每經記者 黃惠敏 胡俊華 實習記者張瑋 發自北京、深圳、上海

　　 “你是分行派下來調查我們支行房貸情況的嗎？”

　　 ——這是《每日經濟新聞》記者在對住房貸款政策進行調查時從某家銀行客戶經理處得到的答復，而這也成為接近年末時房貸市場那種微妙狀態的一種真實寫照。

　　 近期，實施了一年的房地產信貸和稅費優惠政策要調整的各種猜測和傳言甚囂塵上，首套房貸將取消7折利率優惠的消息更是鬧得沸沸揚揚，而市場上二套房貸收緊的風聲也愈演愈烈。

　　 房貸優惠政策真的要從綠燈轉成紅燈了嗎？7折利率優惠是否會在今年走到盡頭？而各銀行的信貸員是否又會因此而拉客戶搶搭末班車而沖這個調整期的“黃燈”？《每日經濟新聞》近日就此問題在北京、上海和深圳三地進行了實地調查。采訪中記者發現，盡管出于上有政策、下有政策的應對之術，不少銀行在執行層面上仍有著相當大的靈活度，然而不可否認的是，從各地二套房貸近期的轉變來看，收緊的信號的確是越來越明顯。

　　北京

　　部分銀行二套房貸已執行1.1倍利率

　　 2009年北京的第一場雪比以往來得更早了一些。而2009年的房貸優惠政策或許也正像這個天氣的變化，在冬天來臨之時可能會漸行漸遠。

　　 在利率優惠政策的執行期臨近結束之時，個人住房貸款收緊預期的背后，并非政策變動下一紙明確的條文，監管層嚴控風險的要求和商業銀行出于自身經營收縮放貸規模才是真正的推手。

　　 記者實地調查發現，北京多家銀行仍執行首套房首付2成、利率7折的優惠政策；而在二套房方面，各家商業銀行在利率方面仍會根據客戶情況給予幅度不等的優惠，但首付4成儼然成為各家銀行的“硬杠杠”。 每經實習記者 張瑋 發自北京

　　首套房：7折利率在延續

　　 2008年12月，國務院辦公廳出臺 《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，為鼓勵普通商品住房消費施行一系列包括下浮房貸利率在內的優惠政策，政策暫定執行至2009年12月31日。在房貸7折利率優惠倒計時之際，關于該政策到年底是否取消的爭議充斥坊間，政策調整與否牽動市場神經。

　　 近日，有報道稱南京招行本月9日起首套房貸優惠利率上調至8折，雖然該“傳言”最終以招行總行出來辟謠澄清而收場，但空穴來風的背后，呈現出房貸優惠政策將收緊的市場預期不斷升溫的事實。

　　 記者以購房者身份走訪朝陽區多家銀行營業網點進行咨詢后發現，銀行并未接到相關的政策變動通知，絕大多數銀行在首套房的執行政策方面并無調整，基準利率7折優惠的政策仍在延續，少數銀行的調整也只是出于銀行自身運營的業務需要。

　　 記者走訪了包括中國銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行、華夏銀行在內朝陽區多家銀行的網點，銀行相關工作人員均表示，目前還執行的是首套房首付2成、利率下浮30%的政策。

　　 “我們最近也聽說了房貸優惠政策可能要調整，但目前還沒有收到上面的通知，至少現在首套房利率還是按基準利率打7折來辦理。”招商銀行萬達廣場支行房貸負責人表示。

　　 然而，不同于上述各家銀行按部就班地執行原有政策，國有銀行建行首套房利率雖然也主打“7折牌”，但該行首套房首付成數卻成為記者走訪調查的多家銀行中的“異類”。

　　 “得先與開發商協商才能確定利率的優惠情況。”建設銀行朝陽支行相關工作人員告訴記者，該行目前首套房利率可以較基準利率下浮30%，但首付最低需4成。

　　 早在10月份記者以購房者身份做二套房房貸調查時，房產中介我愛我家的業務人員就告訴記者，建議不要在建行做房貸業務，“利率優惠得太少，審核也更加復雜。”他表示，近兩個月來，很多地產中介因嫌“無利可圖”都與建行中斷房貸業務。

　　 在記者調查的城商行中，今年6月份剛入駐北京的盛京銀行在對首套房的政策方面則是首付3成、利率8.5折，“并不是因為信貸收縮等原因，我們一直執行的就是這樣的標準。”盛京銀行北京分行負責人在接受記者采訪時表示。

　　 記者致電位于金融大街的浙商銀行北京分行，作為剛“進京”不久的城商行，該行相關工作人員表示，目前該行個人房貸業務還未開始做。

　　二套房：堅守首付4成

　　 相比一套房仍在延續7折利率優惠政策而言，各家銀行二套房房貸在堅守首付4成的同時，利率標準卻顯得參差不齊。據悉，今年下半年以后，“首付4成”應監管要求被嚴格執行，但利率優惠仍有可操作空間。

