時代周報記者 黃蒂娟 紀旭

　　對于恒大地產（新上市編號03333.HK）來說，最后一個上市“窗口”已經出現，其赴港上市夢即將重圓，100萬港元買來的3333代碼即將烙在身上。

　　恒大地產已于8月7日向香港交易所遞交了上市排期申請表，時代周報記者從多個接近恒大地產的消息源獲知，該公司最快可望今年10月在香港掛牌上市，初定融資額為10億-15億美元（78億-117億港元）。

　　恒大地產無意中成為風向標—2008年3月，恒大地產上市折戟成為國內房地產市場下滑的標志性事件之一；而今，恒大重啟上市也被業(yè)界認為是新一輪房企上市潮的開始。

　　恒大高調復蘇

　　2009年7月10日，恒大集團董事局主席許家印公開向記者表示：“只要國際資本市場條件成熟，我相信恒大重啟IPO只是時間問題。”

　　帶著好業(yè)績的欣喜，許家印在2009年7月宣布：恒大已經度過了資本市場及國際金融危機帶來的“兩個寒冬”。好業(yè)績也為恒大重啟上市帶來信心。2009年上半年，恒大的一系列高調舉動被業(yè)界認為是為重啟IPO鋪路。

　　據《星島日報》報道，恒大此次擬融資10億-15億美元，以集資額上限計，公開發(fā)售若占一成，即約11.7億元，只要超額認購398倍，凍結的資金便達4668億元，可超越上月剛上市的北京金隅所創(chuàng)下的4659億元的凍結資金紀錄，一舉成為今年新股“凍資王”。

　　其實，恒大很早就期望能夠擁有一個融資平臺，在與十多家公司商談過收購事宜后，于2002年收購了海南一家上市公司 “瓊能源”。

　　但恒大集團入主原瓊能源后，經營業(yè)績一直處于下降通道。2006年5月22日，恒大地產更名為綠景地產。不久后，恒大集團即將所持綠景地產41864466股法人股轉讓給廣州市天譽房地產開發(fā)有限公司，轉讓價款總計7889萬元。據知情人透露，恒大原本計劃將地產業(yè)務逐步裝入上市公司，借殼上市。但綠景下面的海口鄂海大廈卷入了債權拍賣糾紛，許家印不得不“棄舊從新”，謀劃海外上市。

　　彼時，恒大地產開始啟動海外上市計劃，并對旗下資產進行重組，將恒大實業(yè)控股的恒大地產各項目子公司，分別納入新的恒大地產集團有限公司旗下。

　　2008年3月上市未果，讓許家印和恒大體驗到了如鯁在喉的感覺。只有上市，才能“一吐為快”。

　　2007年，恒大地產啟動香港上市計劃。2008年3月13日，恒大地產在香港公開招股，總共發(fā)售約29.61億股股份，其中28.5億股為新股，招股價介于每股3.5港元至5.6港元，募集資金最多為165.76億港元。

　　但恰逢國際金融危機爆發(fā)，市場趨向不甚明朗，外資機構對市場風險評估升級。僅僅一周之后，2008年3月20日，原本是恒大地產IPO結束招股的日子，恒大地產在香港聯交所網站發(fā)布公告，宣布中止上市計劃。

　　隨后，許家印立即前往香港，于當年6月引入美林、德意志銀行、淡馬錫、科威特投資局、香港鄭裕彤先生等幾家國際頂尖的大型投資者入股恒大，融資到賬5.6億美元，“相當于小型IPO”。許家印所付出的代價是，讓渡了公司16%的股份，個人股權也被稀釋。

　　此后，恒大地產加速推盤，終于在今年上半年創(chuàng)下127億元的銷售收入，成為上半年中國唯一一家銷售額過百億元大關的未上市房產企業(yè)。在全國房企中，銷售額排第五位，銷售面積則位列全國第三。

　　投行穩(wěn)操勝券

　　許家印或許沒有想到，在謀劃海外上市過程中，恒大與國際投行間展開了一場高難度的“游戲”。

　　在這場游戲里，國際投行永遠是贏的一方。恒大地產能否順利上市，對于國際投行來說區(qū)別只是賺多或賺少。

　　2006年11月29日，恒大地產與德意志銀行、美林及淡馬錫首次簽訂協議，以恒大地產三分之一股權作為抵押，由三家機構投資者以總價4億美元認購其8億股可換股優(yōu)先股。

　　2007年8月，恒大地產通過另一上市保薦人瑞信擔保，籌得4.3億美元境外貸款及2000萬美元境內貸款，其中境內貸款以金碧天下的土地使用權作為抵押。2007年9月，恒大再次向美林貸得1.3億美元用于購買土地，并以恒大御景半島項目作為抵押。

