記者 李倩

　　12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部和審計署五部委聯合發出通知，要求進一步加強土地出讓收支管理，不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。業內專家指出，這是繼12月9日國務院常務會議決定調整營業稅優惠政策和12月14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議明確表態“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，并就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障性住房建設等四大舉措之后，管理層出臺的又一明確政策指引。而近期管理層密集出臺土地、稅收、信貸等一系列房地產宏觀調控政策，不僅透露出管理層對當前房價上漲過快的高度重視和擔憂，而且全面加強房地產市場調控力度的政策傾向愈加明顯。

　　回顧過去的一年，為應對國際金融危機，國家采取了一系列促進房地產市場健康發展的政策。這些政策對于提振信心、活躍市場、促進住房消費和投資，實現保增長、擴內需、惠民生的目標發揮了重要作用。在銷售持續回暖的帶動下，房地產開發投資逐步回升。今年前11個月，全國完成房地產開發投資31271億元，同比增長17.8%。特別是今年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，保障性住房建設速度加快，380多萬戶低收入家庭解決了住房困難問題。與此同時，房地產市場的回暖也明顯拉動了相關產業如水泥、鋼鐵、建材、家電、家具、裝修等行業迅速走出低谷，促進了保增長目標的實現。

　　但是，隨著房地產市場的回升，一些城市房價過快上漲引發的經濟增長矛盾也日益凸顯。今年的最后一個月，北京市土地市場依然以“地王”爭奪戰開場。事實上，決策層對此并未袖手旁觀。中央及有關部門今年下半年已陸續出臺了多項政策措施，以期抑制房地產市場的狂熱。畢竟，部分城市房價的畸形上漲使房地產市場泡沫不斷積聚，而且也給金融體系與宏觀經濟運行埋藏下巨大的隱患。業內人士指出，如果對畸漲的房價不進行控制，從長遠來看對經濟發展只會有害無益。同時，畸漲的房價致使許多民眾買不起房，無力實現安居夢想。

　　央行上周公布的2009年第四季度全國城鎮儲戶、企業家、銀行家調查問卷調查結果顯示，四季度企業家宏觀經濟熱度指數自今年一季度達到谷底后連續第三個季度回升；銀行家宏觀經濟信心指數也連續三個季度回升，預期經濟繼續轉好；居民收入和就業感受持續好轉，投資意愿不斷攀升，但是對房價上漲預期強烈。

　　業內人士指出，包括開發商貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款，金融機構提供的房地產貸款已達到幾十萬億元。房地產企業貸款增速遠遠超過了固定資產投資增速，而個人按揭貸款更是達到了“天量”的規模。因此，加強房地產信貸風險已刻不容緩。

　　盡管商業銀行不良資產依然維持“雙降”，但信貸風險肯定與巨量信貸投放相伴相生。銀監會副主席王兆星曾撰文指出，監管機構高度重視跨市場風險傳染，嚴禁信貸資金違規進入股市和房地產市場。制定了具有逆周期特征的住房貸款政策，對居民首套和改善型住房實行低首付和優惠利率政策，對其他具有投機性質的房貸提高首付比例，取消利率優惠，甚至在市場利率基礎上根據風險定價上浮，抑制房地產市場的投機和泡沫。

　　農業銀行高級分析師李剛表示，當前管理層應當進一步加大房地產市場調控政策的力度，采取更為有力、有效的調控舉措，盡快擠壓房地產市場中業已存在的泡沫。以個人按揭貸款為例，下一步要區分不同類型的按揭規模。如居民自住和改善型住房消費貸款可繼續給予優惠，而對投資投機性購房除了在貸款方面更趨嚴格之外，還應在稅收等方面進行相應地限制。“盡管可能會有各種各樣的遏制房價過快上漲的措施出臺，甚至實施加大差別化信貸政策，但其本意都是為了促進房地產市場的健康發展，絕不是在打壓房地產市場，”李剛強調說。

　　值得注意的是，遏制房價過快上漲需要多部門的協調配合。目前，將個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到5年，提高了5年內二手房的交易成本，有利于遏制短期炒房行為；將開發商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，提高了開發商的資金門檻，迫使開發企業加快住房銷售和回籠資金，增加樓市有效供應，既可打擊一些熱點城市的炒地、囤地現象，又可在一定程度上緩解當前房地產市場供不應求的緊張局面。而加強房地產信貸風險管理則是從資金層面對房價上漲過快進行遏制的另一重要手段。銀監會今年6月份曾下發通知，要求銀行嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖，切實防范按揭貸款風險。

　　近日有消息顯示，銀監會已要求各大商業銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查，包括產業結構調整中的信貸風險、案件風險、政府融資平臺信用風險、房地產行業信貸風險、個人貸款違規流入資本市場風險和流動性風險。商業銀行將對自查發現的風險隱患制定針對性的防范整改措施，對排查中發現的資本金不到位、項目手續不完備等有風險隱患的貸款要抓緊落實整改措施，對實力較弱不符合信貸準入的要加快退出，對已經形成不良貸款的各行要指派專人進行清收。

　　另外，金融系統對風險防范也在逐步加強。監管機構根據宏觀經濟形勢變化建立動態資本和動態撥備要求，除差別化調節商業銀行最低資本充足率外，把撥備覆蓋率要求從過去的100%提高到130%，現在又進一步提高到150%，其意圖是在信貸擴張和銀行盈利較好的時期，要求銀行多將盈利轉化為資本和撥備以抵御未來的潛在風險，提高抵補預期和非預期損失的能力，使銀行體系更加安全、穩健。銀監會上周發布《商業銀行資本充足率信息披露指引》，對商業銀行資本充足率信息披露的范圍、內容和流程規范等提出了明確的監管要求。相信上述風險管控不僅有利于金融體系的穩健運行，而且也有利于我國房地產業的健康發展。