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商寅泉:樓市尚無拐點但須保持警惕

  文/本報評論員 商寅泉

  在衣食基本無憂,生活從溫飽向小康再向富裕邁進的中國百姓心目中,當今最為關(guān)心和關(guān)注的焦點之一,就是住房。無房的想置業(yè),有房的想換套更好的,炒房的關(guān)心房貸百分比和利率,造房的想多拿幾塊好地。

  這一切集中表現(xiàn)在一個數(shù)據(jù)上——樓價。最新數(shù)據(jù)顯示,9月份第二周,北京、上海和廣州成交量環(huán)比均出現(xiàn)再次回落,深圳新房成交量繼續(xù)低位震蕩,但房價依然保持高位。從規(guī)律上分析,量跌而價升并不是可以長久維持的態(tài)勢,總有趨勢性的東西會浮出水面,于是拐點論再次出現(xiàn)。

  房價在低位時,所謂的拐點是揚頭向上;房價在高位時,所謂的拐點是掉頭向下。這幾天所說的拐點,就是房價掉頭向下,其依據(jù)是成交量低迷,而價位仍然高企。此拐點論與王石在2007年底所闡述的拐點論有異曲同工之妙,但當前的這個拐點,顯然還不具備王石拐點論出臺時那樣堅實的基礎(chǔ)。因此,目前的拐點之說尚顯牽強。也就是說,樓市拐點目前無有效數(shù)據(jù)支撐,頂多是個小調(diào)整的態(tài)勢。

  中國樓市,幾個特大城市是風向標。從2003年開始,在經(jīng)歷了三四年單邊上揚之后,2007年底出現(xiàn)調(diào)整跡象。到2008年,雖然有年初的南方雨雪災(zāi)害和5·12汶川大地震,但由于有北京奧運會的概念支撐,中國樓市并沒有出現(xiàn)明顯拐點。真正的調(diào)整是受美國金融危機那一陣海嘯段的影響,從2008年9月開始走低,持續(xù)了整個冬天,到今年四五月份出現(xiàn)復(fù)蘇。在與寒冬并行的半年調(diào)整期中,房貸從首付三成調(diào)至兩成,利率也有所下調(diào)。當春天過去,夏季來臨之時,房價出現(xiàn)報復(fù)性觸底反彈,向下的拐點曲線立即直線上揚。至9月份,漲勢趨緩,季節(jié)性的拐點論又傳到耳邊。

  筆者認為,在中國經(jīng)濟持續(xù)向好的發(fā)展進程中,如果政府不進行干預(yù),僅靠市場自身,樓市出現(xiàn)向下拐點的可能性基本不存在。其依據(jù)一是住房需求,特別是改善住房條件的剛性需求并沒有緩解,每當房價略有微調(diào)便有一批人出手購房;二是政府拉動內(nèi)需和增加稅收的主觀愿望,也將使樓價長時間維持在高位運行。在上半年經(jīng)濟增長的7.1%中,內(nèi)需拉動了10個百分點,經(jīng)濟學界的觀點是,上半年消費的上升并不是對未來消費的透支,而是中國經(jīng)濟自身發(fā)展階段的體現(xiàn),是可以持續(xù)的,當然政策推動也是其中的原因之一。由于工資增長傳導(dǎo)到最終消費有一定的滯后效應(yīng),我們今天看到的消費增長,正是這幾年我國居民人均可支配收入增長的集中體現(xiàn)。樓市屬于消費領(lǐng)域,從“三駕馬車”的合理結(jié)構(gòu)上講,消費從現(xiàn)在的占總量40%提高到占60%,投資比重從現(xiàn)在的超過50%降到40%以下,貿(mào)易順差占到1%到2%,這樣的結(jié)構(gòu)才可以支撐經(jīng)濟的持續(xù)長時間的增長。這個結(jié)構(gòu)如果逐步實現(xiàn),樓市的持續(xù)發(fā)展和樓價的逐步走高就是不可逆轉(zhuǎn)的。

  但是,短期內(nèi)不會出現(xiàn)拐點并不是說永遠不會出現(xiàn)拐點。經(jīng)濟規(guī)律的運行周期以及人為事件(比如1997年亞洲金融危機和2008年美國雷曼兄弟銀行宣告破產(chǎn))對經(jīng)濟的影響,樓市的反應(yīng)都非常敏感。所以,睜大眼睛,抓好時機,保持警惕,是觀察樓市和進入市場的必要手段。

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