本報記者 田新杰上海報道

　　上海房價的泡沫正隨著一塊塊“地王”的新鮮出爐，被越吹越大。

　　上周（7月27日-8月2日），上海一手商品住宅成交均價15404元/平方米，環比上漲908元/平方米，漲幅6.26%。而整個7月，上海一手商品住宅的平均成交價格高達15675元/平方米，環比漲幅達到了20%。

　　一個月成交均價上漲兩成，上海房價在銀行緊縮二套房、地方政府調查捂盤的情況下，依然以一種難以置信的速度上漲。尤其是，當上月底金地集團以樓面價近15000元/平方米的天價拿下趙巷地王后，其對房價的刺激效應立馬顯現，同為嘉定區甚至眾多郊區的不少樓盤紛紛漲價，個別樓盤和區域的價格與年初相比，已經翻番。

　　北京華遠集團董事長任志強日前在一個業內論壇上告訴本報記者他發現的“奇怪現象”：在北京、上海、武漢、重慶等今年樓市活躍的城市，中高檔商品房的登記買家呈現“無職業者化”特點，買家多為尚未參加工作或已退休的無職業人員。而這些無職業者買家的背后，正是以投資為主的瘋狂資本。

　　今年不少投資者在樓市的舉動，比往年更為瘋狂。

　　“地王效應”

　　2004年那波樓市上漲中，當上海一手商品房成交均價首次突破萬元大關，引來業內一片驚嘆。而在此后調控不斷的幾年中，房價依然繼續攀升，如今全市成交均價突破15000元/平方米已不為人關注，但剛剛過去的7月份最后一周，上海遠郊眾多區域的房價突破萬元，還是讓不少業內資深人士警覺。

　　上周，上海一手商品住宅成交均價繼續攀升，但新增供應量繼續萎縮，僅22.9萬平方米，環比減少了13.4萬平方米，減幅36.91%。

　　樓市價升量跌的格局依然持續，后市的壓力也不斷累積。雖然上周商品住宅供求雙降，但由于供應降幅大于成交降幅，供求比由前一周的1：1.21大幅上升至1：1.92，供求緊張局面在加劇。

　　值得注意的是，上海郊區房價漲幅出現領漲的跡象，不少郊區房價在短期內實現了大幅度飛躍，更有不少區域突破萬元關口，這是上海樓市有史以來的首次。

　　權威統計數據顯示，7月最后一周，上海區域房價漲幅領先的幾乎全部是郊區板塊。其中，金山區成交均價漲幅遙遙領先，達到90.38％，成交量也大漲64.52％；嘉定區成交均價首次突破萬元，達到10776元/平方米；另外松江區成交均價上漲14.32％，崇明縣均價漲幅也高達33.76％。

　　一位上海本地的資深開發商人士坦言，這些郊區樓盤，往往離市中心距離超過30公里甚至40公里，周邊大部分都還是農村區域，配套也遠未跟上，房價被炒到萬元，而且是在短短一兩個月的時間里大幅攀升至這樣的高位，“要說沒有過熱和泡沫，不可能！”

　　拜“地王效應”之賜，上海郊區房價跑步進入“萬元時代”。

　　易居中國分析師薛建雄坦言，遠郊的趙巷地塊樓板價接近15000元/平方米，是導致郊區房價過快上漲的重要原因。與該“地王”同區的樓盤——嘉城，年初售價不到8000元/平方米，8月的新一批樓盤價格已迅速提至13000元/平方米；與“地王”同屬遠郊板塊的上海羅店區域，年初板塊房價僅7000元/平方米，8月將有新盤景瑞美蘭湖嶺域上市，報價高達14000元/平方米。

　　“眾多郊區區域均價進入萬元時代，這無疑是瘋狂的，后市風險巨大。”薛建雄認為，今年以來房價上漲過快。

　　投資者瘋狂涌入樓市

　　“本輪中國經濟的復蘇是政府主導投資型的增長，表現為銀行放貸的放量，產生較為活躍的貨幣流動，下半年中央政府將會持續執行積極財政政策與適度寬松的貨幣政策。”北京科技大學教授趙曉上周末在“上海兩個中心規劃利好下，產業發展機遇”高峰論壇告訴記者，大量貨幣流入樓市，房價泡沫風險必須警惕。

　　上海郊區房價在短期內大幅上漲并首次破萬，證明了各路投資者大量資金涌入樓市，泡沫已現。

　　有知情人士向本報透露，許多外地投資者如江浙一帶的民間買家，對上海等一線城市的房產，投資的風格“豪爽”，有不少買家甚至不會對樓盤及周邊做詳細了解，僅僅根據中介機構、開發商的介紹，就下單買入。“不少投資者僅是根據當地區域的發展規劃，就敢下單購買。”

　　由于不少投資者名下在前幾年已擁有多套房產，新投資的則用直系親屬的身份來購買，于是出現了任志強注意到的“無職業者買家”現象。據任志強觀察，上半年各地的無職業買家比例較高，北京約為20％，武漢、重慶等地已經超過30％，背后的投資資本動作踴躍。

　　追漲的心理依然在推動房價，吹大泡沫。

　　21世紀不動產上海公司透露，二手房市場，賣家不斷提價，已使買賣雙方的心理價位差距迅速拉大。在上海楊浦鞍山、閔行七寶、浦東塘橋等多個板塊，因業主過度跳價，交投雙方的心理價差已普遍擴大至15%—20%，不少買家因此決定暫緩入市。

　　“但是，租賃市場卻一直低迷，以租賃為指標的投資回報率處于歷史低點。”薛建雄指出，一旦出現價格調整，將會因找不到租賃回報率的支撐而跌幅巨大。

　　第一太平戴維斯最新的住宅租賃市場報告指出，上海租賃市場受跨國公司成本控制影響較大，預計住宅租賃市場下半年走勢仍趨弱。其中酒店式公寓上半年的平均租金同比下跌5%—10%，而整體市場的入住率同比下降5—10個百分點。預計截至年底，租金仍將下跌5%—10%。

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