小小的“米老鼠”，讓人又愛又恨。

　　一場圍繞“米老鼠”的炒作，正在瘋狂地進行著。

　　雖然11月4日，迪士尼正式落滬的消息終于正式得到官方確認(rèn)，然而上海迪士尼項目的圖紙還沒有出來，已經(jīng)有很多開發(fā)商捂盤幾個月，等待升值，而其他的則在借機大幅漲價；為了爭搶迪士尼周邊的土地，不惜以高出平時幾倍的價格爭搶，樓板價已經(jīng)比當(dāng)時川沙板塊的在售商品房價還高；迪士尼還遠(yuǎn)沒有消息時，周邊上市房地產(chǎn)公司股價就開始瘋狂飆升，怎一個“亂”字了得。

　　9樓盤多月零銷售

　　11月21日，上海一掃多日的陰冷天氣，有了一些暖意。鼎鑫名流世家售樓員小敏根本沒有時間享受這個帶著暖意的周末，她還需要接待由搜房網(wǎng)組織的三大客車看房團成員。

　　鼎鑫名流世家地處川沙新市鎮(zhèn)，距規(guī)劃中的迪士尼樂園僅約20分鐘車程。這一地理優(yōu)勢不但醒目地被標(biāo)記在鼎鑫名流世家的樓盤地圖上，更直接帶動了該項目的熱銷。

　　公司年初推出的一房、兩房銷售現(xiàn)已告罄。在搜房看房團到來之時，售樓處多桌客戶正在洽談。

　　讓看房人潮大吃一驚的是，一個多月前還是1.6萬元/平方米的價格，現(xiàn)在已經(jīng)變成2萬多元/平方米。

　　鼎鑫名流世家房價突變的1個月，正好是上海迪士尼項目落滬的確認(rèn)時段。上海市面上，凡是能夠跟川沙板塊掛鉤的樓盤均提高了售價。

　　迪士尼立竿見影的漲價效應(yīng)顯然刺激了開發(fā)商的野心，部分樓盤開始捂盤惜售。據(jù)介紹，某知名廣告代理機構(gòu)員工數(shù)日前MSN簽名改成了“我恨米老鼠”，因為不少開發(fā)商前期已經(jīng)簽下的開盤廣告單隨著迪士尼的到來而取消了。

　　根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，迪士尼項目涉及的川沙板塊在售22個樓盤，多達(dá)9個樓盤近幾個月都沒有任何銷售記錄。如從7月1日至11月18日，川沙板塊的龍馨公寓，可銷售套數(shù)為230套，銷售記錄為零。而其售樓處給時代周報記者的答復(fù)是，“11月9日開的盤，目前已經(jīng)全部銷售完畢，均價1萬多元/平方米。”

　　高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢對川沙地區(qū)的房價走勢持保留意見，“從香港的經(jīng)驗來看，一旦這個熱點消息在市場上漸漸平復(fù)，到時候房價是否會持續(xù)溢價，還得看政府是否在基礎(chǔ)設(shè)施或者區(qū)域配套方面有投入和改善。”

　　但未來的不確定性顯然不影響開發(fā)商對川沙板塊的信心。“開發(fā)商認(rèn)為，迪士尼項目會給未來帶來很大的市場預(yù)期，由此而捂盤，趁機漲價和等待樓盤升值。迪士尼項目確定后，周邊好的地塊基本被瓜分完畢，現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的樓盤開發(fā)商十分珍惜現(xiàn)有項目的市場存量，早賣完以后就沒有蛋糕可吃。”斯蓋高級分析師張宏偉告訴時代周報記者。

　　川沙土地爭奪戰(zhàn)

　　離上海市政府宣布迪士尼項目正式獲批還不到兩小時，一場川沙地塊的土地爭奪賽就接著上演。

　　這幅名為川沙新市鎮(zhèn)A08-03的地塊，其實并不直接毗鄰規(guī)劃中上海迪士尼高達(dá)6000畝的用地范圍，與迪士尼樂園距離超過3公里。但這絲毫不影響開發(fā)商們的參與熱情。

　　截至開標(biāo)的前一晚，共有62家企業(yè)領(lǐng)取申請書，競買申請人超過17家，網(wǎng)上掛牌報價較底價翻倍，達(dá)到7億元。

　　不過，在次日的拍賣現(xiàn)場，上海象嶼置業(yè)有限公司沒有給競爭對手們?nèi)魏螜C會，在起始價3.268億元的基礎(chǔ)上，象嶼置業(yè)直接將價格加到了11.9億元。按象嶼置業(yè)的成交價，該地塊折合樓板價14024元/平方米，溢價率264%，高過當(dāng)時川沙板塊的在售商品房價。