　　 在進行二套房貸調查的過徎中，記者發現各家商業銀行在二套房利率方面一般會針對不同客戶給予幅度不等的優惠，比如在基準利率基礎上打8.5折甚至更低，有的甚至可以和首套住房一樣享受利率7折優惠。

　　 值得注意的是，相比上半年，絕大多數銀行近期普遍拉長了貸款審批時間，對二套房貸款的受理、審批都更加嚴格，條件審核也較之前更加謹慎，放款速度也大大放緩，部分銀行二套房貸的利率優惠政策僅向優質客戶開放。

　　 “二套房首付是4成，這個肯定是底限了，利率方面基本上與基準利率一致，浮動不是很大。”華夏銀行光華支行個人客戶部高級客戶經理向記者表示。

　　 記者在中國銀行某網點進行咨詢時發現，該行二套房貸在首付4成的前提下，利率為基準利率的1.1倍。“兩個月前就變為1.1倍了，上面的政策說是要控制投資。”該網點個貸經理表示。

　　 “購買第二套住房，首付款比例不得低于40%，第二套房不可享受利率7折優惠，最低不得低于基準利率上浮10%。”記者致電交通銀行服務熱線咨詢二套房貸時，該工作人員流利地答道。

　　 同時，記者向交通銀行東單支行某客戶經理咨詢時，該經理明確表示，第二套住房如果是改善性住房，可以按照一套房的優惠政策走，即首付兩成、利率打7折。據悉，目前各家銀行對二套房的認同標準并不統一，在政策執行方面也是“五花八門”。

　　 今年上半年，在商業銀行天量信貸投放的同時，全國個人住房貸款同比增長亦高達150%。2009年6月，中國銀監會在《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》中強調，除國辦131號文中規定的“改善型住房”可參照首套房目前兩成首付、7折利率執行外，其余所有貸款均將執行4成首付規定，商業銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。

　　市場：搶搭“末班車”并不多見

　　 盡管市場關于收緊房貸的預期與日俱增，更有報道指出“末班車效應”凸顯，引發市場刮起一陣“搶購潮”。但記者通過調查發現，由于利率政策還處在優惠期，市場上爭相搶購住房的“末班車效應”并不多見。

　　 “不少原本打算持幣觀望的客戶聽到風聲后會通過銀行進行咨詢，不過目前我行還沒有出現搶購、搶貸的現象，近期房貸業務仍算正常。”招商銀行某房貸負責人接受采訪時表示。

　　 一家城商行高層人士告訴記者，市場上對政策調整預期可能會有小幅度的反應，但利率優惠降低幾個點對客戶影響并不太大，“購房者可以通過拉長還貸總期限，從而攤薄每月還款額。”他認為，銀行在年底收縮信貸規模屬于業務展開的正常范圍，客戶也不可能因利率小幅調整對住房進行爭相搶購。

　　 經歷了上半年的信貸狂飆，很多銀行到年中或3季度已經完成全年指標，銀行進入3季度以后放貸明顯放緩，銀行主動收縮房貸，把年末作為信貸規模的控制期似乎已成為銀行業房貸變化的規律。監管部門對銀行資本充足率、撥備覆蓋率要求的提高也令一些銀行不得不控制貸款節奏。

　　 一家國有銀行高級經理在接受記者采訪時表示，監管層關于房地產的貸款政策正在醞釀之中，目前還沒有出臺，出于年底控制信貸規模增長的需要，房貸優惠政策收緊多半還是出于銀行自身的調整，并且將是一個漸進的過程。

　　深圳

　　收緊跡象漸趨明顯 信貸員拉客戶搭末班車

　　 “優惠政策不久將取消”的陰云開始涌動，樓市空氣略顯凝重，購房者的心也懸著。經過一周的調查，記者發現在短短幾天內，深圳有些銀行的房貸政策已經明顯由松向嚴轉變。本周一記者了解到，深圳多數銀行仍在執行寬松的購房政策，有一家銀行甚至還向記者表示，第二套房仍可視為第一套；但稍后兩天再進行咨詢時，有銀行對于第二套房已實施“首付4成，基本利率上浮10%”的貸款標準。 每經記者 黃惠敏 發自深圳

　　政策：現有優惠利率仍能辦理

　　 盡管上月及近日有不少媒體稱，深圳二套房貸開始收緊。但記者從一些樓盤的信貸員處了解到，不少銀行目前在貸款政策上仍給予客戶優惠，只是信貸即將收緊的消息已經深入各信貸員的心，很多信貸員認為，收緊只是遲早的事。

