內，沒有泡沫。姚惠芬也認為，海南房價暫時仍顯得較為合理。

　　海南旅游價值重估

　　國際旅游島概念直接催生了海南的投資預期。接受本報采訪的多位業內人士均認為，海南歷史上因過度投資炒作而產生的地產泡沫暫時不會出現，那么價格會如何演繹呢？

　　余子健向本報表示，富力灣項目的客戶90%以上來自全國各地，其中北京占首位，上海、浙江占第二位，重慶、成都包括東北排到第三位，多以度假觀光及養生為主，呈現出很強烈的全國性特點。

　　周煒說，海南房地產市場的客源以北方人為主體，最近江浙購房客比例有所上升。一些小戶型相當大一部分是被來海南度假的游客順便買走，而小戶型公寓項目一般不接受按揭。別墅項目的購房者50%以上一次性付款，且貸款人群的首付比例也在50%以上。

　　興業證券預計，幾個月之后由于需求回歸常態，供應增加以及銀根縮緊導致房價回落，但價格估值中樞上移是不爭的事實。

　　上述研究報告稱，高房價將成為保護生態和稀缺資源的門檻，并且國際旅游島的定位也意味著大多數的旅游地產項目不再適合開發中低檔的產品，“夏威夷主要城市檀香山的房價最近5年的漲幅在全美382個城市中排名第一，也許可以從側面幫助我們進一步認識到旅游地產的價值。”

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。