　　“太離譜了！”一位不愿意透露身份的競拍者說，在今年3月完成出讓的浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)A03-12商業(yè)地塊，其樓面地價僅為3809.4元/平方米。

　　象嶼置業(yè)是全國500強、大型國有企業(yè)廈門象嶼集團的全資子公司，注冊資本3億元，總資產(chǎn)10多億元，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)。而象嶼置業(yè)在上海川沙地塊的豪舉被認(rèn)為是跟其要上市有關(guān)。

　　從迪士尼項目對房價的輻射效應(yīng)看，有了迪士尼地塊儲備，無疑加大了公司上市的籌碼。

　　“其實川沙地區(qū)近年來新推的土地很少，在這個板塊上開盤的企業(yè)也不多，有地塊出來，當(dāng)然會搶。”川沙板塊有房產(chǎn)項目運作的一名開發(fā)商告訴時代周報記者。

　　“開發(fā)商都是在賭土地的升值。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對時代周報記者表示，“實際上，迪士尼真正營業(yè)的話還不知道要多久呢，國外迪士尼從確定到規(guī)劃到建設(shè)到開張可能需要3-5年的時間，但是上海的迪士尼規(guī)劃是最大的，而其現(xiàn)在具體的細(xì)節(jié)都尚未談判，因此多數(shù)開發(fā)商只是對迪士尼的概念進行炒作。”

　　房企股價瘋狂飆升

　　隨著迪士尼板塊土地市場火暴升溫，在川沙或其附近擁有土地資源的上市房企，無疑成為最大的贏家。

　　如果以擁有的土地面積論英雄的話，中華企業(yè)是當(dāng)之無愧的迪士尼“地王”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中華企業(yè)在整個合并后的浦東新區(qū)擁有85萬平方米的土地，形成對迪士尼樂園的包圍之勢。

　　據(jù)了解，中華企業(yè)在南匯區(qū)和浦東擁有的土地儲備包括：在南匯區(qū)航頭鎮(zhèn)占地34萬平方米的土地上打造“南郊中華園”別墅項目；中華企業(yè)在南六公路附近的三灶鎮(zhèn)曙光村6/2丘地塊項目占地面積145409平方米；花木鎮(zhèn)三街坊42丘地塊，在陸家嘴與迪士尼樂園之間，占地面積30790平方米，規(guī)劃建筑面積84380平方米。

　　這些項目距離迪士尼樂園項目核心區(qū)域都在10公里左右，很多土地是在2002年以前獲得的，成本較低，迪士尼樂園項目正式啟動后，這些地塊的價值顯然還有巨大的升值空間。

　　在迪士尼落戶地址還未確定之時，中華企業(yè)已經(jīng)聞風(fēng)在緊挨川沙鎮(zhèn)的周浦鎮(zhèn)大舉“造城”，該項目占地面積34萬平方米，建筑面積達(dá)46萬平方米，該項目不僅有商業(yè)廣場、酒店式公寓等，還專門取了個“印象春城”的名字，試圖成為迪士尼周邊地塊的核心產(chǎn)品。

　　除中華企業(yè)外，界龍實業(yè)、中路股份等均在迪士尼周邊擁有豐富的土地儲備，除享受土地升值的好處外，這些房企在股市上亦受到各路資金追捧。每一次項目的風(fēng)生水起，必然會引起迪士尼相關(guān)概念股的瘋狂炒作。

　　在去年末市場低迷期間，以界龍實業(yè)為首的迪士尼概念股，從2008年11月20日至12月4日，中路股份、斯米克和界龍實業(yè)分別大漲了103％、70％和34％，而大盤同期的漲幅僅為3％。

　　今年7月下旬至8月中旬這段時間里，“迪士尼項目下半年正式落戶浦東”、“迪士尼項目談判已在重大原則問題上達(dá)成一致”、“迪士尼項目即將獲得高層批準(zhǔn)”等消息使得迪士尼概念在此期間又受到資金大肆炒作，中路股份、界龍實業(yè)等紛紛漲停。

　　10月開始，上海迪士尼項目已通過國家審批，有望正式對外宣布消息刺激下，迪士尼概念股的火苗再一次被點燃。在川沙附近擁有地產(chǎn)的上市公司，如界龍實業(yè)、中路股份股價上漲幅度都在50%左右。

　　東方證券房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師魏博認(rèn)為，因房地產(chǎn)而受益于迪士尼的公司分為三類：擁有房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司，包括中華企業(yè)、張江高科、深長城、創(chuàng)興置業(yè)、萊茵置業(yè)；擁有工業(yè)、倉儲、農(nóng)業(yè)用地的公司：包括界龍實業(yè)、中路股份、申達(dá)股份、天宸股份、大西洋、運盛實業(yè)；可能參與迪士尼實際運營的公司，陸家嘴、外高橋或未知第三方。

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