廉租、兩限、經濟適用、商品房，中國建設多層次的住房體系

　　主持人權靜：我們還有一個問題，94年房改實施以后，帶動了商品房，今天中國老百姓的住宅還是可以分成幾個部分，我們有廉租房、經濟適用房、兩限房，還有商品房，現在是比較多層次的住房的體系，這個體系是怎么逐漸發展出來的？

　　徐滇慶：這里面一旦開發把它走向市場，我們就要看到必須要不斷的細化。對于房子這種商品來說，和一般的電視機、汽車還不一樣。電視機、汽車因為它的產品有共同性，而且商品可流動性，容易形成一個市場價格，而房地產的特點是在空間的唯一性，而且不可移動性。所以房地產的房價的問題不是一個簡單的商品價格，和地點密切有關。市中心就貴，離城30里就很便宜，因為離城30里上班的時間成本太高。類似這樣，地點決定房價、環境位置、周邊的交通、教育、樓層、朝向、結構、質量，這些都對房價產生影響，所以房價并不是一個通用的概念，汽車該賣多少錢就賣多少錢，房子基本上要按房來論價，這樣的房價在市中心和最好的地段因為短缺就抬的很高，以后整個大都市的房價被抬高了，低收入群體怎么辦，老百姓買不起房子怎么辦，就需要分開市場和政府行為。

　　主持人權靜：這個什么時候開始誕生的呢？

　　徐滇慶：這個不太久，廉租房不超過10年的歷史。

　　主持人權靜：在94年房改之后，把國家整個保障的都全部推到市場上，后來覺得又需要在市場上提出層次的體系，就有了廉租房和適用房？

　　徐滇慶：現在的房子產權是清晰的，凡是做交易的商品房，產權是清晰的，唯獨廉租房是沒有產權的，這個產權是國家的。這個部分多大，按照香港、臺灣的情況來看，應該是40%、50%。香港的房價4萬、5萬塊錢一平米，香港人也并沒有用腳來投票要逃離那里，他們還生活的很好，其原因就是把低收入人群照顧的很好，提供40—50%的公屋，沒有錢的人也有地方住，雖然只有小小30平方米，兩室一廳，廚衛俱全，所以香港人就安居樂業了，并不會因為港島的房價十萬元一平方米來抱怨，因為那個地方，特別是半山是不能去的，這樣就分了層次了。在美國也是這樣，有大量的社會福利房，就不用錢，但是沒有產權，你可以住。

　　主持人權靜：中國在這方面還有很長的路要走。

　　徐滇慶：我們真正起步是2005年以后，到09年只有4年，大批的廉租房還沒有出來，有的人就說廉租房一出來就影響了房價，這個概念是錯誤的，它不是商品房，沒有產權。窮人本來拿的是社會救濟，這個窮人不僅住房不要錢，政府還要給吃飯錢。

　　主持人權靜：廉租房跟商品房中間有一個灰色地帶，就是經濟適用房和兩限房，您怎么看？

　　徐滇慶：這個經過好長時間討論，在2007年最后終于明確下來，經濟適用房是不完全產權，也就是說經濟適用房的定義是地價不收，稅費減半，省下來這部分錢歸誰，我們研究之后有很重要的心得，政府的房地產政策，邊界一定要非常清楚。該誰拿，如果這個邊界不清楚，其結果很可能就是貪污腐敗，有權利的人拿走。所以北京的天通苑就是一個教訓。就是經濟適用房，地價不收，稅費減半，結果蓋出來是什么呢？180平米，開著奔馳的人去住，你審查很難審，官員自己審自己，這里面有很多貓膩。

　　主持人權靜：怎么解決呢？

　　徐滇慶：所以就明確了經濟適用房只有部分產權，住進經濟適用房的人要注意，沒有完全產權，還有一個業主是國家，因為土地沒收錢，將來你要賣，按照合同法的原則，另外的業主有優先權，必須賣給國家，不能賣給市場。