　　 不少銀行官方的口徑是，房貸政策保持年初時候的標準。但記者了解到，多家銀行對二套房貸依然寬松。

　　 深圳龍華一樓盤的信貸員李祁（化名）就職于某四大行在深圳的支行，他告訴記者，“對于第一套房，銀行給出的最優惠政策是利率下浮30%，首付兩成；而二套房雖然之前說要縮緊，但確切文件還沒到。”據悉，如果客戶信用很良好，第二套可以按照第一套房來申請貸款，具體銀行要看客戶的信用記錄。李祁表示，四大行在深圳的各支行實施的貸款政策都差不多。

　　 對于目前市場上似乎即將到來的政策收緊，李祁坦言，目前只是口頭上在傳，但是銀行方面也會收緊一點，以免“人行來查”。記者詢問現在風聲越來越緊，是否需要抓緊辦理二套房貸？李祁告訴記者，最好盡快辦理，因為不僅是二套房政策，還有利率（打7折）也會進行調整。他向記者透露，10月下旬，他所在的銀行已經通知可能要調整利率，有客戶的話要加緊辦理。傳言說有可能明年調，但是他表示，利率折扣有可能會在近期作出調整。“銀行之前利率從來沒有打過7折的，但是因為金融危機，為了調控樓市才會這樣調低利率。但是現在樓市差不多活起來了，可能銀行也會開始控制利率了。”

　　 深圳當地一家股份制銀行的客戶經理告訴記者，客戶申請第二套房房貸時，只要提供的收入證明中收入金額為第一套和第二套房月供總額的兩倍，向銀行貸款時就可以享受利率打7折，首付兩成的優惠。該客戶經理告訴記者，只要客戶資料準備好，一個星期就可以辦下來。該客戶經理承諾，在該行現在肯定能做到二套房貸按一套房標準來申請貸款。

　　執行：個別銀行已經收緊

　　 “你是分行派下來調查我們支行房貸情況的嗎？”深圳某四大行一支行客戶經理一聽到記者詢問二套房貸有何優惠時，立刻警惕起來。

　　 在確定記者并非該行分行的人員后，該客戶經理立即表示，目前都傳言利率的優惠將可能取消，但要把二套房做成一套房的貸款優惠也不是完全不可能。據了解，如果是該行的金卡客戶將可以享受優惠。而要成為該行的金卡客戶，只需在該行存款幾十萬。該客戶經理稱，一個半月前已經不能打7折了，但如果是金卡客戶，購買第二套房貸利率可以下浮15%。該客戶經理一再表示，首付的成數可以靈活處理，但具體還要看具體經辦的銀行客戶經理。

　　 有房地產中介聲稱，目前第二套房還是利率打7折、兩成首付。雖然也聽說明年1月1日將出臺新政策，但她表示目前基本上都可以將第二套房按第一套房來申請貸款。該中介稱，所有銀行基本上都可以二套按一套來做，而且基本上都可以辦得下來。

　　 而深圳也有中介機構卻不敢輕易對顧客作出承諾。“目前還不確定，各家的標準也不一樣。之前也有第二套房貸按第一套標準來做的，兩成首付，利率打7折，但現在的政策還不明確，最終還是得看銀行。”另一房地產中介如此對記者表示。

　　 深圳當地一小型銀行某支行的客戶經理日前對記者表示，該行二套房貸優惠已取消，首付必須4成，而利率則是基本利率上浮10%。但是第一套房依然執行利率打7折，最低首付兩成的規定。

　　上海

　　二套房貸全面收緊按揭申請駁回比例升高

　　 生意人老李最近很郁悶，因為他日前一次購房貸款的申請未能通過。“去年底，我貸款買了一套二手房，”老李昨日對《每日經濟新聞》表示，“最近又看中了一套想買下投資，可中介公司卻稱銀行貸款沒能批下來。”

　　 從房貸中介人士的口中老李了解到，原來是自己的收入情況不穩定導致了房貸申請被駁回。

　　 事實上，老李正在成為滬上銀行日益收緊個人按揭貸款政策大背景下的一個縮影。《每日經濟新聞》近日對上海多家銀行以及房貸中介進行調查后發現，銀行對購房者的要求正在提高，同時，不僅是二套房貸的首付和利率雙雙攀升，首套房貸的購房者要享受7折利率也變得比較難。 每經記者 胡俊華 發自上海

　　銀行：二套房貸全面收緊

　　 此前，銀監會于今年6月底下發通知，要求銀行加強按揭貸款風險管理，重申二套房貸標準不得擅自放寬，強調二套房貸必須執行首付4成、利率1.1倍的標準；此后，銀監會主席劉明康又在今年7月強調執行二套房貸政策。

