本報記者 晏耀斌 北京報道

　　 12月16日下午5點40分，海淀區(qū)魏公村。北京今日潮流策劃公司的職員和往常一樣都已下班，只有董事長陳俊還貓在辦公室盯著新華社刊發(fā)的新聞《中央經(jīng)濟工作會議釋放“五大信號”》深思。從12月7日中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束后，一系列接踵而來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓陳俊的神經(jīng)開始繃緊。“只有跟著政策走才有機會。”

　　 陳俊，浙江臺州人，北京浙江商會副會長，以帶領(lǐng)浙江有錢人投資房地產(chǎn)而聞名圈內(nèi)外。反復(fù)研究政策、不斷地和老鄉(xiāng)交流關(guān)于房地產(chǎn)走勢的看法成了陳俊這段時間工作的重點。得到的結(jié)論是，“當前房地產(chǎn)政策還是以穩(wěn)定為主，投資潛力很大。”陳俊告訴記者，“一線城市依然存在投資潛力，但空間在縮小。由于城市化進程的加快，二、三線城市投資潛力開始放大。”

　　 在陳俊看來：“投資和投機無法區(qū)分。根據(jù)經(jīng)驗，緊縮房地產(chǎn)對于有錢人來說不是問題，恰恰提高了那些工薪階層購房需求，每一次緊縮意味著房價下一輪的反彈。”在穩(wěn)定成為共識下，地王提高了房價預(yù)期、城市化拓展了地產(chǎn)發(fā)展空間以及投資渠道狹窄成了投資客看漲明年乃至長期房價的理由。

　　新政受傷的不是投資人

　　 陳俊注意到，這次樓市新政中多次提到“抑制投機”。在陳俊這些投資客眼中，抑制投機無非是提高二套房首付和利率等，“對投機者來說影響幾乎為零。”在陳俊看來，這些投資客能夠買得起100平米的房子就不差多加10%的首付，營業(yè)稅最終還是轉(zhuǎn)嫁到接盤者也就是普通購房者的頭上。

　　 陳俊告訴記者，現(xiàn)在北京有浙江人50多萬，浙商在北京的投資額達4000億元。單是去年，他們就投下了2000多億元，其中不少錢流向了房地產(chǎn)。“買房子，就像買大白菜一樣。”這些年，他曾多次組織浙商，成群結(jié)隊地買房、買商鋪。

　　 然而對于工薪階層和剛畢業(yè)的大學生來說，卻提高了一個很大的門檻。首付20%，也許20萬就夠了，但首付30%就提高了十幾萬，對他們來說可是一筆巨大的數(shù)目，結(jié)果把這些需求都拒絕在住房市場之外。“從實踐來看，抑制投機初衷是好的，卻錯殺了大量無辜。”

　　 而2009年房價的猛烈反彈很大的動力就來自于此前這種被壓抑的消費需求。2008年底，陳俊就在他的一本《草根浙商贏天下》中提道：2009年樓市回暖在春夏之交，就像彈球一樣，掉下去又會彈回來。而他做出這一判斷的依據(jù)就是國家4萬億投資計劃、十大產(chǎn)業(yè)振興計劃和房地產(chǎn)政策的松綁。

　　 陳俊認為，這樣的抄底機會以后會很難碰到。“2008年底房價的下調(diào)不是抑制投機的結(jié)果，而是金融危機的影響。”

　　 “老百姓就知道聽專家的看漲不看跌，偏愛吃豬尾巴不吃豬頭。”陳俊的話語里有些哀其不幸，怒其不爭。對于陳俊這些投資客來說，他們并不諱忌透露賺錢的秘訣：“關(guān)鍵在眼光和判斷。”

　　 陳俊也認為一線城市房價存在泡沫，同時也擔心抑制投機會再次迎來下一波房價的反彈。對于眼前的樓市，他給出的建議是：“一方面應(yīng)保持政策的穩(wěn)定性和適當?shù)难永m(xù)性；另一方面應(yīng)拓展居民投資渠道。”

　　二、三線將是下一步動向

　　 12月7日，中央經(jīng)濟工作會議閉幕。會議信息剛一發(fā)布，陳俊就立刻召集了團隊就房地產(chǎn)投資形勢進行分析。結(jié)果一致認為，上述意見表明房地產(chǎn)還是以穩(wěn)定健康為主，而不是緊縮。

　　 “會議從三個方面對房地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向。”他分析，第一次在中央經(jīng)濟工作會議中提出“支持棚戶區(qū)改造”和加強廉租房等保障住房，旨在解決貧困人群的住房問題；而“增加普通商品房供給”隱含了兩層意思：其一，旨在解決中間階層住房問題，但供給中的流通必然產(chǎn)生價格波動，從而出現(xiàn)利差，這也為投資創(chuàng)造了條件；其二，少數(shù)高收入階層的住房問題，比如豪宅，也由少數(shù)人去完成。

　　 陳俊自認為他們的解讀在隨后的國務(wù)院常務(wù)會議中得到了證實。國務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

　　 事實上，解讀政策已經(jīng)成了浙江投資客工作中的一個定律。2006年，全國一些地方的樓市猛漲，“九部委”發(fā)布了“新政”。那天下午，陳俊得到相關(guān)信息后，馬上和眾多浙商一條一條地分析。最后達成的共識是：一、新政局限在住房領(lǐng)域，對商業(yè)地產(chǎn)等其他領(lǐng)域涉及甚少；二，調(diào)控重點在房產(chǎn)交易過程。“所以，我和投資團隊還可以繼續(xù)留在北京，房地產(chǎn)仍可大膽投資。但投資領(lǐng)域從以住房、商業(yè)并重，轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)為主。”據(jù)陳俊介紹，這個判斷給他們投資團隊帶來了三倍的利潤。

　　 對于此輪調(diào)控，陳俊還發(fā)現(xiàn)，中央經(jīng)濟工作會議第一次提出要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，要把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步解決在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。“這是一個巨大的商機，二、三線城市將是我們下一步投資的動向。”陳俊果斷地作出判斷，“一線城市有投資空間但潛力不大，比如北京房地產(chǎn)投資回報率已降至10%左右，沒有20%以上的回報誰去做呀？”

　　 整個12月份，陳俊已經(jīng)和他的團隊五次往返大連。據(jù)他介紹，這是樓市新政后第一次動作并且即將有結(jié)果。