中國第一批房地產企業在政府推動下誕生

　　主持人權靜：什么時候情況開始發生改變了？

　　徐滇慶：就是房改以后，因為改革以后，國家沒有力量來涉及到房地產業，從79年、80年發展到94年，十幾年以后，有這個能力了，經濟上緩過來了，就開始開放房地產市場，承認私人對房屋的產權，在這個之前是無所謂的。

　　主持人權靜：94年有了房地產之后，還是有很多故事，這些故事我們留著慢慢說。我想跟您討論一下，1978年中國開始改革開放，一直到1994年，還有將近20年的時間，那個時候，我們中國各行各業都處在思想解放、改革開放的階段，昨天我們討論的股票市場，也可以試一試搞搞股市，小平同志就曾經說過，股市可以試著搞，不行的話可以關掉。在那個思想解放的年代，就沒有人對于房子這件事提出建設性推進性的改革意見嗎？

　　徐滇慶：有各種想法，但是很難實現。最后在80年代后期主要是各個單位承包，一開始農業承包非常成功，以后就轉到了企業，也來搞承包。這一承包就出問題了。農業承包因為它的預算是非常固定的，農民沒有東西可以轉移的，只要努力勞動就可以多拿，企業工業是軟約束，你可以不增加生產，把約束改一改，設備維修費可以不花，技術改造、研究費用削減，拿這個錢蓋宿舍，增加福利，爭前恐后就蓋了一大批公房，大家都要求改善嘛，當時是這個狀態，蓋的房子是屬于單位的，不是國家的，是屬于企業，后來不是承包了嘛，承包就歸企業了。不論效益好還是不好，迫于職工的壓力，大家就蓋房子。80年代中期蓋的房子，仍然帶著明顯的計劃經濟特色，圖多而不圖質量，內部設計、裝修統統不考慮。

　　主持人權靜：洗手間廚房都非常小。

　　徐滇慶：而且基本上沒有洗澡的地方，廠里有大澡堂，電影上大家都看見了，下了班大家說說笑笑去洗澡，男澡堂、女澡堂，當時生活的基調，我們也接受，所以沒有人，除非在家里拿冷水自己澆一澆。

　　主持人權靜：您剛才說這個趨勢是從一開始所有的房子和土地都是國家的，到最后迫于職工要求，蓋了一些屬于單位的住宅樓，您說的發生在1994年的房改是怎么樣發生的，推動它發生的力量又是什么？

　　徐滇慶：市場經濟已經發展相當不錯了，當然就需要開發，新開發還是需要企業自己管自己呢？社會上是不是還要開發，這個時候就必然走到一個市場上去，所以市場初期中國冒出來幾個，帶有官方背景的房地產開發企業。

　　主持人權靜：都有哪些公司？

　　徐滇慶：現在都沒有了，是當時的產物。政商銀，地方政府、企業和銀行結合在一起的，所以中國的房地產企業在誕生過程之中，就是嚴重的政企不分的。沒有官方背景是不可以產生的，土地拿不到，銀行貸款也拿不到，而且我們知道房地產開發的資金門檻很高，需要很多錢，當時沒有人有這么多錢，沒有民營企業具有這么大的力量。那么往這方面走，基本上都是某一些企業家，去說服了政府，取得了支持，又從銀行拿到了大量的貸款就開始開發。

　　主持人權靜：從政府手里買到土地？

　　徐滇慶：一開始不是買的，是劃撥，以后土地市場就慢慢形成。最后土地招牌掛，官方企業和民營企業一樣，第一批的民營企業有膽子的人可以做，很多人剛從勞改所出來，這是第一批，參差不齊，以后慢慢大浪淘沙，慢慢換，就變成了現在的民營企業，房地產企業也是一樣，經過十幾年的磨煉，中國目前終于出現了一個比較有規模的房地產市場，而且出現了一些競爭，一開始幾乎全部是壟斷和寡頭壟斷，現在出現了一些競爭。大家也都可以看得見，正是因為有競爭，效率就逐漸提高了。

    主持人：還記不記得當年第一批您所說的商業化房地產開發了，對人們得思想和生活產生了什么影響？

　　徐滇慶：讓大家買商品房，大家都不買，就像股票一發行，動員大家買一樣，大家想政府給我的房子不要錢，甚至是很少錢，我為什么要買房子，稍微價錢高一點也不買，那時候老百姓也沒有錢。

　　主持人權靜：第一批房子是什么樣的價格？

　　徐滇慶：300、500塊錢一平米，質量確實不好。比公房面積大一點，基本上套用老公房的機構，沒有電梯的，5層一大板。

　　主持人權靜：那時候買商品房的人是什么樣的人？

　　徐滇慶：就和一開始買股票一樣，大家都沒什么錢，而且覺得我住在這兒，享受國家的補貼挺好。就是300塊錢一平米，那也不得了了，要花很多錢。所以大家不肯買。大家不肯買，總有人帶頭買，我可以多住幾個平米，就是這樣慢慢發展起來的。以后大家知道，新房子越來越好，設備條件也不是過去老公房的狀況，人們的胃口、要求也越來越高，從3、500塊錢一平米，發展到現在幾萬。

　　主持人權靜：剛才您提到土地的因素，這個因素也特別關鍵，最早一批帶有國有背景的開發商，土地都是劃撥的，什么時候土地可以開始買賣？

　　徐滇慶：這個可以查一下文件，一直很長時間都是叫做土地協議，開發商找到地方政府，關起門來大家討論，這塊地有多少，最著名的例子，就是成可杰的貪污案，原來大家估計那塊地要多少個億，陳砍掉了6千萬，就拿了3千多萬來賄賂陳。這個事件發生以后，這種協議的事情給貪污腐敗創造了條件，不透明，所以還需要競爭來確定價格，所以就走向了土地的招牌掛。

　　主持人權靜：房地產發展到現在，地方政府的土地出讓金是地方政府很重要的財政來源，這個是怎么形成的？

　　徐滇慶：這個是合理的，土地資源是有限的，在招牌掛的過程中，房地產商必須要想辦法取得土地，在競拍的時候就把地價抬起來了，中國有明確的規定，土地的所有權是歸國家，你取得是70年的使用權，作為土地的所有者在一級市場上取得土地使用權的費用這就叫現在我們的地價，這個是合理的。

　　最后在一線城市，北京、上海、深圳、廣州，由于土地資源稀缺，很多企業都聚集在這里，中心地帶就被抬的非常高，周邊的地區直到今天地價也比較合理，不一樣。

    新浪聲明：新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。