　　 記者發現，隨著監管層再三重申二套房貸的風險，上海二套房貸已經全面收緊。某國有大行上海分行個貸部業務經理對《每日經濟新聞》表示，“現在購房者購買二套房，首付4成是必須的，這已經沒有商量的空間；如果不是非常優質的客戶，利率基本會上浮10%。”

　　 而一家股份制銀行個貸部人士也表示：“我行對二套房貸的收緊趨勢越來越明顯。”該人士稱，“二次置業的購房者必須證明是否是改善型住房，如果不是改善型住房，那么購房者必須支付4成首付，利率為1.1倍；如果是改善型住房，首付也要達到4成，但利率可以打85折。”

　　 此外，二套房認定標準也被嚴格執行。“我行認定二套房的標準，今年上半年是以個人為單位，夫妻可以分開認定；但現在必須是以家庭為單位。”該人士稱，“在上半年，我行執行的政策比較寬松，很多二套房置業者在銀行都可以首付3成，并享受7折利率，跟購買首套房的待遇并沒有不同。”

　　 一位房貸中介人士表示，即便對改善型住房來說，雖然目前還是享受首套房政策，但實際申請過程中也是越來越難。

　　購房者：享優惠需提高首付

　　 一名房貸中介人士感慨地對記者表示：“即便是對首套房購房者來說，（房貸優惠的）好日子也已經一去不復返了。”

　　 這一說法也已得到諸多業內人士的認同。一位國有大行個貸部業務經理表示：“對首套房置業者來說，只有很少一部分的普通自住型住房才可以享受首付兩成；但貸款利率已經很少打7折，除非是優質客戶，否則一般都是打8折9折。”

　　 該業務經理還表示，購房者要享受7折利率購房優惠，一般會提高首付比例，首付兩成已經很難再享受7折利率。

　　 而對操作靈活的城商行來說，首套房優惠政策也不再輕易說起。一名城商行資深理財經理表示，“客戶首次購買普通自住房，在我們銀行還能享受首付兩成、利率7折優惠，但操作上已經嚴格很多。”

　　 “即便對于首套房，最近也要求必須是普通住房 （受面積和內中外環的價格限制）才可以享受首套房購房優惠；而在今年上半年，投資者首次置業即便是購買別墅，也可以享受首套房貸優惠。”

　　 該理財經理還表示：“我們對購房者的審核程序也更為嚴格。比如原先購房者只需提供收入證明，但現在還要提交納稅單、工資流水單，同時要看單位的大小，還要跟購房者電話溝通。”

　　 與此同時，按揭申請被銀行駁回的案例也時有發生。滬上一知名房貸中介人士對記者表示，在該機構所代理的按揭申請中，約有三分之一是首次購房者；目前在這些首次置業者中，有10%～15%的申請人無法從銀行處獲得購房貸款，“這一比例較上半年已經有所上揚。”

　　分析人士：收緊是市場行為

　　 目前坊間關于房貸優惠政策即將取消的消息可謂傳得沸沸揚揚，收緊的“靴子”何時落下也令人關注。平安銀行資深理財經理侯沛妍對記者表示，“（房貸優惠全面收緊的）聲音說了很久，但銀行還沒有接到正式的通知。”她稱：“大家也都知道優惠政策不會太長。目前二套房貸已收緊了，如果首套房貸再收緊，那（優惠政策）就真的臨近結束了。”

　　 上海銀監局人士昨日在接受記者采訪時表示，截至目前，并未有新的房貸政策出臺。

　　 “目前銀行收緊房貸的行為主要還是市場行為。”房貸中介凱弈投資副總經理趙煒對記者表示，“各大銀行此前都沒有預計今年的市場情況會這么好，今年基本上所有的銀行都吃飽了、吃撐了。”

　　 趙煒表示，第四季度很多銀行都沒有動力去開發業務，“與我們合作的銀行中，有大約40%已經不受理房貸申請了。”據透露，目前只有一些偏遠的支行業務還沒有飽和，加上當前市場成交量并沒有特別冷，這些成交量就流向剩下的這些銀行，因此它們也會提高要求，降低審批通過率。“此外，對中介來說，房貸收緊是很好的銷售手段，加上很多購房者感到明年交易稅要提高了、銀行要加息了，也導致一部分人群開始進入市場，因此，大家都感覺房貸政策特別緊。”

　　 但也有銀行人士對何時收緊房貸優惠政策并不在意。一家城商行的個貸部經理對記者表示，“今年我行在上海的7家營業部完成個貸50億元，明年準備沖100億，因此（銀行）肯定會給一些政策。”

　　 該個貸部經理表示，由于各家銀行都在做按揭貸款，競爭激烈，因此也會看競爭對手的動作而相機行事。“優惠政策不一定是利率下浮，比如在同等利率情況下，購房者在其他銀行辦不出來，但這家銀行可以辦出來，這也是某種‘放松’。”

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