房地產中期調整被強制中斷，在未形成合理時間、合理空間的調整后，房地產再次步入新的繁榮，風險明顯后移

　　文/《瞭望》新聞周刊記者唐敏

　　占GDP的6.6%和投資的四分之一，直接相關的產業多達60個，房地產業在中國這一輪應對全球金融危機的遭遇戰中，是GDP增長保八的重要支柱之一。但是，另一方面，在部分城市，房價迅速攀升，房價收入比大大超出國際通行標準，普通老百姓購房難的矛盾在這一年進一步加劇。

　　正因為此，2009年的房地產業，無論是從國家走出金融危機還是個人解決居住需求來看，都是關注的焦點。具體來看，主要聚焦于三大方面。

　　一問房價為何看不懂？

　　在政府保增長政策的帶動下，今年以來，房價出現了很戲劇性的變化。年初，觀望等待情緒濃厚、房地產市場低迷、悲觀。三四月份政策刺激效應顯現，房價試探性回升進而迅速上揚，成交量也從穩步回升到受高價打壓再到年底受優惠政策到期影響瘋狂搶購。國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣形容這次房地產的回升為“超出了絕大多數人的意料，不少激進的房地產商也驚呼看不懂”。

　　房價不僅與項目的成本、企業的利潤有關，還與市場的供求狀況和市場預期有關；不僅與住房制度有關，還與土地的供應與管理制度、房地產的稅收制度、金融制度及社會的分配制度有關；外來人口購房比例的高低也是影響本地區房價的重要因素。中國房地產業協會秘書長朱中一認為，我們既要看到解決這一問題的復雜性，又不希望房價大起大落。無論是為實現房地產的平穩健康發展，還是為了防止房地產泡沫的形成與積累，都需要對房價的合理性逐步量化，這有待有關方面進一步研究并提出相應的辦法。

　　二問調控的目標為何難以實現？

　　從近幾年房價的發展來看，除了2008年冬與2009年初春受全球金融危機影響房地產業發展有所放緩，房價有所下降外，1998年住房制度改革以來，房價一直處于穩步甚至有時是快速上升的狀態。而政府的調控往往是越調越漲，而2009年的刺激更是直接將房價拉升到新高。

　　這里面不容忽視的現實是，房地產業在國民經濟以及在地方發展中日益處于重要的位置。

　　統計數據顯示，房地產消費與全國商品零售總額之比，已基本達到4:10；房地產業關聯度高，帶動力強，能帶動建筑、鋼材、建材、家電、家具等60個行業的發展；房地產業的增加值占GDP的比重在2007年時就達到了4.8%，從稅收來看，與房地產有關的城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、房地產營業稅、房地產企業所得稅、房屋轉讓個人所得稅等7項稅收在2008年合計5434億元，接近2008年全國和地方稅收收入的10%和20%。2008年全國土地出讓金收入約為9600億元。

　　受此影響，一些地方對房地產的調控往往投鼠忌器，“中央政策說調整，土地供應等政策相應受到影響，形成供應緊張的市場預期，自然越調越高”，市場人士指出，“關鍵是中央關于加大普通商品房、保障性住房建設的要求在地方并未真正得以實施。”

　　對今年以來的房價以及房地產形勢，王小廣認為，本來2009年房地產中期調整將全面展開，也正好是解決我國多年房價頑癥的好機會。遺憾的是這一過程被強制中斷，房地產在未形成合理時間、合理空間的調整后，再次步入新的繁榮，風險明顯后移。

　　三問房地產將向何處去？

　　從我國國情來看，仍處于城鎮化的快速發展時期。近十年中，我國的房地產市場并非沒有波動，每次波動也與金融政策、土地政策有關，但每次影響時間不長，每次房價下跌的幅度也非常有限。究其原因，主要是我國正處于城鎮化的快速發展期，帶動了城市住房需求總量的增長，而不像西方發達國家那樣已處于城鎮化的飽和期。朱中一認為，今后10年左右，我國的城鎮化仍處于快速發展時期，城市建設的質量也將進一步提高，這為房地產的發展繼續提供了機遇。

　　12月14日召開的國務院常務會議要求在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議明確列出了四條舉措：增加普通商品住房的有效供給；繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監管；繼續大規模推進保障性安居工程建設。并明確指出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　如果地方政府真正明確普通商品房的“有效供給”到底該供應多少，大規模推進保障性安居工程建設的“規模”到底該有多大，把舉措落到數字上，銀行信貸具體操作不為投資投機性購房創造空間，相信2010年的房地產市場不會像今年這般“戲劇”。□