　　主持人權靜：價格呢？

　　徐滇慶：原來是什么樣就什么樣，賣給國家就好說了，價格原來是多少一平米，賣給國家還要折舊。很多問題就迎刃而解。經濟適用房不得超過50平米，因為是窮人嘛。

　　剩下廉租房的問題，我也想跟網友多討論一下，我們國家能拿出的財力只有這么多，現在我們有多少農民工，城市的貧民缺少住房，應該盡最大努力蓋，廉租房還要求兩室一廳，廚衛俱全，那個是不切合實際的。我們要考慮到窮人的確切需要，照顧最窮的窮人。茅于軾老師說廉租房不要衛生間，并不是說歧視窮人，而是照顧窮人，窮人現在沒房子住，10個人要房子住，你只蓋1間大的，那9個人怎么辦。今年蓋2間，明年蓋2間，先把大家住進去，以后再慢慢提高，是這么一個考慮，所以要人文觀點，我們立足點一定要考慮到最窮的窮人，照顧幫助他們，這個市場就理順了。

　　主持人權靜：剛才我們更多說的是住宅市場，還有一塊是商業地產的發展，在建國這60年里面，是什么時候誕生的，發展的軌跡又是什么樣的？

　　徐滇慶：商業地產和整個土地制度的改革密切相關，現在整體來說，商業地產的問題遠遠不如住宅的這么尖銳，因為你買了房子，肯定是開商店，做工廠，這個投資。它涉及到的面不是特別寬，一般講，大家的注意力不是聚焦在這個問題上。

    未來中國房地產市場強調效率更不能忘記公平

　　主持人權靜：我們再往后看一看，剛才我們回顧這60年來房地產市場發展的軌跡，往后看遠一點，您覺得中國以后的房地產發展會是什么樣子？

　　徐滇慶：中國房地產的成就是毋庸置疑的，全世界的塔吊有1/2以上聚集在中國，到處蓋房子，中國人的居住面積從不到4平方米，現在變成了26個平方米，這是偉大的成績，是有目共睹。問題是在于貧富差距導致分配不公，這個事情我們要抓緊解決，盡量的照顧弱勢群體、照顧窮人，讓大家在共同富裕的情況下，不要過度偏向于到高收入群體，特別要防范貧富差距進一步惡化導致的社會沖突，現在有很多政策，房地產政策要進一步細化，要把邊界搞清楚，照顧窮人的廉租房應該是什么政策，從底下開始照顧，中間的問題是最復雜的。我們有雙限房這個房那個房，我必須要提醒大家，如果一個政策邊界劃不清楚，就會有問題。

    中低收入，什么是中低收入？低收入好辦，是最窮的，中低收入放在一起，很可能為以權謀私的人打開了缺口，一模糊就靠權力決定，大部分網友千萬不要被騙，打著中低收入的房地產是落不到老百姓手里的，資源很有限，中低收入是大群體，給誰呢？誰有權誰拿走，這種旗號我一直反對的，要照顧就從底層開始照顧，有一個政策出來，把邊界劃的很清楚，什么人符合調整，特別是在產權問題了，窮人沒有產權，多蓋一點房子照顧他們，有產權的，經濟適用房不完全產權，再往上一定要慎重，否則政府補貼的錢70—80%以上是落不到老百姓手里的，我相信網友們對這一點的體會不會比我少。

　　主持人權靜：網友對您說的這點確實深有同感，總之一句話歸納，把該交給市場的充分交給市場，而該交給政府的，政府充分的保障。最后請您對著鏡頭，給中國建國60周年來說一句您的寄語？

　　徐滇慶：中國房地產的變化是舉世矚目，大家公認的。整個中國房地產市場的發展前景我一直是很樂觀的。但是我們需要加強法制建設，制度創新，在發展房地產的同時，保護弱勢群體，多替窮人著想，保護窮人的利益，在提高效率的時候及不要忘記公平，這樣使得我們的貧富差距進一步縮小，中國的房地產市場才能夠有秩序的向前發展。

　　主持人權靜：非常精彩，謝謝徐教授，謝謝您給我們帶來的關于60周年的回顧和最后這么精辟的寄語，再往后看，在中國建國120周年，再過60年過去的時候，希望您說的這些都能實現。

　　徐滇慶：我希望這樣，也不要120年了，我希望盡快實現。

　　主持人權靜：謝謝徐教授，也謝謝各位網友，我們今天就先聊到這里。

    新浪聲明：新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。