一手抓“精準打擊”，一手抓有效供給

　　本報記者 陳曉文 北京、上海報道

　　截至12月中旬，今年住房和城鄉建設部除了按照正常要求三次上報房地產形勢分析報告外，還6次向國務院領導專題匯報了房地產形勢分析和調控政策健全的問題。

　　由三次變為九次，反映出房地產和國民經濟發展、民生問題密切相關。

　　本報記者獲悉，2010年房地產調控將堅持穩定完善政策，遏制重點城市房價過快上漲。為了服務于2010年更加動態、靈活地調整房地產調控政策，住建部房地產信息采集系統覆蓋城市已經由40個擴大到90個。而高檔房和普通商品房數據將分開統計。

　　12月中旬國土資源也公布了一份文件，其中內容是國土部一個專家組前往上海等華東主要城市進行房地產用地調研的結果。此份文件公布的意義，在于指導地方政府如何利用土地手段調控房價過快上漲。

　　明年房地產形勢更復雜

　　住建部有關負責人在12月18日召開的年度工作會議上提出，2010年房地產形勢更加復雜，加強跟蹤性分析研究非常必要，而且跟蹤性研究成果主要為國務院調整和完善房地產調控政策做參考。

　　就在12月14日的國務院常務工作會議上，住建部還專題匯報了房地產形勢分析報告。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強12月19日在搜狐財經經濟學人論壇2009年會上表示，有幾種因素將決定2010年上半年進入盤整期。

　　“二手房營業稅優惠，使明年交易的樓盤提前到今年年底前，”陳國強說，2009年第四季度房地產市場出現了瘋狂狀態，購房者擔心2010年房地產政策要變，也擔心通脹到來帶來房價繼續上漲。

　　陳國強認為，2009年第四季度在很多城市出現了恐慌性購房。尤其是自主性和改善性需求的購房者，將未來的購房計劃提前到了2009年底完成。

　　因此，陳國強認為2010年上半年房地產市場會由于購買力提前釋放殆盡，而缺乏購買動力，陷入成交量下滑的局面。2010年下半年開始，伴隨著供應量增加和成交量下滑，可能出現房價下降。

　　據陳國強統計，2009年1-11月份，全國省會城市中，平均房價上漲幅度超過了50%，在主要城市中，單個樓盤房價漲幅超過100%的樓盤在10%以上。北京、上海等一線城市房價尤其瘋狂，平均漲幅在60%以上。2009年的8億平方米的成交量也是歷史新高。

　　據安居客統計，2009年主要城市中投資性購房需求在20%以上。而北京鏈家地產統計，北京市2009年成交二手房當中，約有8%是投資性需求。但新房購買者中，有50%以上是投資性需求。

　　但是，中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云在上述論壇“高房價與土地”分論壇中表示，目前信貸政策和土地政策都缺乏“精準打擊”手段。“雖然我們一直在強調區別化的調控政策，但是由于基礎數據不清和調控手段落后，房地產市場總是出現‘一管就死、一放就亂’的問題。控制投資和投機性購房需求，需要對進入房地產的各類資金進行精細化監管，而目前很難監管。”

　　不過，2010年房地產調控準備走“漸進式”路線。

　　“注意分析調控政策用語，”鄒曉云說，12月14日國務院常務工作會議中提出了“遏制部分城市房價過快上漲問題”，其中“遏制”表現出了決心，但是針對的是“部分城市”，而不是全面打擊。

　　上述住建部負責人也表示，國務院常務工作會議要求要穩定完善政策，增加有效供給，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性、穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲。

　　“動態追蹤”

　　11月底，甘肅省住房和城鄉建設廳接到了住建部一份通知，其中表示，住建部已經和國家統計局商議決定，住房統計數據繼續由住建部負責數據收集和上報工作。

　　而本次發來的調查統計表格式和要求項目也比以前多了。一些諸如中低價位商品房等數據也要求填報。

　　上述住建部負責人在住建部年度工作會議上強調說，2010年房地產市場穩定發展的工作任務下達給了省級政府和地市級政府，而住建部門要為這些地方政府及時提供數據支持和形勢分析。

　　此外，住建部和國家統計局準備在房地產數據統計當中，將高檔房和普通商品房數據分開統計。這樣便于住建部等部門清晰地掌握到房屋交易數據。

　　2010年，住建部將重點加強對房價上漲過快的城市房屋交易數據進行監測和分析。在住建部幫助下，大多數省級地方政府2010年將獲得充分的房地產調控數據支持，地方性房地產調控政策也更加具有靈活性。

　　12月中旬，國土資源部也發布了一份文件，將華東主要城市的房地產情況和土地市場進行了結合性分析。而在文件中，提出了蘇州、上海等城市此前抑制房價過快上漲的一些措施。

　　上述文件當中舉例說，2003年，蘇州出現了投資性購房，約10%的購房者為投資性購房，主要來自上海。為此，建議當地政府采取了“疏堵結合”的措施。即，一方面增加普通商品房用地供應，一方面出臺限制商品房轉讓的措施，增加商品房轉讓期限和持有成本，迫使投資投機性購房者卻步。

　　在上述住建部年度工作會議上，也給前來參加會議的200多名地方副市長提出了抑制投資投機性購房的主要應對措施：增加普通商品房有效供應。

　　會議中提出，房價上漲過快的城市不僅要加大普通商品房和中低價位、中小套型房屋的土地供應，更要放寬經濟適用房準入條件等措施，來增加市場上普通商品房的供應量。

　　此外，住建部工作會議上公布，北京市2009年排除了40多個樓盤延期開盤問題，檢查了280多家企業，查處了18家捂盤惜售的樓盤等。

　　打擊開發商捂盤惜售等行為，將成為“堵”的措施內容，這些措施配合國務院公布的個人住房轉讓營業稅免稅期恢復5年征收和“二套房貸”收緊等政策一起執行。

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