　　2008年6月28日，許家印在“奔走”香港市場三個月后，成功完成又一輪私募：香港新世界集團主席鄭裕彤入股1.5億美元，科威特國家投資局投資1.46億美元，德意志銀行、美林等5家機構共投資2.1億美元。當時，許家印接受媒體采訪時透露，近年前前后后融得的資金達到18億美元。

　　“（恒大）這個公司非常懂得利用投行的這些投資工具，來幫助公司持續(xù)發(fā)展。但投行從來都不是慈善機構。”招商證券（香港）投資銀行董事總經理溫天納向時代周報說道，市場環(huán)境好，這些投資工具將會促成雙方共贏的局面。但一旦市況不佳，對企業(yè)則是致命的。

　　在這些協議中，恒大都是分別以股權、地產項目、土地作為抵押，同時還需向投行支付高利息。“即便不能通過恒大上市來獲得資金的退出，根據協議，美林、德意志銀行等投行可以拿到恒大用作抵押的土地和優(yōu)良地產項目。”香港大福證券地產分析師王丹認為，對于投行而言，這基本是一場穩(wěn)賺不賠的買賣。

　　對于美林等機構投資者而言，在市況好的情況下推動恒大上市，是一個最好的退出。但恒大在約定上市時限內越晚上市，機構獲得的回報越多。如恒大首次與美林等三家機構簽訂的協議約定：若在2008年6月6日前上市，回報不少于40%；若在2009年12月6日前上市，則回報率不少于70%。據公開的信息顯示，恒大對機構投資者的借貸將近10億美元。

　　但與此同時，投行們有責任去協助恒大壯大公司規(guī)模，優(yōu)化其資產結構，以此來增加恒大的上市籌碼。數據顯示，2006年，恒大土地儲備尚不足600萬平方米，2007年已經達到4580萬平方米，一年間增長了近八倍。

　　實際上，投行們?yōu)楹愦蠖壬矶ㄔ炝艘惶踪Y本運作模式，簡單而言，就是投行們將恒大旗下的土地儲備和開發(fā)項目債券化，再分割成不同的“資產包”，出售給國際投資者。通過債券融資，恒大就能以有限的開發(fā)資金去盤活更多的開發(fā)項目。而投行們會幫助恒大尋找更多的國際投資者。在這一模式下，恒大拓展新項目將不受資本限制。

　　但如果恒大地產無法完成上市，在無法如期償還貸款的情況下，機構投資者將對其展開債務重組，恒大地產將處于被國際投行分而食之的險境之中。

　　因此，“恒大會不惜一切上市。”溫天納說道。只有通過上市，恒大才能兌現許諾的高額融資收益回報，同時償還機構擔保貸款。而機構投資者所占有的股權將被稀釋，許家印將重新實現對恒大地產的掌控。

　　十月一切見分曉

　　2008年的一場金融危機，使得國內房地產企業(yè)面臨前所未有的困境。據一位香港基金經理回憶，恒大在去年上市路演的情況非常不理想，當時有認購意向的基金經理幾乎沒有。在欲以定價偏低來吸引散戶投資者也同樣效果不佳的情況下，恒大最終在結束招股的當天宣布中止上市計劃。“盡管當時急需上市融資，但恒大并不想‘賤賣’了。”這位基金經理說道。

　　當前，“新股對于香港市場的吸引力還是很大的。”凱基證券亞洲營運總裁鄺民彬向時代周報分析指出，隨著國內房地產市場的回暖，香港市場對內地房產股的需求亦重新恢復，而內地房地產IPO項目也變得有吸引力。

　　鄺民彬預計，恒大的IPO將會有較好的市場反響，“相信恒大上市，會引發(fā)香港市場又一輪新股熱炒潮。”

　　此外，據香港媒體報道，此次恒大地產重啟IPO，初定融資額為10億-15億美元（78億-117億港元），集資規(guī)模遠遠低于去年。地產分析師王丹向時代周報表示，目前的市場情況比較去年已經大為變好，恒大地產可以一個更好的價格上市，融資規(guī)模理應會比去年大。

　　但溫天納則認為，盡管上半年內房股彈升幅度很大，市場的需求明顯，但預計下半年會隨著房地產行業(yè)的動態(tài)微調出現理性回歸。從估值來講，恒大目前的水平未必會高過去年。而恒大為了確保能夠順利重啟IPO，可能會采取一個比較折中的價格吸引市場。而在估價上是否愿意妥協，則是恒大以及其策略投資者需要考慮的問題。

　　時代周報記者就上述問題向美林、德意志銀行以及相關保薦機構查詢，其在回復的郵件中均表示，對恒大IPO重啟有關問題，“不予置評”。

　　10月，將成為揭曉恒大地產命運的節(jié)點，此一役，定命運。

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